Jedni pobierają, inni nie. Raz jednorazowo, kiedy indziej rozłożoną na raty. W myśleniu zarówno wynajmujących i najemców funkcjonuje nadal kilka archaizmów, które w znaczący sposób wpływają na przebieg najmu i okres następujący po jego zakończeniu. Czym jest - albo czym ma być - kaucja i jak ją stosować? Odpowiedź na te pytania ma zasadnicze znaczenie dla rozumienia tego narzędzia i prawidłowego jego wykorzystania.
Depozyt pobierany od najemcy w momencie przekazania mieszkania jest niczym innym jak zabezpieczeniem wynajmującego na wypadek powstania szkód w powierzonym lokatorom mieniu. Dotyczy to zarówno murów i elementów stałych takich jak ściany, podłogi i posadzka, jak również znajdujących się w mieszkaniu mebli oraz sprzętów RTV i AGD. Niezależnie do jakich szkód dojdzie - drobnych czy poważnych - kaucja jest pierwszym instrumentem, z którego skorzystać może wynajmujący, by przywrócić stan sprzed ich wystąpienia.
Pobieranie kaucji jest o tyle prostsze i wygodniejsze, że właściciel już w momencie wyrządzenia szkód dysponuje przekazaną mu przez najemcę kwotą, którą może przeznaczyć na wykonanie niezbędnych napraw bądź też po zakończeniu najmu wprowadzić ekipę sprzątającą do niewłaściwie uprzątniętego mieszkania. W przypadku mniejszych szkód z reguły wpłacona suma w zupełności wystarcza. Gorzej, jeśli dojdzie do poważnych uszkodzeń, znacznie przekraczających zabezpieczenie, którym dysponuje właściciel. Wtedy pojawić się może problem ze ściągnięciem od najemcy wymaganej kwoty. Kończy się to przeważnie albo sądem albo wynajmujący zrezygnowany sięga do własnej kieszeni i kończy swoją przygodę z najmem.
Oprócz podstawowej funkcji wymienionej wyżej, kaucja ma za zadanie "odstraszyć" niepewnych lokatorów. Znaczy to ni mniej, ni więcej co weryfikacja zdolności finansowych najemców już na etapie prowadzenia wstępnych rozmów o wynajmie mieszkania, zniechęcając osoby, które na nasze lokum nie mogą sobie zwyczajnie pozwolić.
Każdy, kto zamierza wynajmować mieszkanie powinien również wiedzieć, że kaucja nigdy nie stanowi zapłaty czynszu za ostatni miesiąc najmu, mimo iż w świadomości większości najemców w Polsce utarło się coś innego. Taki zapis powinien być jasno wyrażony w każdej umowie najmu. Najlepiej jeszcze jasno zaznaczyć to na początku współpracy z nowymi lokatorami, by uniknąć później jakichkolwiek wątpliwości. Do tego typu postanowień umownych szczególną uwagę przywiązują profesjonalne podmioty trudniące się wynajmem mieszkań w imieniu właścicieli i pełną obsługa najmu, jednak tendencja może wskazywać na coraz większą rzeszę osób prywatnych, które świadome są ich wagi.
Skoro już wiemy czemu ma służyć pobranie kaucji to warto się zastanowić nad jej wysokością. Z jednej strony, zależeć nam będzie na pobraniu jak najwyższej kwoty zabezpieczającej nas w możliwie największym stopniu przed ewentualnymi stratami. Z drugiej zaś, im wyższy depozyt, tym większy problem ze znalezieniem najemców. Jaki jest więc złoty środek?
Przyjęło się niesłusznie, że kaucja równa się jednemu miesiącowi najmu, co niesie za sobą później konsekwencje w postaci traktowania jej jako płatność za ostatni miesiąc lub też jest na tyle niska, że swą wartością nie jest w stanie pokryć większej części kosztów, które pokryć trzeba przy usunięciu szkód.
Najlepiej byłoby pobrać od nowych lokatorów trzykrotność miesięcznego czynszu. W wielu przypadkach będzie to jednak ekonomicznie niemożliwe z uwagi na kieszeń najemcy, ale również i zupełnie pozbawione podstaw. Sprzęt na pierwszy rzut oka trącący nostalgią za czasami "prosperity" ubiegłego systemu nie przekona nikogo do wpłacenia dodatkowych środków na wypadek jego zniszczenia.
Jeśli wynajmujemy mieszkanie o wyposażeniu wartym znacznie więcej niż powszechnie kupowane przez Polaków, to oczywiście możemy pobrać kaucję odpowiednio wyższą tak, aby te sprzęty jakkolwiek zabezpieczyć. Pamiętać jednak należy, że jeśli zakupimy takie urządzenia do mieszkania o średnio-wyższym standardzie, to z trudem przyjdzie nam znaleźć osobę gotową pokryć taki depozyt. Inną kwestią jest, czy w mieszkanie przeznaczone na wynajem warto inwestować ogromne kwoty na sprzęty RTV i AGD.
W obecnych warunkach najlepiej sprawdza się pobieranie kaucji w wysokości 120-150% miesięcznego czynszu najmu. Taka kwota w pewnym stopniu zabezpiecza nas na wypadek powstania szkód w mieszkaniu, nie jest już podświadomie utożsamiana przez najemcę z ostatnią płatnością czynszu, a co równie istotne - nie odstrasza potencjalnych lokatorów.
Kaucja o wartości 150% czynszu najmu może być niekiedy zbyt wysokim jednorazowym obciążeniem finansowym dla najemców. Czasami możemy spotkać się z prośbą o rozłożenie jej na raty i do pokrycia jej w określonych częściach wraz z kolejnymi płatnościami czynszu najmu. Takie propozycje potrafią się pojawiać nawet w sytuacjach, kiedy wysokość depozytu jest niższa aniżeli wskazana wyżej. Co gorsza, wynajmujący potrafią się na takie rozwiązania godzić.
Dlaczego ujmuję to jako błąd? Ponieważ jest to najlepsza droga do sprawienia sobie kłopotów. Najemca, który ma problem z uzbieraniem pełnej kwoty kaucji i pierwszego czynszu najmu prawdopodobnie nie jest w najlepszej sytuacji finansowej, a to - prędzej czy później - niechybnie odbije się na jego terminowości w opłacaniu comiesięcznych płatności wynikających z umowy.
Czy udając się do banku po kredyt hipoteczny z połową wymaganego wkładu własnego uda nam się podpisać umowę? Przeważnie nie. Dlaczego więc nie zastosować podobnego mechanizmu przy wynajmie, który polega przecież na oddaniu innej osobie w używanie majątku o ogromnej wartości? Zasada jest jedna: jeśli chcemy wynajmować z głową to kaucji nigdy nie rozkładamy na raty.
Sama wysokość kaucji jest uzależniona od wielu czynników i powinna być ustalana indywidualnie przy każdym mieszkaniu. Zastosowanie jednak powyższych wskazówek pomoże zabezpieczyć nasze interesy i zapewnić sobie większy spokój. Najważniejsze, abyśmy nigdy nie odstępowali od jej pobrania, bo sprowadzić możemy na siebie spore kłopoty.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
