Mówiąc o odstąpieniu od umowy najmu rzadko kiedy mamy na myśli prawo przysługujące wynajmującemu. Przeważnie myślimy o najemcy, który w określonych sytuacjach może jednak wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia aniżeli od umowy odstąpić. Jak te możliwości kształtują się po stronie wynajmującego? Przyjrzyjmy się możliwościom właściciela mieszkania na różnych etapach współpracy z lokatorem.
W innym artykule dotyczącym możliwości odstąpienia od umowy najmu ustaliliśmy już, że w przypadku wynajmu nieruchomości nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o prawach konsumenta. W art. 4 ust. 2 tej ustawy widnieje bowiem zapis, że przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych. Wynika z tego, że zarówno najemca jak i wynajmujący, by skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy skorzystać będą musieli z innej podstawy prawnej lub wypowiedzieć ważną umowę na jeden z przysługujących im sposobów.
Możliwości odstąpienia od umowy na próżno szukać w Dziale Kodeksu Cywilnego dotyczącym najmu. Sam termin pojawia się tylko raz w ustawie o ochronie praw lokatorów. Co to oznacza? Że co do zasady, przepisy Kodeksu Cywilnego nie przewidują możliwości odstąpienia od umowy najmu, która ma charakter wzajemny (płatność czynszu w zamian za używanie rzeczy) i trwały (płatność czynszu jest powtarzalna i trwa przez pewien okres czasu). Dotyczy to zarówno najemcy jak i wynajmującego, którym przysługuje prawo wypowiedzenia umowy w różnych trybach.
Ma to służyć przede wszystkim zapewnieniu bezpieczeństwa obu stronom i ograniczeniu możliwości nadużyć w stosunku do każdej z nich. Wynajmujący nie musi się obawiać, że dwa miesiące po zawarciu umowy najmu usłyszy od najemcy, że ten korzysta z prawa odstąpienia od umowy i bez konsekwencji opuszcza jego mieszkanie. Najemca z kolei może być spokojny, że nie zostanie z dnia na dzień pozbawiony dachu nad głową, a rozwiązanie stosunku najmu musi odpowiadać zarówno postanowieniom umownym jak i stosownym przepisom prawa.
Możliwości odstąpienia szukać powinniśmy zatem w przepisach ogólnych Kodeksu Cywilnego dotyczących tej formy rezygnacji z realizacji umowy. Art. 395 §1 KC stanowi, że w umowie "można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy." Ustawodawca daje więc stronom możliwość zmiany decyzji w zakresie realizacji zawartej umowy, pod warunkiem że wprowadzą one do jej treści takie prawo. Co istotne, strony muszą przy tym wskazać czas w jakim mogą zmienić swoją decyzję - nie może to być uprawnienie, którego zastosowanie może powodować niepewność trwania stosunku prawnego u którejkolwiek ze stron przez czas nieoznaczony.
Przy stosowaniu przepisów ogólnych w zakresie możliwości odstąpienia od umowy należy pamiętać o wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach, w którego treści możemy przeczytać, że odstąpienie od umowy najmu na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy jest możliwe jedynie przed realizacją umowy, czyli przed wydaniem lokalu najemcy2. Znaczy to nie ni mniej, ni więcej, że jeśli wynajmujący zawarł w umowie zapis o prawie do odstąpienia od umowy to może z niego skorzystać do momentu przekazania kluczy lokatorom.
By skutecznie odstąpić od umowy powinniśmy złożyć oświadczenie woli drugiej stronie w formie, w jakiej zawarliśmy z nią właściwą umowę. To znaczy, że jeżeli umowa najmu sporządzona została na piśmie, to i odstąpienie od umowy dostarczone powinno zostać drugiej stronie w takiej oto formie. Ustna informacja przekazana w drzwiach wejściowych do mieszkania nie wystarczy - musimy ją przekazać na piśmie, a w przypadku odmowy pokwitowania odbioru takiego dokumentu posłużyć się powinniśmy każdym możliwym sposobem (świadkami, nagraniem, zdjęciem), który potwierdzać by mógł faktyczną próbę dostarczenia naszego oświadczenia woli.
Jeśli wynajmujemy mieszkanie pamiętajmy, że zgodnie z art. 494 §1 KC "Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania." Którakolwiek ze stron, która poniosła koszty związane z wywiązywaniem się z umowy lub w związku z przygotowywaniem się (transport, przeprowadzka, koszty wypowiedzenia poprzedniej umowy najmu) albo przedmiotu umowy (malowanie, specjalne umeblowanie) mogą żądać od drugiej strony pokrycia tych kosztów. W końcu gdyby nie zawarcie umowy najmu, tych wydatków mogłyby nie ponieść.
Często w umowach najmu stosuje się zapis, że jeśli umowa nie będzie trwała przez określony wymiar czasu, to kaucja przepada na rzecz wynajmującego. Jeśli z drugiej strony chcemy uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji, warto do niej wprowadzić krótkie postanowienie wyłączające możliwość zastosowania przepisu art. 394 §1 KC, który stanowi, że "W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej." Dodajmy więc do umowy zapis, że w przypadku odstąpienia od umowy, drugiej stronie zwrotowi będzie podlegać wyłącznie to, co dotychczas faktycznie wpłaciła.
Podsumowując, wynajmującemu przysługiwać będzie prawo odstąpienia od umowy najmu, pod warunkiem, że w umowie zawarty będzie taki zapis, precyzując przy tym czas jaki przysługuje jednej lub obu stronom na złożenie oświadczenia woli o odstąpieniu. Prawo to zanika w momencie wydania lokalu najemcy i od tego momentu każdej ze stron przysługiwać będzie nie odstąpienie od umowy najmu a wypowiedzenie jej w trybach przewidzianych umową i przepisami prawa. Warto przy tym pamiętać o zapisach chroniących naszą kieszeń przed ewentualnymi roszczeniami drugiej strony, jednak jeśli poniosła ona pewne koszty mając nadzieję na realizację umowy, to musimy liczyć się z obowiązkiem pokrycia takich wydatków.
1 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.)
2Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 sierpnia 2014 roku, I ACa 299/04
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
