Podatek od wynajmu mieszkania – jak obniżyć ryczałt?

10-15 minut

Ryczałt pozostaje najpopularniejszą formą rozliczania z fiskusem przychodu z wynajmu mieszkania. Według statystyk GUSu w taki sposób rozlicza się przeszło pół miliona Polaków, którzy legalnie wynajmują swoje nieruchomości. Towarzysząca tej formie opodatkowania prostota potrafi jednak na swój sposób rozleniwić podatnika, usypiając w nim potrzebę zdobycia wiedzy o właściwym ujęciu podstawy opodatkowania powodując po jego stronie niepotrzebne obciążenia finansowe.

Różnica między ryczałtem a zasadami ogólnymi

Niewątpliwą zaletą rozliczania się ryczałtem jest prostota tej formy, nie wymagająca od nas tak dużej liczby obliczeń, co przy zasadach ogólnych. Znając nasz przychód, wystarczy wyciągnąć z niego odpowiedni procent i odprowadzić do Urzędu Skarbowego. Z reguły taka czynność, łącznie z zalogowaniem się do banku i dokonaniem przelewu, nie zajmie nam więcej jak 5 minut.

Za wyborem ryczałtu przemawia również niższa stawka podatku w wysokości 8,5% zamiast 18% i 32% funkcjonujących przy zasadach ogólnych. Dla wielu osób może to być jednak pozorna oszczędność, bowiem podstawą opodatkowania nie jest nasz dochód – jak przy rozliczaniu się na zasadach skali – a sam przychód, którego nie możemy pomniejszyć o poniesione przez nas koszty związane z wynajmem. Nie oznacza to jednak, że ryczałt się nie opłaca. Bardzo często ta forma opodatkowania przychodów z wynajmu pozwoli nam zaoszczędzić kilkanaście lub kilkadziesiąt złotych miesięcznie, co w skali roku da nam już znaczącą kwotę.

Przeczytaj również: Wybór formy opodatkowania wynajmu

Podstawa opodatkowania

Wiedząc już, że podstawą opodatkowania przy ryczałcie jest nasz przychód możemy przystąpić do obliczenia wysokości podatku. Jednak jak się okazuje, przychód możemy traktować na dwojaki sposób: to, co płaci najemca albo to, co płaci najemca dla nas. Jaka jest różnica? Najlepiej zobrazować to na przykładzie:

Bartek wynajmuje swoje mieszkanie najemcom za 1.800 zł. W tej kwocie zawarty jest już czynsz administracyjny, zaliczki na wodę oraz prąd i gaz. Najemcy opłacają czynsz bezpośrednio do Bartka, a ten z kolei rozlicza już wszystkie płatności we własnym zakresie. Jego przychodem jest więc 1.800 zł, z którego rozliczając się ryczałtem przy stawce 8,5% będzie musiał odprowadzić do Urzędu Skarbowego 153 zł.

przychód

A co jeśli za przychód przyjmiemy tylko czynsz najmu bez opłat administracyjnych i rachunków?

Bartek wynajmując swoje mieszkanie umówił się z najemcami na czynsz w wysokości 1.200 zł, przy czym lokatorzy zobowiązali się do opłacania czynszu administracyjnego wraz z zaliczkami na wodę w wysokości 500 zł oraz przepisali na siebie umowy o dostawę prądu i gazu. Koniec końców, Najemcy co miesiąc nadal płacą 1.800 zł, jednak dla Bartka podstawą opodatkowania jest już tylko 1.200 zł, od których podatek wynosi 102 zł.

przychód bez opłat

Różnica 51 zł miesięcznie. W skali roku daje to 612 zł oszczędności.

Jak zoptymalizować podatek przy ryczałcie

Pamiętać należy, że aby przyjąć niższą podstawę opodatkowania przy ryczałcie nie wystarczy tylko przyjąć inną kwotę początkową do dalszych wyliczeń. Takie podejście może narazić nas na nieprzyjemne konsekwencje w przypadku kontroli Urzędu Skarbowego. Wiele zależy od nas samych, jednak trzeba zrobić to prawidłowo. By naszą podstawą opodatkowania był sam czynsz najmu, określany jako czynsz najmu netto musimy wprowadzić do naszej umowy najmu odpowiednie zapisy.

Umowa powinna dookreślać, że do opłacania czynszu administracyjnego zobowiązany jest najemca, a nie wynajmujący. Byśmy nie stracili kontroli nad rozliczeniami z administracją i nie znaleźli się w sytuacji gdy lokal został zadłużony we wspólnocie lub spółdzielni, możemy określić, że czynsz ten najemca zobligowany jest kierować do zarządcy za naszym pośrednictwem, przy czym płatność ta nie stanowi naszego przychodu. Rozbicie czynszu płatnego przez najemcę na kilka składowych w postaci czynszu najmu, czynszu administracyjnego i mediów jest efektem coraz większej świadomości wynajmujących i postępującego „ucywilizowania” rynku najmu w Polsce.

Same rachunki w postaci prądu, gazu czy Internetu, najlepiej przy tym przepisać na najemcę, co niesie za sobą jeszcze inne dodatkowe zalety, aniżeli tylko te podatkowe. Jest to co raz bardziej popularna forma rozliczania rachunków, do której przekonują się sami najemcy – nie muszą w końcu płacić wynajmującemu dodatkowych zaliczek i ewentualnych wyrównań, znają poziomy zużycia i kontrolują terminy płatności. Buduje to dodatkowe poczucie odpowiedzialności i utożsamia lokatorów z wynajmowanym mieszkaniem.

Ryczałt to szczególna forma opodatkowania przychodów z wynajmu przysługująca tylko osobom fizycznym – jeśli więc wynajmujemy mieszkanie w ramach prowadzonej przez nas działalności gospodarczej skorzystać będziemy musieli z innych dostępnych form opodatkowania, takich jak zasady ogólne czy podatek liniowy. Często oprócz oszczędności czasu, przynieść nam może wymierne korzyści podatkowe, a przy właściwie skonstruowanej umowie i zdrowych zasadach współpracy z najemcami pozwoli nam zyskać jeszcze więcej.

Borysław Pasierbski