Odstąpienie od umowy najmu prędzej czy później spotka też Ciebie. Jest to jedno z najchętniej wykorzystywanych praw przez najemców, którym zależy na jak najszybszym rozwiązaniu umowy. Od Ciebie zależy, czy będziesz wiedział, jak postąpić w takiej sytuacji. Czy Twój najemca rzeczywiście może odstąpić od umowy najmu?
Mój pierwszy wynajem zakończył się bardzo szybko. Po podpisaniu umowy najmu byłem z siebie dumny i zadowolony. Pierwsze koty za płoty. Kawał dobrze wykonanej roboty. Po kilku dniach od przekazania najemcy kluczy do mieszkaniu otrzymałem telefon z żądaniem bym przyjechał do mieszkania, bo nie spełnia ono oczekiwań lokatorki. Czułem, że zanosi się na poważny konflikt. Udałem się na miejsce i zastałem w mieszkaniu najemczynię oraz jej prawnika. Usłyszałem, że nie pasuje jej to i tamto, po czym jej pełnomocnik wymienił kilka przepisów i starał się pod groźbą pójścia do sądu wymusić na mnie zgodę na odstąpienie od umowy oraz zwrot zapłaconego czynszu. Niezły początek zarządzania najmem…
By odpowiedzieć na pytanie, czy najemca może odstąpić od umowy najmu musimy zacząć od podstaw. Przede wszystkim powinieneś wiedzieć, czym jest odstąpienie od umowy, jakie przepisy je regulują oraz w jaki sposób różni się ono od znanego wszystkim wypowiedzenia.
Odstąpienie od umowy powoduje skutek w postaci - przyjmijmy umownie - unieważnienia umowy. Tak jakby do jej zawarcia nigdy nie doszło. Osobie korzystającej z tego uprawnienia przysługuje prawo do zwrotu wszelkich świadczeń wykonanych na rzecz usługodawcy lub sprzedającego. Przeważnie tyczyć się to będzie oczywiście pieniędzy. Konsument może skorzystać z prawa odstąpienia w terminie 14 dni od zawarcia umowy na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia. Jest to tak zwane "prawo do namysłu".
Przy wypowiedzeniu z kolei, sytuacja przedstawia się inaczej. Osoba rozwiązująca stosunek prawny za wypowiedzeniem zobowiązana jest do zachowania wszystkich postanowień i terminów przewidzianych w zawartej umowie. Jeśli mówimy o umowie najmu, będzie to oznaczało, że najemca zobowiązany jest do regulowania wszystkich płatności do momentu upływu okresu wypowiedzenia. Innymi słowy, nadal powinien płacić czynsz, na który się umówiliście. W mocy pozostają również inne postanowienia umowne, w tym te określające prawa i obowiązki stron, ale również ewentualne kary.
Od razu pewnie widzisz, że dla konsumenta lepszym rozwiązaniem jest odstąpienie od umowy, aniżeli jej wypowiedzenie.
Prawo odstąpienia od zawartej umowy umożliwia Ustawa o prawach konsumenta weszła w życie 25 grudnia 2014 r. i została wprowadzona celem realizacji dyrektywy unijnej. Jeśli nie jesteś prawnikiem, to może nie zwrócisz na to uwagi, ale już sama nazwa tej ustawy wskazuje, że jej przepisy nie znajdą zastosowania w przypadku umów zawartych pomiędzy osobami fizycznymi poza prowadzoną przez nie działalnością gospodarczą lub gdy takiej działalności w ogóle nie prowadzą. Konsumentem określa się osobę, która nabywa jakiś produkt lub usługę od przedsiębiorcy. Czyli firmy. W związku z tym, jeśli wynajmujesz prywatnie, ta ustawa nie znajdzie zastosowania w Twoim przypadku. Nie musisz więc obawiać się, że w ciągu 14 dni od zawarcia umowy najemca może odstąpić od umowy.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, to nie podlegasz pod ustawę o prawach konsumenta, a najemca nie może skorzystać z prawa do namysłu i odstąpić od umowy w ciągu 14 dni od jej zawarcia.
A co w przypadku, gdy zajmujesz się wynajmem zawodowo? Lub gdy wynajmowana przez Ciebie nieruchomość została wprowadzona jako środek trwały w aktywa przedsiębiorstwa? Czy wtedy podpadasz pod przepisy ustawy o prawach konsumenta?
Czy więc najemca, korzystając z prawa do namysłu, może w ciągu 14 dni oświadczyć Ci, że nie chce już zamieszkiwać nieruchomości i opuścić lokal bez jakichkolwiek konsekwencji? Z pewnością zażąda też zwrotu zapłaconego czynszu i wpłaconej kaucji.
Pewnie od razu budzi się w Tobie wewnętrzny sprzeciw. Przecież osoba, której wynająłeś nieruchomość oglądała ją (może nawet nie raz) w formie opublikowanego ogłoszenia i wizytowała mieszkanie na żywo. Wiedziała więc, co decyduje się wynająć. Ty sam, składając podpis pod umową mogłeś podziękować innym zainteresowanym. Liczyłeś, że Twój najem będzie trwał. Ja przynajmniej na to liczyłem, gdy podpisywałem umowę z najemczynią, której historię przytoczyłem wyżej. Cała moja praca poszłaby w diabły, ale… można powiedzieć, że trafiła kosa na kamień. Nie dałem się zastraszyć, tylko przeanalizowałem wszystkie przepisy związane z prawem odstąpienia od umowy.
Ustawa o prawach konsumenta faktycznie znajdowała zastosowanie w moim przypadku. Przynajmniej na pierwszy rzut oka. Reprezentowałem firmę, a najemca był konsumentem. Czy miał prawo odstąpić od umowy?
Art. 4 ust. 2 ustawy o prawach konsumenta stanowi, że przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych. Ustawodawca wprost wyłączył zatem możliwość zastosowania prawa odstąpienia od umowy najmu, pozostawiając najemcy możliwość rozwiązania umowy za wypowiedzeniem przy zachowaniu wszystkich postanowień wiążących strony.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlegasz pod przepisy ustawy o prawach konsumenta, ta jednak wyłącza możliwość odstąpienia przez najemcę od zawartej umowy najmu.
Możliwości odstąpienia od umowy na próżno szukać w Dziale Kodeksu Cywilnego dotyczącym najmu. Ten termin pojawia się tylko raz w ustawie o ochronie praw lokatorów. Co to oznacza? Że co do zasady, przepisy Kodeksu Cywilnego nie przewidują możliwości odstąpienia od umowy najmu, która ma charakter wzajemny (płatność czynszu w zamian za używanie rzeczy) i trwały (płatność czynszu jest powtarzalna i trwa przez pewien okres). Dotyczy to zarówno najemcy jak i wynajmującego, którym przysługuje prawo wypowiedzenia umowy w różnych trybach.
Ma to służyć zapewnieniu bezpieczeństwa obu stronom umowy i ograniczeniu możliwości nadużyć w stosunku do każdej z nich. Wynajmujący nie musi się obawiać, że dwa miesiące po zawarciu umowy najmu usłyszy od najemcy, że ten korzysta z prawa odstąpienia od umowy i bez konsekwencji opuszcza jego mieszkanie. Najemca z kolei może być spokojny, że nie zostanie z dnia na dzień pozbawiony dachu nad głową.
Niezależnie od tego, czy prowadzisz najem prywatny, czy zajmujesz się wynajmem zawodowo musisz wiedzieć, że istnieje możliwość by najemcy przysługiwało prawo odstąpienia od umowy na podstawie przepisów ogólnych zawartych w Kodeksie Cywilnym. Skutki będą jednak inne od tych, jakie mają miejsce jakbyśmy odstępowali od umowy na podstawie ustawy o prawach konsumenta.
Art. 395 §1 KC stanowi, że w umowie "można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy." Ustawodawca daje stronom możliwość zmiany decyzji w zakresie realizacji zawartej umowy, pod warunkiem, że wprowadzą one do jej treści takie prawo. To znaczy, że jeśli nie masz takich zapisów w umowie, odstąpienie nie jest możliwe (poza wyjątkiem, który opisuję dalej).
Ważna jest tutaj druga część tego przepisu: „w ciągu oznaczonego terminu”. Strony umowy, decydując się na wprowadzenie do niej takiego prawa, muszą wskazać czas w jakim mogą zmienić swoją decyzję. Nie może to być uprawnienie, z którego skorzystać można w każdej chwili. Taka konstrukcja prowadziłaby bowiem do niepewności trwania stosunku prawnego, który mógłby zostać zakończony w każdej chwili.
Załóżmy zatem, że z jakichś powodów zdecydowałeś się na wprowadzenie do umowy najmu prawa odstąpienia od niej. Mija tydzień od przekazania kluczy najemcy, po czym dostajesz od niego pismo z oświadczeniem o odstąpieniu od umowy. Przyjmijmy również, że „zmieścił się” on również we wskazanym w umowie terminie do złożenia takiego oświadczenia. Co robisz? Jedziesz na miejsce, zabierasz klucze i uprzejmie dziękujesz za współpracę, której w świetle prawa nigdy nie było? Tego oczekiwała moja pierwsza najemczyni.
Powinieneś wiedzieć, że taka sytuacja została już kiedyś rozstrzygnięta przez polski Sąd Apelacyjny w Katowicach. W treści wydanego orzeczenia możemy przeczytać, że odstąpienie od umowy najmu na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy jest możliwe jedynie przed realizacją umowy, czyli przed wydaniem lokalu najemcy (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 sierpnia 2014 roku, I ACa 299/04). To znaczy, że w momencie wydania kluczy do lokalu, najemca automatycznie traci prawo odstąpienia od umowy. Nawet jeśli przewidują to zawarte w Waszym kontrakcie zapisy.
W tym samym wyroku czytamy, ż wyłączone jest zastosowanie art. 664 §2 KC o odpowiedzialności za wady rzeczy najętej z uwagi na to, że stosunek najmu jest zobowiązaniem trwałym, a odstąpienie od umowy może wystąpić wyłącznie przy spełnieniu określonych ustawą przesłanek i ze skutkiem wyłącznie na przyszłość, nie powodując przy tym obowiązku zwrotu otrzymanego przez wynajmującego świadczenia przed złożeniem właściwego oświadczenia.
Odstąpienie od umowy najmu możliwe jest wyłącznie przed wydaniem lokalu i tylko w sytuacji, gdy strony umowy przewidziały taką możliwość.
W momencie przejęcia mieszkania przez najemcę, jego ewentualne prawo odstąpienia od umowy zmieni się w możliwość jej wypowiedzenia. Tak jak pisałem wyżej, różnica jest taka, że odstąpienie powoduje nieważność umowy. Wypowiedzenie natomiast skutkuje tym, że zachowane są w mocy wszystkie postanowienia umowy. Tyczy się to zarówno okresów wypowiedzenia, obowiązku zapłaty czy utrzymania Przedmiotu najmu we właściwym stanie.
Sama możliwość wypowiedzenia uzależniona jest przy tym m. in. od tego, czy zawarliście umowę najmu na czas określony czy nieokreślony oraz czy zastrzegliście takie rozwiązanie. Przeczytaj: więcej na temat wypowiedzenia umowy najmu.
Tak jak wspominałem wcześniej, jest jeden wyjątek gwarantujący najemcy prawo rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym. Nawet jeśli wcześniej nie przewidzieliście takiej możliwości. Związany jest on z wadami lokalu.
Art. 664 §2 Kodeksu Cywilnego stanowi, że “Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia“.
Ten przepis lubią przytaczać najemcy, którym wynajem - z przeróżnych powodów – przestaje być na rękę. W czasie pandemii miałem lokatora, któremu nie spodobało się, że nie będę mu wymieniał żarówek w mieszkaniu. Innej najemczyni nie pasowało, że sąsiedzi denerwują się, gdy ona ćwiczy śpiew do przyszłych występów w operze. W obu przypadkach, nagle „okazywało się, że Przedmiot najmu ma wady” i chcą oni rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia. Obie sytuacje były o tyle interesujące, że każdy z najemców powoływał się na to samo: pleśń w mieszkaniu (o tym dalej).
Zanim przytoczę Ci przykłady, które mogą (lub nie) być uznane za podstawę rozwiązania umowy bez zachowania okresów wypowiedzenia, chcę byś zwrócił uwagę na poszczególne elementy przytoczonego wyżej przepisu.
W pierwszej kolejności, by najemca mógł rozwiązać umowę w trybie natychmiastowym, Przedmiot najmu powinien nosić wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie. Mamy więc do czynienia z czymś poważnym. Nie będzie to ani przepalona żarówka w łazience, ani też poluzowana noga taboretu w kuchni.
Po drugie, zanim najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, najpierw musi Cię wezwać do usunięcia wady, która powoduje niemożność prawidłowego korzystania z lokalu. Musisz zatem wiedzieć, że coś dzieje się źle. Musisz mieć możliwość reakcji.
Tutaj pojawia się trzeci element: można wypowiedzieć umowę w takim trybie pod warunkiem, że albo nie usunąłeś wady w czasie odpowiednim albo wady usunąć się po prostu nie da.
Przykładem sytuacji, w której najemcy przysługiwać będzie rozwiązanie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia może być niewłaściwie wykonana stolarka okienna prowadząca do znaczącego wychładzania się mieszkania w okresie zimowym. Trudno sobie wyobrazić, by przez kolejne dwa miesiące mrozów najemca mógł użytkować mieszkanie zgodnie z umową.
Innym przykładem, może być powstanie w mieszkaniu grzyba. Pod warunkiem, że wada taka łączona jest z budynkiem jako całością lub lokalem znajdującym się w takim budynku. Nie dotyczy to natomiast poszczególnych elementów samego wyposażenia mieszkania.
Moi najemcy powoływali się na pleśń w pralce i spodzie materaca. Powstanie pleśni było wynikiem ich niewłaściwej eksploatacji i konserwacji wyposażenia, stąd też nie mogli tego podnosić jako argument umożliwiający im rozwiązanie umowy. Prowadziłoby to do kuriozalnej sytuacji, w której najemca wyrządzając już wynajmującego określoną szkodę (wada wyposażenia), dodatkowo uzyskiwałby w ten sposób prawo do wyrządzenia jeszcze większej szkody. Tak to nie działa.
Wady lokalu uprawniające najemcę do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia muszą być związane z budynkiem/lokalem, a ich usunięcie byłoby niemożliwe bądź nie dało się tego zrobić w odpowiednim czasie.
By skutecznie odstąpić od umowy najmu konieczne jest złożenie oświadczenie woli drugiej stronie w formie, w jakiej zawarta została właściwa umowa. To znaczy, że jeżeli umowa najmu sporządzona została na piśmie, to i odstąpienie od umowy dostarczone powinno zostać drugiej stronie w tej właśnie formie. Ustna informacja przekazana w drzwiach wejściowych do mieszkania nie wystarczy. To samo dotyczy wypowiedzenia umowy najmu, niezależnie czy z zachowaniem okresu wypowiedzenia, czy też bez.
Podsumowując, prawo odstąpienia od umowy najmu przysługiwać będzie stronom wyłącznie w sytuacji, w której przewidziały to one w zawartej umowie, dotrzymały wskazanego w niej terminu oraz oświadczenie o odstąpieniu zostało złożone przed wydaniem lokalu. Po przejęciu mieszkania nie ma już możliwości odstąpienia od umowy. Najemcy przysługuje prawo do jej wypowiedzenia, ale już ze wszystkimi konsekwencjami wskazanymi w umowie najmu.
Mój pierwszy wynajem zakończył się po kilku dniach, ale nie przez odstąpienie od umowy. Rozwiązaliśmy ją za porozumieniem stron. Nie będę przecież trzymał nikogo na siłę w mieszkaniu. Jednak dzięki temu, że prawo było po mojej stronie, mogłem w ramach ugody zastrzec dla Właściciela odpowiednią rekompensatę, która zrekompensowała mu zmianę decyzji najemcy.
Czy warto więc zastrzec w umowie najmu prawo odstąpienia od niej? Moim zdaniem nie, ale decyzję pozostawiam Tobie.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
