Powstałe lub ujawnione wady mieszkania mogą nieść za sobą daleko dalej idące konsekwencje, aniżeli tylko koszty napraw z nimi związane. Poważna usterka niesie za sobą ryzyko żądania przez najemcę obniżenia czynszu, a w skrajnych przypadkach może doprowadzić do wypowiedzenia przez niego umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, uszczuplając tym samym kieszeń wynajmującego. Kiedy może dojść do takich sytuacji? O tym poniżej.
W przypadku powstania w mieszkaniu usterki, która nie ma znaczącego wpływu na korzystanie przez najemcę z przedmiotu najmu, a do której usunięcia prawnie zobowiązany jest właściciel nasz ból głowy mogą spowodować tylko koszty związane z naprawą. Celowo używam w tym miejscu określenia "tylko", bo powstałe lub ujawnione w trakcie trwania umowy najmu wady wpływające na przydatność mieszkania do umówionego użytku mogą rodzić dużo dalej idące konsekwencje.
Pierwszą z nich jest możliwość żądania przez najemcę obniżenia czynszu za czas trwania wady na podstawie art. 664 §1 Kodeksu Cywilnego1. By do tego doszło, najemca w pierwszej kolejności powinien wezwać wynajmującego do usunięcia wady, która powoduje nieprzydatność mieszkania do umówionego użytku zakreślając mu do tego odpowiedni termin. W sytuacji, gdy naprawy nie zostaną wykonane w tym czasie, najemca może wykonać je na koszt wynajmującego, a oprócz tego w niektórych sytuacjach będzie miał prawo żądać obniżenia czynszu, jeśli wada obniża wartość korzystania z mieszkania. W efekcie zastosowania tego przepisu nasz portfel odczuje nie tylko poniesione koszty napraw, ale będziemy musieli pogodzić się z utratą części przewidywanego zysku.
Takie wypowiedzenie nie może być jednak dokonane z dnia na dzień. Przepis jasno wskazuje, że w pierwszej kolejności najemca powinien poinformować wynajmującego o istnieniu wady i wezwać go do jej usunięcia w odpowiednim terminie. Kluczowym pozostaje sformułowanie "w czasie odpowiednim", które daje szerokie pole do interpretacji każdej ze stron umowy najmu. W jednym przypadku będzie to tydzień, a w innym może trwać dłużej z uwagi na możliwość zakontraktowania fachowca i sprowadzenia odpowiednich, mało dostępnych części, niezbędnych do wykonania naprawy.Najbardziej dotkliwe jednak będzie dla nas wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Nawet jeśli nasza umowa najmu została zawarta na czas określony i nie przewiduje możliwości jej wcześniejszego zakończenia, zastosowanie znajdzie przepis art. 664 §2 KC, który stanowi, że "Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia".
Do prac takich należy więc podejść obiektywnie i racjonalnie zakreślić czas potrzebny na usunięcie wady. Dopiero po niedotrzymaniu terminu przez wynajmującego lub braku możliwości usunięcia wady, najemca może skorzystać z prawa do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, niezależnie od możliwości zawartych w samej umowie najmu.
Pojawia się zatem pytanie, która wada nieść może za sobą poważniejsze skutki aniżeli tylko koszty związane z naprawą?
Pralka, która bez winy najemcy odmówiła posłuszeństwa po wielu latach użytkowania będzie rodzić po naszej stronie obowiązek naprawy bądź wymiany tego sprzętu. Wykonanie tej czynności w ciągu tygodnia z pewnością nie będzie podstawą do obniżenia czynszu. Jeśli jednak brak możliwości korzystania z pralki utrzyma się przez okres np. półtorej miesiąca to powinniśmy się liczyć z tym, że najemca zażąda od nas obniżenia czynszu z tego powodu.
Z drugiej strony, zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu "Wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie stanowi wadę przedmiotu najmu uzasadniającą roszczenie najemcy o obniżenie czynszu"2. Niewłaściwe określenie zatem metrażu wynajmowanego przez nas mieszkania, może być omyłką, która może nas kosztować utratę oczekiwanych zysków.
Przykładem sytuacji, w której najemcy przysługiwać będzie natomiast wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym jest niewłaściwie wykonana stolarka okienna prowadząca do znaczącego wychładzania się mieszkania w okresie zimowym. Taka wada ujawnić się może przede wszystkim w czasie utrzymywania się na zewnątrz minusowych temperatur, a te z kolei uniemożliwiają wymianę i osadzenie nowych okien, o braku możliwości przebywania w mieszkaniu w czasie ewentualnych prac już nie wspominając. Trudno też sobie wyobrazić, by przez kolejne dwa miesiące mrozów najemca mógł użytkować mieszkanie zgodnie z umową, która co do zasady gwarantuje mu komfortowe (czyli też odpowiednio ciepłe) warunki do życia.
Warto przy tym wspomnieć, że wyłączona jest zarówno możliwość żądania obniżenia wysokości czynszu do czasu usunięcia wady jak i wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli wiedział on o istnieniu wady w chwili zawarcia umowy. Jeśli obie strony umowy wiedzą o pewnym mankamencie, najlepiej by potwierdziły to na sporządzanym przy przekazaniu mieszkania protokole zdawczo-odbiorczym. Jeśli jakaś wada natomiast pojawi się dopiero w trakcie realizacji umowy najmu, w interesie wszystkich jest jej jak najszybsze usunięcie bo doprowadzić może do uszczuplenia naszych zysków z wynajmu mieszkania.
1 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.).
2 Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 8 lutego 2012 r., LEX nr 1120018
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
