Kurs dla subskrybentów - Lekcja #11: Zdanie mieszkania przez najemcę - wyNajemca
Wynajem

Kurs dla subskrybentów – Lekcja #11: Zdanie mieszkania przez najemcę

17 lipca 2022 5 minut
Kurs dla subskrybentów – Lekcja #11: Zdanie mieszkania przez najemcę

Artykuł dostępny wyłącznie dla członków społeczności wyNajemców. Cieszę się, że jesteś z nami!

Moment zdania mieszkania przez Najemcę jest jednym z najbardziej newralgicznych w ciągu całego najmu. W przeważającej części przypadków proces ten trwa kilka minut i skupia się na odbiorze kluczy i spisaniu liczników po czym następuje zwrot wpłaconej przez lokatora kaucji. Współpraca zostaje zakończona a później napotykamy przeróżne wady i usterki powstałe z winy Najemcy, których rozliczyć z nim już… nie możemy. Poniżej garść wskazówek jak nie tracić pieniędzy na samym końcu wynajmu.

Kaucja jako zabezpieczenie Wynajmującego

Kaucja jest powszechnie przyjętym i stosowanym zabezpieczeniem przy wynajmie mieszkania. Z pewnymi wyjątkami, pobiera ją każdy i przygotowany na nią jest każdy najemca rozglądający się za upragnionym lokum. Stanowi ona Twoje pierwsze źródło, do którego możesz sięgnąć w przypadku konieczności usunięcia wad i usterek po zakończonym najmie. Są to środki już znajdujące się na Twoim koncie, a tym samym wykorzystanie ich w tym celu jest najszybszą i najłatwiejszą drogą do przywrócenia stanu poprzedniego. To z pewnością dobra informacja, jednak wpłacony przez lokatora depozyt na niewiele nam się zda, jeśli sami nie zamierzamy zadbać o swoje interesy i sprawdzić stanu mieszkania przed ostatecznym zwrotem kaucji.

Cel kaucji

Jak już wiesz z lekcji siódmej: wpłacany przez Najemcę depozyt służy zabezpieczeniu odpowiedniej sumy pieniędzy na wypadek potrzeby przeprowadzenia w mieszkaniu prac konserwacyjnych i naprawczych na koszt lokatora. Co do zasady nie stanowi on płatności ostatniego czynszu, choć w sytuacjach awaryjnych może być dla Ciebie przedmiotem zaliczenia na poczet takiego zobowiązania. Dobrze przy tym, byś zarówno Ty jak i Twój najemca rozumiał, że celem kaucji jest przede wszystkim zabezpieczenie stanu mieszkania i jego wyposażenia, a prawo potrącenia z kaucji na potrzeby jakichkolwiek płatności jest Twoim uprawnieniem, a nie wyborem lokatora.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania

Posiadanie środków na ewentualne prace niezbędne do przeprowadzenia po zakończonym najmie to jedno. Musisz jeszcze mieć podstawę do ich wykorzystania i tutaj pojawia się protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania na wynajem, o którym mowa była na początku tego kursu. Dokument stanowiący fundament bezpiecznego najmu.

Jeśli będziesz w posiadaniu dobrego protokołu zdawczo-odbiorczego, to będziesz w stanie zweryfikować stan Twojej nieruchomości po jej zdaniu przez najemcę. To Twój punkt wyjścia do rozliczenia kaucji. Dzięki niemu możesz sprawdzić każdy element, który powinien znajdować się w mieszkaniu i sprawdzić, czy wszystko jest jak należy.

Weryfikacja stanu mieszkania po zakończonym najmie

Błędem jest przeprowadzanie weryfikacji stanu mieszkania w obecności najemcy. Dlaczego? Po pierwsze, nie jesteś w stanie dokładnie sprawdzić wszystkiego, gdy ktoś „chucha Ci na szyję”. Samo sprawdzenie pralki czy zmywarki wiąże się z potrzebą włączenia jej na nawet najkrótszy cykl, zajmie więc od 20 minut do godziny czasu. Po drugie, jeśli najemca będzie z Tobą weryfikować stan mieszkania to przy spostrzeżeniu jakiejkolwiek wady spotkasz się z:

  1. zaprzeczeniem („takie już było jak się wprowadzałem”),
  2. niezadowoleniem („no już bez przesady, to normalne zużycie”), lub
  3. agresją („ale z Ciebie…. xxx”).

Może się też zdarzyć, że lokator chwyci za szmatkę i przetrze blat, który ewidentnie jest poplamiony, ale ile by z taką szmatką nie biegał to brudnego mieszkania i tak nie wysprząta poprawnie w czasie sprawdzania protokołu.

Podczas weryfikacji stanu mieszkania powinieneś wykonywać zdjęcia znalezionych wad. By dokonać potrącenia z kaucji musisz mieć ku temu bowiem powód. Będąc bardziej precyzyjnym: dowód.

Odpowiednie zapisy w umowie najmu

By ustrzec się niepotrzebnych i nerwowych sytuacji warto zastrzec w umowie najmu, że końcowy protokół zdawczo-odbiorczy wykonany zostanie w ciągu 7 dni od zdania lokalu przez najemcę. To dostateczny czas byś przyjechał do mieszkania w ciągu dnia, w naturalnym świetle i poświęcił godzinę czy dwie na sprawdzenie czy wszystko jest w porządku.

Taki zapis jest uczciwy pod warunkiem, że takie samo prawo będzie służyć Twojemu Najemcy po wprowadzeniu się do mieszkania. O ile nie chcesz ukryć czegoś przed swoim lokatorem to nie powinieneś się obawiać takiego rozwiązania: on ma czas na samodzielne sprawdzenie nieruchomości we własnym tempie i Ty również będziesz mieć na to czas bez jego obecności. Daj mu możliwość zgłoszenia uwag do protokołu, które potwierdzi przesłanymi drogą mailową zdjęciami. Ty sam nie zapominaj, żeby stwierdzone po najmie wady udokumentować w takiej właśnie formie.

Zwrot kaucji

Gdy przeprowadzisz już weryfikację stanu mieszkania i rozliczysz zużycie mediów przez Najemcę będziesz mógł zamknąć rozliczenie kaucji i zwrócić wpłacony depozyt. Nie poddawaj się presji lokatora i spokojnie podchodź do żądania natychmiastowego zwrotu pieniędzy. Wszystkie czynności związane z rozliczeniem kaucji trwają – nawet jeśli wynajmujesz tylko jedno mieszkanie.

Powinieneś wiedzieć, że sama ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez Najemcę. Daj więc sobie czas. Lepiej wszystko dokładnie sprawdzić niż później usuwać wady powstałe z winy Najemcy na własny koszt.

Zdanie mieszkania to końcowy etap współpracy z Twoim najemcą, jest jednak przy tym etapem bardzo newralgicznym. Nawet jeśli wszystko dotychczas było w porządku: płatności wpływały na czas, nie było skarg sąsiadów czy zgłaszanych zniszczeń w mieszkaniu to powinieneś dobrze podejść do weryfikacji stanu nieruchomości. W innym wypadku narazisz się na ryzyko usuwania szkód za własne pieniądze plując sobie później w brodę.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.