5 sposobów na wysadzenie swojego wynajmu w powietrze

10-15 minut

Wynajem jest coraz częstszą formą uzyskiwania dodatkowych wpływów do domowego budżetu, jednak wielu Wynajmujących skutecznie potrafi sobie obrzydzić tę formę zarobkowania na własne życzenie. Jak się okazuje, zrażenie się do wynajmu nieruchomości wcale nie jest trudne – wystarczy tylko popełnić kilka prostych błędów byśmy już nigdy więcej nie chcieli szukać Najemców dla naszego mieszkania.

Słaba umowa najmu

Jeśli szukasz kłopotów ze swoim wynajmem to zdecydowanie warto odpuścić sobie zawieranie umowy najmu z Najemcą na piśmie, bądź tez zawrzeć ją na banalnym, jednostronnicowym wzorze ściągniętym z Internetu. Takich przykładowych dokumentów w sieci znajduje się mnóstwo! Tak naprawdę nie trzeba długo szukać: wystarczy wpisać w wyszukiwarkę „umowa najmu” i już mamy setki wyników do wyboru. Ogólnodostępność tych darmowych wzorów wynika jednak z ich marnej jakości i braku dookreśleń praw i obowiązków stron umowy, które w efekcie dają pole do wielu interpretacji zdarzeń przed którymi chcielibyśmy się ustrzec.

Możesz również być w posiadaniu dobrej umowy najmu, ale zastosować jej podstawową formę bez wykorzystania instytucji najmu okazjonalnego – jeśli tak właśnie jest, to chylę czoła przed Tobą! Sam nigdy nie podjąłbym takiego ryzyka. Szkoda mi zwyczajnie czasu, pieniędzy i nerwów na 2,5-letnią batalię sądową by eksmitować Najemcę, który nie chce się wyprowadzić z mojego mieszkania. To jednak tylko moje zdanie podparte doświadczeniem z przeszło tysiąca przeprowadzonych najmów.

Niska kaucja

By skutecznie obrzydzić sobie wynajem mieszkania możesz również pobrać niską kaucję, np. w wysokości jednomiesięcznego czynszu. To doskonały sposób na szybkie wydrenowanie własnej kieszeni w sytuacji, kiedy Twoja nieruchomość będzie wymagała nakładów finansowych po zakończonym najmie. Niejednokrotnie spotykałem się z osobami, które wynajmując swoje mieszkania pobierały zaniżony depozyt bądź zupełnie z niego rezygnowały!

Wyobraźmy sobie sytuację, co się stanie jeśli Najemca nie zapłaci ostatniego czynszu (bo tak), mieszkanie będzie wymagało gruntownego sprzątania (bo już mu się nie chciało), część ścian będzie trzeba odmalować (bo „trochę” mu się pobrudziły) i będziemy musieli jeszcze naprawić jakiś sprzęt w mieszkaniu (bo… „ups”?)… Kaucja w wysokości jednomiesięcznego czynszu pokryje w takim wypadku brak płatności w ostatnim miesiącu, ale co z resztą? Ściany będziemy musieli pomalować, naprawy przeprowadzić, mieszkanie wysprzątać. To wszystko na nasz koszt. W efekcie okaże się, że trzy ostatnie czynsze najmu zapłacone przez Najemcę musiały zostać przeznaczone na usunięcie wad powstałych z jego winy.

Późniejsze dochodzenie należności od Najemcy jest oczywiście możliwe, pytanie tylko jaką mamy szansę by było skuteczne i ile to potrwa. Chcesz przeczytać więcej o kaucji? Zapoznaj się z artykułem Kaucja przy umowie najmu – wszystko co musisz wiedzieć.

Wydanie Najemcy nieprzygotowanego mieszkania

Innym dobrym sposobem na wysadzenie swojego wynajmu w powietrze (oczywiście w przenośni) jest wydanie Najemcy mieszkania, które do wynajmu wcale nie jest przygotowane. Mam tutaj na myśli wszechobecny bród, wady techniczne czy umeblowanie przez które mamy wrażenie, że znaleźliśmy się w kapsule czasu.

Od razu Cię uspokoję – nie chodzi o to, by mieszkanie które wynajmujesz było wyposażone w sprzęty i meble z najwyższej półki bo prawdą jest, że mało który Najemca ten fakt doceni (dla niego to po prostu zwykłe wyposażenie). Zwracam Twoją uwagę na konieczność przekazania lokalu w stanie wolnym od usterek i gruntownie wysprzątanego. Jeśli bowiem Tobie nie zależy by mieszkanie takie było, to dlaczego Najemca ma się przejmować, że coś cieknie pod zlewem, że pralka śmierdzi, że w szafkach pojawiły się jakieś robaki? Oddając lokatorowi nieruchomość w używanie musisz być świadomy, że jego stan będzie determinował późniejsze podejście Twojego Najemcy do Twojego majątku. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule Pierwsza zasada przygotowania mieszkania na wynajem.

Nie przywiązujesz do tego wagi? Nie ma problemu! Może masz dużo pieniędzy i chcesz radzić sobie ze skutkami zaniedbań Najemcy wykładając środki z własnej kieszeni.

Brak protokołu zdawczo-odbiorczego

Pamiętaj również, że nawet jeśli dobrze przygotujesz swoje mieszkanie na wynajem, ale odpowiednio się nie zabezpieczysz to ciężko będzie Ci dochodzić zapłaty za ewentualnie pozostawione przez Najemcę szkody. Jednym z najczęstszych błędów Wynajmujących jest bardzo lekkie podchodzenie do kwestii protokołu zdawczo-odbiorczego, który niejednokrotnie potrafi mieścić się na jednej stronie. Jeśli i Ty tak robisz, to w przypadku sporu sądowego nie będziesz mieć dowodów – a co za tym idzie: argumentów – by sąd przyznał Ci odpowiednie odszkodowanie. W rezultacie, wszystkie wydatki związane z doprowadzeniem mieszkania do stanu początkowego spadną na Ciebie.

Dobry protokół zdawczo-odbiorczy składa się z dokładnego opisu pomieszczeń i wyposażenia (jaki mebel, gdzie się znajduje, model pralki, stan płyty grzewczej, wskazanie ewentualnych znamion użytkowania) oraz dokumentacji zdjęciowej. Wykonanie takiego protokołu to w zależności od wielkości mieszkania kwestia kilku do kilkunastu godzin. Dla niedoświadczonego Wynajmującego najbardziej uciążliwym będzie sporządzenie dokładnego opisu, jednak wykonanie dokładnej dokumentacji fotograficznej już zrobi swoją robotę. W momencie kiedy jesteś w posiadaniu zdjęć „przed” i „po” najmie, masz po swojej stronie dowody, które są nieocenioną pomocą w razie ewentualnego sporu z Najemcą. Jeśli nie potrafisz sporządzić takiego protokołu zdawczo-odbiorczego zawsze możesz zwrócić się o pomoc do profesjonalistów – najlepszy wybór to renomowana firma zarządzająca najmem.

Przejście z Najemcą na „Ty”

Zadbałeś o każdy z poprzednich elementów? Spokojnie, masz jeszcze szansę by skomplikować sobie życie: wystarczy, że przejdziesz ze swoim Najemcą na „Ty”! Wpływ relacji z lokatorami ma niebotyczny wpływ na to, jak Twój najem będzie w istocie przebiegał. Możesz wcielić się w tyrana – wtedy nie masz co liczyć na długą współpracę z Najemcą. Możesz też stać się najlepszym przyjacielem swojego lokatora – najem może wtedy potrwa dłużej, ale bądź przygotowany na przesuwanie terminów płatności (a może nawet ich brak), prośby o przeprowadzenie napraw na Twój koszt, które powinien pokryć Najemca oraz bardzo luźne podejście lokatorów do wywiązywania się z obowiązków leżących po ich stronie.

Więcej na temat relacji z Najemcami przeczytasz tutaj: Jak ułożyć sobie relacje z Najemca by najem trwał dłużej?Wybór, którego dokonasz zależy oczywiście od Ciebie. Masz dwie skrajności, które będą torpedowały Twój przychód z wynajmu. Istnieje również droga „środka”, jeśli jednak chcesz sabotować swój wynajem to nie warto dłużej się nad tym rozwodzić.

Powszechnie przyjmuje się, że wynajem nieruchomości jest banalnie prosty. Dla wielu osób jest on równoznaczny z pokazaniem mieszkania kilku osobom, zawarciem umowy i przekazaniem kluczy. Takie podejście skutkuje jednak finalnie problemami, które spadają na Wynajmujących skutecznie zniechęcając ich do dalszego wynajmu, podczas gdy wcale nie musiałoby do tego dojść gdyby zachować kilka podstawowych zasad. Kto wie, może konkretnie Ty zupełnie nie zwracasz uwagi na wskazane punkty zapalne, a Twój wynajem przebiega bez zakłóceń – jeśli tak, urodzony jesteś pod szczęśliwą gwiazdą. Mam nadzieję, że fortuna będzie Ci sprzyjać również w przyszłości. Warto się jednak zastanowić, czy limit tego szczęścia się zaraz nie wyczerpie i nie jest słusznym podjęcie kroków, które mają zabezpieczyć Twoje interesy.

Borysław Pasierbski