Kurs dla subskrybentów - Lekcja #7: Kaucja - wyNajemca
Wynajem

Kurs dla subskrybentów – Lekcja #7: Kaucja

21 czerwca 2022 6 minut
Kurs dla subskrybentów – Lekcja #7: Kaucja

Artykuł dostępny wyłącznie dla członków społeczności wyNajemców. Cieszę się, że jesteś z nami!

Jedni pobierają, inni nie. Raz jednorazowo, kiedy indziej rozłożoną na raty. W myśleniu zarówno wynajmujących i najemców funkcjonuje nadal kilka archaizmów, które w znaczący sposób wpływają na przebieg najmu i okres następujący po jego zakończeniu. Czym jest – albo czym ma być – kaucja i jak ją stosować? Odpowiedź na te pytania ma zasadnicze znaczenie dla rozumienia tego narzędzia i prawidłowego jego wykorzystania.

Cele kaucji

Depozyt pobierany od najemcy w momencie przekazania mieszkania jest niczym innym jak Twoim zabezpieczeniem na wypadek powstania szkód w powierzonym lokatorom mieniu. Dotyczy to zarówno murów i elementów stałych takich jak ściany, podłogi i posadzka, jak również znajdujących się w mieszkaniu mebli oraz sprzętów RTV i AGD. Niezależnie do jakich szkód dojdzie – drobnych czy poważnych – kaucja jest pierwszym instrumentem, z którego możesz skorzystać, by przywrócić stan sprzed ich wystąpienia bez potrzeby długotrwałej i kosztownej ścieżki sądowej.

Pobieranie kaucji jest o tyle prostsze i wygodniejsze, że już w momencie wyrządzenia szkód dysponujesz przekazaną Ci przez najemcę kwotą, którą możesz przeznaczyć na wykonanie niezbędnych napraw bądź też po zakończeniu najmu wprowadzić ekipę sprzątającą do niewłaściwie uprzątniętego mieszkania. W przypadku mniejszych szkód z reguły wpłacona suma w zupełności wystarcza. Gorzej, jeśli dojdzie do poważnych uszkodzeń, znacznie przekraczających zabezpieczenie, którym miałbyś dysponować. Wtedy pojawić się może problem ze ściągnięciem od najemcy wymaganej kwoty. Kończy się to przeważnie albo sądem albo sięganiem do własnej kieszeni.

Oprócz podstawowej funkcji wymienionej wyżej, kaucja ma za zadanie “odstraszyć” niepewnych lokatorów. Znaczy to ni mniej, ni więcej co weryfikacja zdolności finansowych najemców już na etapie prowadzenia wstępnych rozmów o wynajmie mieszkania, zniechęcając osoby, które na nasze lokum nie mogą sobie zwyczajnie pozwolić.

Każdy, kto zamierza wynajmować mieszkanie powinien również wiedzieć, że kaucja nigdy nie stanowi zapłaty czynszu za ostatni miesiąc najmu, mimo iż w świadomości większości najemców w Polsce utarło się coś innego. Taki zapis powinien być jasno wyrażony w każdej umowie najmu. Najlepiej, żebyś jasno zaznaczył to na początku współpracy z nowymi lokatorami, by uniknąć później jakichkolwiek wątpliwości.

Jaka wysokość?

Skoro już wiesz czemu ma służyć pobranie kaucji to warto się zastanowić nad jej wysokością. Z jednej strony, zależeć Ci będzie na pobraniu jak najwyższej kwoty. Z drugiej zaś, im wyższy depozyt, tym większy problem ze znalezieniem najemców. Jaki jest więc złoty środek?

Przyjęło się niesłusznie, że kaucja równa się jednemu miesiącowi najmu, co niesie za sobą później konsekwencje w postaci traktowania jej jako płatność za ostatni miesiąc lub też jest na tyle niska, że swą wartością nie jest w stanie pokryć większej części kosztów, które pokryć trzeba przy usunięciu szkód.

Najlepiej byłoby pobrać od nowych lokatorów trzykrotność miesięcznego czynszu. W wielu przypadkach będzie to jednak ekonomicznie niemożliwe z uwagi na kieszeń najemcy, ale również i zupełnie pozbawione podstaw. Sprzęt na pierwszy rzut oka trącący nostalgią za czasami “prosperity” ubiegłego systemu nie przekona nikogo do wpłacenia dodatkowych środków na wypadek jego zniszczenia.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie o wyposażeniu wartym znacznie więcej niż powszechnie kupowane przez Polaków, to oczywiście możesz pobrać kaucję odpowiednio wyższą tak, aby te sprzęty jakkolwiek zabezpieczyć. Pamiętaj jednak, że jeśli zakupisz takie urządzenia do mieszkania o średnio-wyższym standardzie, to z trudem przyjdzie Ci znaleźć osobę gotową pokryć taki depozyt. Inną kwestią jest, czy w mieszkanie przeznaczone na wynajem warto inwestować ogromne kwoty na sprzęty RTV i AGD.

W obecnych warunkach najlepiej sprawdza się pobieranie kaucji w wysokości 120-150% miesięcznego czynszu najmu. Taka kwota w pewnym stopniu zabezpiecza Cię na wypadek powstania szkód w mieszkaniu, nie jest już podświadomie utożsamiana przez najemcę z ostatnią płatnością czynszu, a co równie istotne – nie odstrasza potencjalnych lokatorów.

Uzależniaj wysokość pobieranej kaucji również od takich czynników jak stabilność zatrudnienia, dzieci, zwierzęta czy stały kraj pobytu. Jeśli w mieszkaniu będą małe dzieci, to większe będzie ryzyko pobrudzenia ścian. Zwierzęta mogą wyrządzić szkody w meblach lub podłodze. Osobę, która jest w Polsce tylko „na chwilę”, a później wraca do kraju położonego poza Unią Europejską będzie bardzo trudno zwindykować. O ile w ogóle będzie to możliwe.

Rozkładanie na raty

Kaucja o wartości 150% czynszu najmu może być niekiedy zbyt wysokim jednorazowym obciążeniem finansowym dla najemców. Czasami spotkasz się z prośbą o rozłożenie jej na raty i do pokrycia jej w określonych częściach wraz z kolejnymi płatnościami czynszu najmu. Takie propozycje potrafią się pojawiać nawet w sytuacjach, kiedy wysokość depozytu jest niższa aniżeli wskazana wyżej. Co gorsza, wynajmujący potrafią się na takie rozwiązania godzić.

Dlaczego ujmuję to jako błąd? Ponieważ jest to najlepsza droga do sprawienia sobie kłopotów. Najemca, który ma problem z uzbieraniem pełnej kwoty kaucji i pierwszego czynszu najmu prawdopodobnie nie jest w najlepszej sytuacji finansowej, a to – prędzej czy później – niechybnie odbije się na jego terminowości w opłacaniu comiesięcznych płatności wynikających z umowy.

Czy udając się do banku po kredyt hipoteczny z połową wymaganego wkładu własnego uda Ci się podpisać umowę? Nie. Dlaczego więc nie zastosować podobnego mechanizmu przy wynajmie, który polega przecież na oddaniu innej osobie w używanie majątku o ogromnej wartości? Zasada jest jedna: jeśli chcesz wynajmować z głową to kaucji nigdy nie rozkładaj na raty.

Sama wysokość kaucji jest uzależniona od wielu czynników i powinna być ustalana indywidualnie przy każdym mieszkaniu. Zastosowanie jednak powyższych wskazówek pomoże zabezpieczyć Twoje interesy i zapewnić Ci większy spokój. Najważniejsze, abyś nigdy nie odstępował od jej pobrania, bo sprowadzić możesz na siebie spore kłopoty.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.