Awaria w wynajmowanym mieszkaniu?

4-6 minut

Usterki, awarie, a następnie konieczność ich naprawy to nieuchronny element codzienności każdego wynajmującego. Każda taka sytuacja może doprowadzić do nieporozumienia i sporu z najemcą, dlatego też przed wejściem w umowę najmu warto zapoznać się z najczęstszymi awariami występującymi w wynajmowanych mieszkaniach, zgłębić kwestie odpowiedzialności każdej ze stron umowy, a także zaznajomić się z najlepszymi sposobami na uporanie się z usterką, gdy ta już nastąpi.

Najczęstsze awarie w mieszkaniach

Największym prawdopodobieństwem uszkodzenia obarczone są elementy mieszkania najczęściej użytkowane przez najemcę. W związku z tym bardzo często można mieć do czynienia z awarią urządzeń podłączonych do wody. Takie awarie mogą mieć niewielkie znaczenia w kontekście wyrządzenia większych szkód w lokalu – przeciekająca spłuczka, niskie ciśnienie w słuchawce prysznicowej czy zatkany zlew wymagają tylko drobnej interwencji. Należy jednak pamiętać, że nieodpowiednie zabranie się nawet do drobnych usterek może mieć poważne konsekwencję, np. zniszczenie rur kanalizacyjnych. Nierozważne majsterkowanie może skończyć się również takimi poważnymi szkodami, jak wylanie pralki – a w efekcie – zalanie mieszkania.

Meble niewątpliwie należą do części wyposażenia, które dosyć często zostaje uszkodzone. Zepsuty mechanizm drzwiczek w szafie wymagać może jedynie drobnego przykręcenia, ale na niektóre usterki – złamane drewniane szczeble w konstrukcji łóżka, chwiejne nogi stołu lub uszkodzoną posadzkę – skutecznie poradzić może tylko wizyta profesjonalnego fachowca.

Awarie często wynikają również z wad w konstrukcji mieszkania lub niezależnych od stron umowy przyczyn losowych. W takich przypadkach mówimy najczęściej o uszkodzeniach w instalacjach domowych – wodnej, grzewczej, elektrycznej i gazowej. Dodatkowo takie przypadki dotyczą pozostałych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku, np. wind.

Kto odpowiada za naprawę: Najemca czy Wynajmujący?

Odpowiedzialność w zakresie naprawy w wynajmowanym lokalu reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z Rozdziałem II tej ustawy najemcę obciąża obowiązek naprawienia szkód i pokrycia strat w przypadku uszkodzeń powstałych z jego winy. Jednocześnie wskazuje to, że najemca nie jest odpowiedzialny za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego użytkowania.

Zatem jest on zobowiązany utrzymywać wynajmowany lokal i jego pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higienicznym. Ponadto, najemca odpowiedzialny jest za dbanie o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, np. windy, klatki schodowe, korytarze. Dewastacja wskazanych miejsc zobowiązuje najemcę do pokrycia kosztów ich naprawy.

Ustawa wskazuje również, że najemca ma obowiązek prowadzenia drobnych napraw:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych;
  • okien i drzwi;
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  • podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami;
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej;
  • innych elementów wyposażenia lokalu.

Osoba wynajmująca mieszkanie jest odpowiedzialna za ponoszenie wydatków związanych z naprawą ostatniej grupy wskazanej jako najczęstsze awarie mieszkań – usterki wynikające z przyczyn losowych oraz wad konstrukcyjnych. Ponadto, obowiązkami wynajmującego lokal jest wymiana zużytych i zepsutych sprzętów przed zajęciem mieszkania przez najemcę, naprawa i wymiana instalacji wewnętrznych lokalu, utrzymywanie w należytym stanie i porządku urządzeń przeznaczonych do zbiorowego użytku, a także wymiana stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych i tynków.

Najważniejszym wnioskiem dla wynajmujących mieszkanie jest fakt, że jeśli usterka nie wynika ze złego użytkowania ze strony najemcy, to właśnie właściciel lokalu ponosi koszty naprawy.

Samodzielna naprawa czy wezwanie fachowca? Co lepsze?

Usterki mogą być mniejsze i większe. Z mniejszymi na ogół można poradzić sobie samemu, gdy rozwiązanie wydaje się być proste i intuicyjne. Czasem nawet można sobie samodzielnie poradzić z większą awarią, której opis i sposób przeciwdziałania znajduje się w wielu poradnikach internetowych. Należy jednak mieć na uwadze, że nie każda usterka może być tak banalna, jak wydaje się na pierwszy rzut oka, a także nie każdy poradnik internetowy ma najwyższej jakości porady. Wiedza i doświadczenie wykształconego specjalisty często okazują się niezbędne w celu prawidłowego zdiagnozowania problemu.

Zamówienie usług fachowca wiąże się z dodatkowymi kosztami związanymi z dojazdem technika, diagnozą problemu, zakupem materiałów – i oczywiście wykonaniem naprawy. Jednakże warto wziąć pod uwagę, że nieprawidłowe wykonanie domowych napraw może doprowadzić do spotęgowania się kosztów, wynikających np. ze zniszczenia wewnętrznych instalacji, rur, lub naruszenia konstrukcji danego urządzenia w wyniku nieprawidłowej naprawy. Wydatek związany z wizytą fachowca można potraktować jako ubezpieczenie przed dalszymi komplikacjami i pogłębieniem się awarii.

Gdzie najlepiej znaleźć sprawdzoną złotą rączkę? 

Fachowcy z polecenia rodziny i przyjaciół czasami mogą okazać się nietrafionym wyborem, ponieważ rzadko możliwe jest zweryfikowanie kompetencji takiej osoby. Jako najemca najlepiej udać się z prośbą o kontakt do właściciela lokalu – zazwyczaj wynajmujący mają sieć kontaktów do sprawdzonych wykonawców, z których usług korzystają w przypadku awarii lub remontów (np. w trakcie przygotowania mieszkania do wynajmu).

Alternatywnym rozwiązaniem zarówno dla najemców, jak i wynajmujących nieposiadających sieci kontaktów do fachowców jest korzystanie z nowoczesnych platform internetowych. Przykładem takiej platformy jest Duer.pl – pozwala ona na zamieszczenie ogłoszenia, na które zweryfikowani przez serwis fachowcy odpowiedzą i oszacują cenę wykonania. Ponadto – w przypadku powyższego serwisu – istnieje także specjalna oferta firmowa skierowana do osób wynajmujących większą liczbę mieszkań oraz do firm specjalizujących się w zarządzaniu najmem. Wówczas cały proces zarządzania naprawami przejmowany jest przez specjalistów z Duera, a wynajmujący? Może spać spokojnie i nie martwić się awariami.

Niezależnie od obranej przez wynajmującego strategii, najważniejsza jest edukacja najemcy w zakresie odpowiedzialności za usterki w lokalu oraz wiedza jak skutecznie taką usterkę naprawić. Zdobycie niezbędnych informacji zanim pojawi się problem związany z awariami w mieszkaniu pozwoli oszczędzić czasu, dodatkowych nerwów i niespodziewanych wydatków.

Łukasz Pająk