Dlaczego mieszkania będą jeszcze drożeć?

Narodowy Bank Polski niedawno opublikował kolejne dane na temat cen mieszkań w największych polskich miastach. Te informacje potwierdzają podtrzymanie wzrostowego trendu, który trwa już od 2013 roku. Wszystko wskazuje na to, że podwyżki kosztów zakupu metrażu będą widoczne również w kolejnych kwartałach. Poniżej prezentujemy artykuł portalu RynekPierwotny.pl przygotowany specjalnie dla czytelników wyNajemcy!

Pod względem cenowym nie mamy do czynienia z boomem…

Na wstępie warto odwołać się do danych Narodowego Banku Polskiego dotyczących średnich transakcyjnych cen mieszkań. Takie informacje są widoczne na poniższym wykresie. Nietrudno zauważyć, że od I kw. 2013 r. do II kw. 2018 r. miał miejsce dość jednostajny wzrost średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. mieszkania na terenie siedmiu największych rynków (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdynia i Gdańsk). To spostrzeżenie dotyczy zarówno nowych jak i używanych lokali. W przypadku mieszkań od dewelopera, NBP odnotował wzrost średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. na poziomie 18%. Niewiele wyższa była zmiana dotycząca rynku wtórnego (+20%). Takie podwyżki w skali 22 kwartałów nie wydają się duże. Obecnej sytuacji na pewno nie można porównywać do boomu mieszkaniowego z lat 2005 – 2008. Wtedy miała miejsce prawdziwa eksplozja cen mieszkań. Obecnie mamy do czynienia ze stabilnym wzrostem wspieranym m.in. przez niskie bezrobocie oraz presję kosztową na rynku pierwotnym (np. wzrosty kosztów robocizny, cen materiałów budowlanych i cen gruntów).

Podwyżki wynagrodzeń stymulują dalsze wzrosty cen metrażu

Kolejna różnica względem boomu mieszkaniowego sprzed 10 – 12 lat dotyczy dostępności mieszkań. Informacje z poniższej tabeli potwierdzają, że w ciągu 10 lat (II kw. 2008 r./II kw. 2018 r.) znacząco wzrosła średnia powierzchnia mieszkania możliwa do zakupu za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw. Po uwzględnieniu szesnastu miast wojewódzkich można stwierdzić, że analizowany wskaźnik wzrósł z 0,44 mkw. do 0,65 mkw., a największa poprawa dotyczyła Warszawy, Krakowa, Poznania i Łodzi.

Dane z poniższej tabeli potwierdzają, że obecny wzrost cen mieszkań posiada silne oparcie w podwyżkach wynagrodzeń. Co ważne, na terenie kilku metropolii (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań), wynagrodzenia przez ostatnie dwa lata nadążały za cenami „M”. Na korzyść rynku przemawia również to, że krajowe banki kredytują lokale bardziej ostrożnie niż 10 lat – 12 lat wcześniej.

Tylko załamanie gospodarcze może spowodować nagłą korektę

W kontekście cen polskich mieszkań warto również wspomnieć o prognozach dotyczących wysokości stóp procentowych NBP. Wydaje się bardzo prawdopodobne, że rekordowo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wzrośnie dopiero w 2020 r. Taki scenariusz oznaczałby utrzymanie dotychczasowej stymulacji rynku mieszkań i kredytów hipotecznych. Rodzimy rynek mieszkaniowy na pewno odczuje skutki prognozowanego spowolnienia wzrostu gospodarczego. Najbardziej prawdopodobne prognozy NBP (2018 r. – 4,6%, 2019 r. – 3,8%, 2020 r. – 3,5%) nie wskazują jednak na sytuację, która mogłaby spowodować nagłe spadki cen mieszkań.