Czy najemca może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu? - wyNajemca
Prawo

Czy najemca może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu?

10 kwietnia 2017 5 minut
Czy najemca może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu?

Chcąc podnieść czynsz najmu najpierw musimy wypowiedzieć jego dotychczasową wysokość Najemcy, jednak nie jest to tożsame z przyjęciem podwyżki. Każdy Wynajmujący powinien wiedzieć, że jego lokator może się na takim wzrostem nie zgodzić i zażądać od nas dodatkowego uzasadnienia takiej decyzji. Warto wiedzieć, kiedy takie sytuacje mogą mieć miejsce.

Czy najemca może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu?

Jeśli najemca będzie mieć wątpliwości, może na piśmie zażądać od wynajmującego pisemnego uzasadnienia i wykazania przyczyny podwyżki oraz jej kalkulację. W takiej sytuacji właściciel ma 14 dni od otrzymania pisma na spełnienie żądania – w przeciwnym razie wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu uznaje się za nieważne.

Niezależnie od powyższego, najemca po wypowiedzeniu mu dotychczasowej wysokości czynszu najmu może w ciągu dwóch miesięcy od dostarczenia mu w formie pisemnej takiego oświadczenia:

  1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia i w tym wypadku będzie zobowiązany płacić czynsz w dotychczasowej wysokości do czasu zakończenia najmu, albo
  2. zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o uznanie podwyżki za nieuzasadnioną lub zasadną, lecz w innej wysokości, a w konsekwencji zobowiązany będzie do płatności czynszu jak dotychczas do momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Obowiązek udowodnienia, że wskazana przez niego podwyżka jest uzasadniona ciąży na właścicielu.

Przykład:

Jeśli więc najemcy otrzymają od Bartka informację o zmianie wysokości czynszu do końca stycznia, to mogą do końca marca odmówić przystania na nowe warunki i zakończyć wiążącą ich umowę najmu z dniem 30 kwietnia. Jeśli z kolei uznają, że podwyżka zupełnie nie ma podstaw albo jest zasadna tylko w części, mogą skierować pozew do sądu, a Bartek wykazać będzie musiał, że jest ona uzasadniona.

W przypadku gdy sąd uzna wysokość podwyżki, najemca zobowiązany będzie do zapłaty kwoty odpowiadającej  różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Z ustawy o ochronie praw lokatorów wprost wynika, że za uzasadnione uznaje się podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług.

Przyjmując, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki odniesie skutek 30 kwietnia, a sąd orzeknie jej zasadność pod koniec listopada (pewnie najwcześniej roku następnego), to lokatorzy będą musieli pokryć różnicę w zapłaconym przez nich czynszu pomnożoną przez liczbę miesięcy od maja do momentu uprawomocnienia się orzeczenia.

Częstotliwość podwyżek

Art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów ogranicza do dwóch liczbę możliwych podwyżek czynszu najmu w roku. Ust. 1b tego artykułu stanowi bowiem, że podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Jeśli więc Bartek wypowiedział dotychczasową wysokość czynszu najmu w styczniu, a najemcy nie mieli co do tego zastrzeżeń i od 1 maja uiszczali czynsz w nowej, wyższej wysokości, to gdyby Bartek ponownie chciał podnieść czynsz musiałby poczekać do 1 listopada. Dopiero wtedy taka podwyżka mogłaby być skuteczna.

Co w przypadku, gdy będziemy naszym najemcom podnosić czynsz częściej? Co bardziej prawnie-świadomy lokator może wystąpić z powództwem przeciwko nam żądając uznania podwyżki za nieuzasadnioną, a sąd bo długiej procedurze przyzna mu rację. Niepotrzebnie poniesiemy koszty procesu i stracimy mnóstwo czasu. Nie znaczy to jednak, że tylko osoby znające przepisy uznają naszą podwyżkę za bezzasadną. Większość z nich po prostu nie będzie chciała z nami współpracować i szybko poszuka sobie nowego miejsca, a my zostaniemy z generującym koszty pustostanem.

Opłaty niezależne od właściciela

Warto dodać, że wyżej wymienione obwarowania nie dotyczą podwyżek opłat niezależnych od właściciela. Wedle definicji znajdującej się w ustawie, przez opłaty niezależne od właściciela rozumieć należy dostawy energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości stałych. W razie podwyższania opłat niezależnych od wynajmującego, zobowiązany on jest do przedstawienia najemcy na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Przepisy wprost określają, że nasz lokator zobligowany będzie pokrywać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu wyżej wskazanych mediów i usług.

Jak widać, nasza decyzja o podwyższeniu czynszu najmu może nie odnieść oczekiwanego przez nas skutku. Znajomość przysługujących Najemcy praw pozwoli nam przygotować się na ewentualne uzasadnienia lub zarzuty z jego strony oraz uniknąć przykrych niespodzianek, a tym samym skutecznie uzyskiwać wyższe dochody z wynajmu.

Oceń artykuł


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij znajomemu!


Zainteresuje Cię również

Prawo 09/05/2022

Waloryzacja czynszu najmu

Waloryzacja czynszu najmu to podstawowe narzędzie przekładające się na końcowy zysk z wynajmu. Choć rzadko spotykana, jest coraz chętniej wprowadzana…

5 minut Czytaj więcej
Wynajem 20/12/2021

Zasady współżycia społecznego łamane przez Najemcę

Zasady współżycia społecznego znajdziemy chyba w każdej dziedzinie życia. Wyznaczają granice, których przekraczać się nie powinno, mimo iż ich istnienie…

8 minut Czytaj więcej
Wynajem 06/12/2021

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – wzór

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest często stosowanym rozwiązaniem w przypadku braku dalszej chęci wynajmu mieszkania – tak przez Najemcę, jak…

13 minut Czytaj więcej

Borysław Pasierbski

O mnie

Nazywam się Borysław Pasierbski i mam ogromną przyjemność prowadzić serwis wynajemca.com.pl

Z wykształcenia jestem prawnikiem. Specjalizuję się w zarządzaniu najmem. Jestem współzałożycielem wielokrotnie nagradzanej Orłami Nieruchomości firmy Gestor Home świadczącej usługi kompleksowej obsługi najmu, doradztwa oraz pośrednictwa w kupnie i sprzedaży nieruchomości. Miałem przywilej szkolić i wdrażać dziesiątki osób rozpoczynających swoją drogę z zarządzaniem najmem.

Czytaj więcej