Podwyżka czynszu najmu – ograniczenia

Podwyżka czynszu to nieodłączny element każdego wynajmu ? dochodzi do niej szczególnie przy umowach trwających dłużej niż rok czasu, gdy wynajmujący chce wyrównać uzyskiwany przez niego zysk z potencjałem jaki mieszkaniu aktualnie wyznacza rynek. Jeśli więc dojdzie do tego, że będziemy chcieli podnieść czynsz naszemu Najemcy, powinniśmy znać zasady jakie narzucają nam przepisy prawa.

Zasady podnoszenia czynszu

Wedle przepisów o ochronie praw lokatorów, wynajmując nieruchomość osobom fizycznym na cele mieszkaniowe, przy podwyżkach czynszu powinniśmy być świadomi kilku istotnych ograniczeń wynikających wprost z ustawy. Jak stanowi art. 8a ust. 1 ustawy ?Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia?. Kolejny ustęp tego artykułu precyzuje, że termin wypowiedzenia dotychczasowego czynszu lub innych opłat wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustalą termin dłuższy. Dla lepszego zobrazowania posłużmy się przykładem:

Bartek od roku wynajmuje swoje mieszkanie przy umowie zawartej na czas nieokreślony. 20 stycznia informuje najemców, że podnosi czynsz najmu za używanie przez nich Przedmiotu najmu. Wyższy czynsz może obowiązywać najwcześniej 1 maja z uwagi na fakt, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki będzie miało skutek dopiero na dzień 30 kwietnia.

Wysokość podwyżki i godziwy zysk

Co do zasady, podwyżka czynszu nie powinna przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej nieruchomości, chyba że właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również nie otrzymuje zwrotu kapitału i zysku. W takim wypadku może zastosować wyższą podwyżkę o ile zwrot kapitału w skali roku nie przekracza:

a) 1,5% nakładów poniesionych przez niego na budowę lub zakup nieruchomości, lub

b) 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie mieszkania zwiększające jego wartość użytkową.

Co istotne, podwyżka może być wyższa również przy uwzględnieniu, że wynajem nieruchomości powinien jej właścicielowi zapewnić godziwy zysk. Ten warunek nie posiada już ściśle wyznaczonych ustawowo ram prawnych i pozostawia duże pole do interpretacji. Dla jednych godziwy zysk oznaczać będzie 500 zł, dla innych z kolei 1.000 zł nadwyżki będzie mogło być  uznane za niewystarczające.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Skoro wiemy już, że nasza podwyżka nie powinna przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej nieruchomości, to warto wiedzieć czym ona jest. Z pomocą przychodzi nam art. 9 ust. 8 ustawy, który stanowi, że wartość odtworzeniową stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, czyli inaczej cena za metr kwadratowy bez własnościowego udziału w gruncie. Poniżej przykład:

maksymalna podwyżka czynszu najmu

Cena 1 m2 mieszkania w tym miejscu wynosi 5.000 zł, jednak uwzględnia ona już udział w gruncie, który pozostaje współwłasnością właścicieli wszystkich mieszkań w bloku. W związku z tym, że wartość odtworzeniowa nie obejmuje gruntu, którego cenę metra kwadratowego oszacowano na poziomie 400 zł, to przy 50-metrowym mieszkaniu koszt jego odtworzenia wyniesie 230.000 zł, a maksymalna podwyżka w takim wypadku nie powinna być wyższa jak 6.900 zł w stosunku rocznym, czyli 575 zł miesięcznie.

Waloryzacja czynszu najmu

Za uzasadnione uznaje się również podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług. Przyjmuje się więc, że inflacja – bo o niej mowa ? jest wystarczającym argumentem przemawiającym za podwyżką czynszu, warto więc do naszej umowy najmu wprowadzić następującą klauzulę:

?Strony umowy najmu zgodnie ustalają, że kwota czynszu najmu będzie zwiększana procentowo o stopę inflacji ogłaszanej przez GUS na początku nowego roku i będzie obowiązywała od następnego okresu rozliczeniowego po przekazaniu informacji.?

Dzięki temu prostemu rozwiązaniu już przy podpisaniu umowy, najemca jest świadom możliwości co rocznego podniesienia czynszu i świadomie się na to godzi. Prezes Głównego Urzędu Statystycznego komunikuje wskaźnik inflacji w Dzienniku Urzędowym RP ?Monitor Polski?, jednak śmiało można go poszukiwać na oficjalnej stronie GUS na początku każdego roku.

 

Bardzo ważnym jest, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Nie wystarczy więc ustne poinformowanie najemców o nowej stawce ? taka forma nie odniesie skutku, nie będzie bowiem miała jakiejkolwiek mocy prawnej i nie będzie wiązać stron umowy najmu.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (2 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

Dodaj komentarz