Waloryzacja czynszu najmu

Waloryzacja czynszu najmu to podstawowe narzędzie przekładające się na końcowy zysk z wynajmu. Choć rzadko spotykana, jest coraz chętniej wprowadzana do umowy najmu z korzyścią dla obu stron. Jak podwyżka czynszu może stać się bezkonfliktowa i zapewnić nam dłuższy najem? O tym przeczytasz niżej.

Podwyżka czynszu najmu

Wedle przepisów o ochronie praw lokatorów, wynajmując nieruchomość osobom fizycznym na cele mieszkaniowe, przy podwyżkach czynszu powinniśmy być świadomi kilku istotnych ograniczeń wynikających wprost z ustawy. Jak stanowi art. 8a ust. 1 ustawy „Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia”. Kolejny ustęp tego artykułu precyzuje, że termin wypowiedzenia dotychczasowego czynszu lub innych opłat wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustalą termin dłuższy. Dla lepszego zobrazowania posłużmy się przykładem:

Bartek od roku wynajmuje swoje mieszkanie przy umowie zawartej na czas nieokreślony. 20 stycznia informuje najemców, że podnosi czynsz najmu za używanie przez nich Przedmiotu najmu. Wyższy czynsz może obowiązywać najwcześniej 1 maja z uwagi na fakt, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki będzie miało skutek dopiero na dzień 30 kwietnia.

Więcej o podwyżce czynszu najmu przeczytasz w tym artykule.

Brak zgodny najemcy na podwyżkę czynszu

Musimy pamiętać, że jeśli najemca będzie mieć wątpliwości, może na piśmie zażądać od wynajmującego pisemnego uzasadnienia i wykazania przyczyny podwyżki oraz jej kalkulację. W takiej sytuacji właściciel ma 14 dni od otrzymania pisma na spełnienie żądania – w przeciwnym razie wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu uznaje się za nieważne.

Niezależnie od powyższego, najemca po wypowiedzeniu mu dotychczasowej wysokości czynszu najmu może w ciągu dwóch miesięcy od dostarczenia mu w formie pisemnej takiego oświadczenia:

a) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia i w tym wypadku będzie zobowiązany płacić czynsz w dotychczasowej wysokości do czasu zakończenia najmu, albo
b) zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o uznanie podwyżki za nieuzasadnioną lub zasadną, lecz w innej wysokości, a w konsekwencji zobowiązany będzie do płatności czynszu jak dotychczas do momentu uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Obowiązek udowodnienia, że wskazana przez niego podwyżka jest uzasadniona ciąży na właścicielu.

Jeśli więc najemcy otrzymają od Bartka informację o zmianie wysokości czynszu do końca stycznia, to mogą do końca marca odmówić przystania na nowe warunki i zakończyć wiążącą ich umowę najmu z dniem 30 kwietnia. Jeśli z kolei uznają, że podwyżka zupełnie nie ma podstaw albo jest zasadna tylko w części, mogą skierować pozew do sądu, a Bartek wykazać będzie musiał, że jest ona uzasadniona.

Orzeczenie sądu w sprawie zasadności podwyżki czynszu

W przypadku gdy sąd uzna wysokość podwyżki, najemca zobowiązany będzie do zapłaty kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Z ustawy o ochronie praw lokatorów wprost wynika, że za uzasadnione uznaje się podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług.

Przyjmując, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki odniesie skutek 30 kwietnia, a sąd orzeknie jej zasadność pod koniec listopada (pewnie najwcześniej roku następnego), to lokatorzy będą musieli pokryć różnicę w zapłaconym przez nich czynszu pomnożoną przez liczbę miesięcy od maja do momentu uprawomocnienia się orzeczenia.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, zapoznaj się z artykułem dotyczącym braku zgody najemcy na podwyżkę czynszu.

Waloryzacja czynszu najmu

Za uzasadnione uznaje się podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług. Przyjmuje się więc, że inflacja – bo o niej mowa – jest wystarczającym argumentem przemawiającym za podwyżką czynszu, warto więc do naszej umowy najmu wprowadzić następującą klauzulę:

„Strony umowy najmu zgodnie ustalają, że kwota czynszu najmu będzie zwiększana procentowo o stopę inflacji ogłaszanej przez GUS na początku nowego roku i będzie obowiązywała od następnego okresu rozliczeniowego po przekazaniu informacji.”

Dzięki temu prostemu rozwiązaniu już przy podpisaniu umowy, najemca jest świadom możliwości co rocznego podniesienia czynszu i świadomie się na to godzi. Prezes Głównego Urzędu Statystycznego komunikuje wskaźnik inflacji w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski”, jednak śmiało można go poszukiwać na oficjalnej stronie GUS na początku każdego roku.

Wpływ na długość najmu

Wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej zabezpiecza obie strony: zarówno najemcę jak i wynajmującego. Ten pierwszy wie bowiem, że nie będzie stawiany przed niespodziewanym faktem podwyżki, a wynajmującemu zagwarantuje dochód, który nie będzie pomniejszany każdego roku o inflację. Tak jasno zakreślone warunki nie tylko uwiarygadniają nas w oczach najemców, ale i prowadzą do zbudowania zaufania, które może przełożyć się na dłuższy okres najmu likwidując przy tym pustostany i zapewniając właścicielowi wyższy zysk z nieruchomości w końcowym rozrachunku.

Klauzula waloryzacyjna, choć nadal rzadko spotykana w wynajmie prywatnym jest doskonałym narzędziem, które powinno zostać zastosowane przy każdej umowie najmu. Budowanie bezpieczeństwa, pewności najmu i zaufania stron to niewątpliwe zalety tego rozwiązania. Najważniejszy jest jednak aspekt ekonomiczny, który pozytywnie wpłynie na naszą kieszeń.