Wyższy czynsz czy dłuższy pustostan?

Oczywistym jest, że każdy właściciel wynajmując swoje mieszkanie liczy na jak najwyższy zysk. Często skutkuje to tym, że utrzymując czynsz na poziomie, który nie wzbudza zainteresowania ze strony potencjalnych najemców, na własne życzenie powodujemy powstanie długiego pustostanu, który nie tylko nie przynosi nam pożytków z wynajmu, ale i generuje koszty, których wcale nie musielibyśmy ponosić.

Wyższy czynsz to nie zawsze większy zysk

Choć może się to wydać nielogiczne, to wyższy czynsz nie jest równoznaczny z większym zarobkiem. Analizując nasze przyszłe zyski z wynajmu powinniśmy patrzeć nie przez pryzmat tylko jednego miesiąca, a co najmniej jednego roku. Tylko w ten sposób będziemy w stanie oszacować co jest dla nas korzystniejsze. Poniżej kilka przykładów:

Powyżej przedstawiona jest sytuacja, w której oczekujemy czynszu najmu (bez czynszu do Wspólnoty czy Spółdzielni) na poziomie 2.000 zł co w ciągu roku mogłoby teoretycznie przynieść nam dochód w wysokości 24.000 zł. Nasz czynsz automatycznie odstraszył duże grono Najemców, przez co udało nam się wynająć mieszkanie dopiero po 6 miesiącach, w czasie których musieliśmy pokrywać czynsz do zarządcy, co wygenerowało to nam 2.400 zł straty, które musimy odjąć od uzyskanego w ciągu 12 miesięcy trwania umowy czynszu. Wynik końcowy: 21.600 zł w ciągu 18 miesięcy.

Obniżając czynsz o raptem 5% w stosunku do naszych pierwotnych oczekiwań udało nam się znaleźć Najemcę w ciągu 1 miesiąca. Dzięki temu w ciągu roku trwania umowy najmu osiągamy przychód na poziomie 22.800 zł, który pomniejszyć musimy o koszt czynszu do zarządcy w czasie jednego miesiąca pustostanu w wysokości 400 zł. Wynik końcowy: 22.400 zł w ciągu 13 miesięcy.

 

Powyższe symulacje nie obejmują mieszkań, które obciążone są kredytem hipotecznym. Taki comiesięczny koszt dodatkowo obniży rentowność naszego przedsięwzięcia, a pustostan okaże się jeszcze mniej opłacalny.

Ciągłość najmu

Zrewidowanie naszych oczekiwań w zakresie czynszu będzie miało jeszcze jeden wymiar: czas trwania najmu. Jeśli zawyżymy czynsz w stosunku do konkurencyjnych ofert na rynku (innych mieszkań na wynajem) to istnieje spore ryzyko, że nasi Najemcy nawet jeśli nie zakończą umowy przed terminem to nie będą chętni jej przedłużyć na kolejny okres. To z kolei przyniesie nam kolejny pustostan i odbije się na naszej kieszeni w kolejnych latach.

Musimy pamiętać, że rentowność wynajmu zależy przede wszystkim od ograniczenia ryzyka pustostanów. Jeśli ustalimy wysokość czynszu na poziomie atrakcyjnym dla Najemców będziemy mogli cieszyć się nie tylko długofalową współpracą z osobami, które sprawdzają się jako rzetelni lokatorzy, ale i zapewnimy sobie stały przypływ gotówki, która jest głównym celem wynajmu.

Martwe okresy

Mimo iż pustostany są największym wrogiem dla dochodowości naszego wynajmu nie powinniśmy podejmować panicznych kroków i raptownie obniżać czynsz, gdy nie będziemy mieli telefonów od zainteresowanych mieszkaniem. Może się bowiem okazać, że brak Najemcy nie jest spowodowany ceną, ale… czasem w jakim mieszkanie chcemy wynająć.

W ciągu roku mamy kilka „okresów martwych” kiedy ciężej znaleźć Najemcę. To przede wszystkim okres Świąt Bożego Narodzenia i Nowego Roku – w tym czasie wszyscy jesteśmy skupieni na gorączce przedświątecznej, szukamy prezentów, organizujemy rodzinne spotkania i wydajemy masę pieniędzy. To wszystko wpływa na możliwość pokrycia kaucji i wygospodarowania czasu na niezbędną przeprowadzkę. Rzadko kto też będzie chciał się wprowadzić 1 stycznia po całonocnej zabawie sylwestrowej. Podobnie jest w okresie wakacji, kiedy korzystamy z pogody i wykorzystujemy przysługujące nam urlopy.

Jeśli szukamy Najemcy w tych okresach to nie podejmujmy pochopnych kroków i uzbrójmy się w cierpliwość. Może nie wysokość czynszu determinuje brak zainteresowania, a możliwości naszych przyszłych lokatorów.

Pośrednik nie ma magicznej różdżki

Pamiętajmy jeszcze o jednym: jeśli już korzystamy z usług agentów nie ruchomości to nie mają oni żadnego magicznego sposobu na to, by osiągnąć zawyżony czynsz najmu w stosunku do konkurencyjnych ofert. Dobry pośrednik zrobi dobre zdjęcia, przygotuje profesjonalną ofertę, może nawet podpowie nam co nieco w zakresie home stagingu, który może nam pomóc przy wynajmie mieszkania. To czego nie zrobi, to nie zmusi nikogo do zapłaty czynszu wyższego niż Najemca będzie chciał zapłacić (pomijam tutaj pewne zdolności negocjacyjne, które niewątpliwie się przydadzą).

Jeśli sztywno ustalimy wysokość czynszu to agent nieruchomości ją przyjmie i będzie czekał na zainteresowanych. Nie będzie dla niego ważne czy znajdzie Najemcę za miesiąc czy 6 miesięcy. Koszty i tak będą po naszej stronie. Inaczej to wygląda przy współpracy w zakresie zarządzania najem Gestor Home – tam ustalamy pewne widełki i oczekiwania w stosunku do czynszu, dowiemy się co możemy poprawić by proces przyspieszyć,  jednak model współpracy jest ukierunkowany na to, by Najemcę znaleźć jak najszybciej przy zachowaniu wszystkich procedur bezpieczeństwa.

 

Postrzeganie wynajmu w okresie jednego miesiąca jest założeniem błędnym i tworzy wyłącznie iluzję wyższych dochodów. Przestawienie się na wyliczanie naszego końcowego zysku w stosunku roku, a nawet dłużej da nam jasną odpowiedź czy warto jest utrzymywać czynsz o 100 zł wyżej, czy jednak nie lepiej będzie nieco zejść z naszych oczekiwań, które koniec końców przełożą się na zasobność naszej kieszeni.

Borysław Pasierbski

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (5 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

Dodaj komentarz