Ubezpieczenie mieszkania na wynajem to dzisiaj jeden z podstawowych „narzędzi bezpieczeństwa” właściciela – zwłaszcza przy coraz droższych remontach. Dane Polskiej Izby Ubezpieczeń pokazują, że w 2023 r. ubezpieczyciele wypłacili klientom prawie 44,2 mld zł odszkodowań i świadczeń, co dobrze ilustruje skalę korzystania z polis majątkowych w Polsce.
W takim otoczeniu sens ubezpieczenia dla mieszkania przeznaczonego na wynajem jest przede wszystkim finansowy: ma ograniczyć ryzyko dużego, jednorazowego wydatku na naprawy i ochronić przepływ gotówki z najmu. Jednocześnie odpowiednio dobrany zakres ubezpieczenia pozwala przerzucić część ryzyk na zakład ubezpieczeń, przy akceptowalnym dla właściciela koszcie.
Dla właściciela wynajmującego lokal sens ubezpieczenia można sprowadzić do trzech prostych pytań: ile mogę stracić przy poważnej szkodzie, jak bardzo zaburzy to mój budżet i czy wolę płacić niewielką składkę zamiast ryzykować jednorazowy duży wydatek? Średnie roczne składki za polisę mieszkaniową w Polsce wynoszą dziś ok. 200–700 zł, w zależności od wartości lokalu i wariantu ochrony, przy czym podstawowe polisy wciąż można kupić za ok. 100–200 zł rocznie. Jednocześnie analizy rynku pokazują wzrost cen polis – według jednego z raportów średnie ubezpieczenie mieszkania kosztowało już ok. 389 zł rocznie, co oznacza wzrost o ok. 8% rok do roku, a w 2024 r. ceny nieruchomościowych polis wzrosły przeciętnie o kolejne 14%.
Dla właściciela istotne jest, aby koszt ubezpieczenia mieszkania traktować jak element kalkulacji rentowności najmu: uwzględnić go w rocznym budżecie i – tam gdzie to możliwe – odzwierciedlić częściowo w poziomie czynszu. Przy lokalach inwestycyjnych częstą praktyką jest świadome wybieranie szerszej ochrony, bo jednostkowy wzrost składki o 100–200 zł rocznie jest niewielki w porównaniu z ewentualnym kosztem kapitalnego remontu po dużej szkodzie.
W takiej sytuacji sens ubezpieczenia dla właściciela nie sprowadza się do „czy w ogóle kupić polisę”, lecz do „jak zbudować odpowiedni zakres ubezpieczenia pod konkretny sposób korzystania z lokalu”. Przy wynajmie mieszkania nie chodzi wyłącznie o ochronę murów, ale też o relacje z najemcą i osobami trzecimi – stąd rosnące znaczenie dodatków, takich jak odpowiedzialność cywilna czy ochrona przed zniszczeniem wyposażenia przez osoby trzecie.
Podstawowy zakres ubezpieczenia mieszkania obejmuje najczęściej mury i elementy stałe (np. podłogi, glazurę, zabudowy stałe) od tzw. zdarzeń losowych – ognia, zalania, silnego wiatru, przepięć czy gradobicia. Przy wynajmie warto rozszerzyć zakres ubezpieczenia o ruchomości należące do właściciela (meble, AGD, RTV), zwłaszcza gdy oferujemy lokal „pod klucz” i ewentualne zniszczenia wyposażenia mogłyby oznaczać kosztowną wymianę.
W praktyce zakres ubezpieczenia dla mieszkania na wynajem powinien być szerszy niż dla typowego lokalu, w którym mieszka sam właściciel. Eksperci podkreślają, że oprócz ochrony od zdarzeń losowych rozsądne jest dodanie ryzyk takich jak kradzież z włamaniem, dewastacja czy utrata czynszu w razie szkody uniemożliwiającej dalszy najem. Zapisanie tych elementów w umowie zwiększa szansę, że w razie zdarzenia ubezpieczenie pokryje faktyczny koszt doprowadzenia lokalu do stanu sprzed szkody.
Istotna jest również odpowiedzialność cywilna – zarówno właściciela, jak i samego najemcy. Odpowiedzialność cywilna właściciela (często w ramach OC w życiu prywatnym rozszerzonego o najem) ma chronić, gdy dojdzie do sytuacji, w której powstaje szkoda wyrządzona lokatorom lub osobom trzecim na skutek zaniedbań po stronie właściciela – np. nieszczelnej instalacji, źle zamontowanego sprzętu czy nieusuniętej wady technicznej.
Z kolei osobne znaczenie ma odpowiedzialność cywilna najemcy. W praktyce na rynku najmu coraz częściej spotyka się zapis w umowie, że najemca powinien posiadać własne OC w życiu prywatnym, obejmujące szkody w wynajmowanym lokalu oraz sytuacje, gdy powstaje szkoda wyrządzona sąsiadom (np. zalanie czy pożar wynikający z użytkowania sprzętu domowego). Taka polisa jest niedroga, a w przypadku realnego zdarzenia ogranicza ryzyko sporu między stronami i przyspiesza proces likwidacji szkody. W efekcie OC najemcy staje się standardem, zwłaszcza gdy lokal wyposażony jest w kosztowny sprzęt lub znajduje się w budynku o dużej gęstości mieszkań.
W praktyce warto rozważyć zestaw: OC właściciela oraz OC najemcy, tak aby zarówno szkoda wyrządzona lokatorom przez właściciela, jak i szkoda wyrządzona sąsiadom przez najemcę mogły być objęte ochroną. Taki model znacznie porządkuje kwestie finansowe po ewentualnym zdarzeniu i zmniejsza ryzyko długotrwałych sporów sądowych.
W mieszkaniach na wynajem szczególnie groźne są ryzyka związane z działaniem osób trzecich. Kradzież z włamaniem (np. wyniesienie sprzętu RTV, AGD, elektroniki) to jedno z podstawowych rozszerzeń, które warto dokupić do polisy – zwłaszcza gdy lokal jest w pełni wyposażony, a dostęp do niego ma rotująca grupa najemców. Równie dotkliwa może być dewastacja, czyli świadome zniszczenie lokalu lub wyposażenia przez osoby trzecie: pomalowane ściany, wyrwane drzwi czy zniszczona armatura łazienkowa.
W poradnikach ubezpieczycieli podkreśla się, że przy wynajmie warto wybierać pakiety obejmujące zarówno kradzież, jak i dewastacja, a przy tym zwracać uwagę na limity odpowiedzialności i definicje tych zdarzeń w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU). To właśnie w OWU znajdziemy m.in. informacje, czy ochrona obejmie szkoda wyrządzona lokatorom (np. zniszczone rzeczy osobiste najemcy w wyniku włamania), czy tylko mienie właściciela. Dobrą praktyką jest odesłanie w umowie najmu do posiadanej polisy i jasno opisany podział odpowiedzialności między strony umowy.
Coraz częściej oferty polis mieszkaniowych zawierają usługę assistance i naprawy w mieszkaniu. W praktyce oznacza to możliwość wezwania zorganizowanego przez ubezpieczyciela hydraulika, elektryka czy ślusarza w razie awarii, a koszt dojazdu i robocizny (do określonego limitu) pokrywa zakład ubezpieczeń. Dla właściciela mieszkania na wynajem assistance i naprawy w mieszkaniu są wygodnym narzędziem do szybkiej reakcji na usterki zgłaszane przez najemców, bez konieczności samodzielnego organizowania fachowców.
W sytuacji, gdy lokal jest wynajmowany osobom, które mogą nie mieć wiedzy technicznej, assistance i naprawy w mieszkaniu ograniczają ryzyko dalszych szkód wynikających z niewłaściwych prób naprawy (np. samodzielne majsterkowanie przy instalacji elektrycznej). Dodatkowo takie rozwiązanie może być atutem w oczach najemców – łatwiej uzasadnić wyższy czynsz, jeśli w pakiecie otrzymują dostęp do profesjonalnej pomocy technicznej. W efekcie assistance i naprawy w mieszkaniu stają się narzędziem nie tylko ochronnym, ale i wizerunkowym dla właściciela dbającego o standard lokalu.
Przy doborze polisy trzeba koniecznie sprawdzić wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela przy polisie mieszkania. To właśnie w tej części OWU ubezpieczyciel wskazuje sytuacje, w których nie wypłaci odszkodowania – np. gdy szkoda powstanie wskutek rażącego niedbalstwa, braku konserwacji instalacji, prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej niezgodnej z deklaracją w polisie czy celowego działania osoby ubezpieczonej.
Przy wynajmie szczególnie ważne są te wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela przy polisie mieszkania, które dotyczą użytkowania lokalu przez osoby trzecie. W części produktów ubezpieczyciele wymagają zgłoszenia faktu wynajmu – brak takiej informacji może utrudnić dochodzenie roszczeń. Zdarzają się też ograniczenia dotyczące ochrony przy tzw. najmie krótkoterminowym (np. na doby). Właściciel powinien więc upewnić się, że sposób wynajmu jest zgodny z deklaracją w polisie oraz że wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela przy polisie mieszkania nie eliminują ochrony w typowych scenariuszach szkód.
Dobrze dobrana polisa dla mieszkania na wynajem nie tylko ogranicza ryzyko finansowe właściciela, ale też porządkuje relacje z najemcą i sąsiadami. W efekcie ubezpieczenie staje się jednym z ważniejszych elementów profesjonalnego zarządzania najmem – zwłaszcza wtedy, gdy mieszkanie traktujemy jako długoterminową inwestycję.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
