Ustawa o ochronie praw lokatorów od lat stawia w gorszej pozycji właściciela mieszkania. Zadziwiające, że obowiązująca od 2001 roku ustawa o ochronie praw lokatorów nie zmobilizowała nikogo do zbadania zgodności jej zapisów z ustawą zasadniczą jaką jest Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Przyszła pora by coś z tym zrobić.
Poniżej przeczytasz całą treść pisma skierowanego do Rzecznika Praw Obywatelskich. W tym miejscu opublikuję również odpowiedź, która mam nadzieję doprowadzi do zmiany przepisów i umożliwi wszystkim wynajmującym bezpieczny wynajem ich nieruchomości.
Warszawa, 06.11.2022 r.
Borysław Pasierbski
Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich
al. Solidarności 77
00-090 Warszawa
Szanowny Panie Rzeczniku,
Działając w imieniu ponad 1,3 mln Wynajmujących w Polsce zwracam się do Pana z prośbą o wystąpienie do Trybunału Konstytucyjnego z wnioskiem o zbadanie zgodności ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym oraz zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2022.172 t.j.) z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej oraz podjęcie inicjatywy ustawodawczej o zmianę wskazanej ustawy naruszającej zbiorowe prawa obywateli.
Ustawa o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. w art. 1 wskazuje, że jej zakresem przedmiotowym jest regulacja zasad i form ochrony praw lokatorów oraz zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W dopisanym 01 lipca 2004 r. art. 1a wyłączono jej stosowanie do lokali będących w dyspozycji Agencji Mienia Wojskowego, wciąż jednak zachowując jej moc obowiązującą w stosunku do wynajmu prywatnego z naruszeniem nadrzędnych wartości określonych Konstytucją.
Wnoszę zatem o wystąpienie do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie zgodności wskazanej ustawy w zakresie:
Ograniczenie wskazane ustawą umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu wyłącznie na podstawie zdarzeń wskazanych w art. 11 ust. 2-5 narusza podstawową zasadę swobody kontraktowej stron stawiając lokatora w pozycji uprzywilejowanej do właściciela nieruchomości godząc w jego żywotne interesy. W świetle funkcjonującej na rynku wynajmu praktyki, w której najemca lokalu może wypowiedzieć umowę z krótszym lub dłuższym okresem wypowiedzenia co do zasady bez szczególnych powodów, wykluczenie takiej możliwości po stronie właściciela jest naruszeniem zasady równości stron wskazanej w art. 32 Konstytucji RP.
Wymagany przez ustawę czas potrzebny do rozwiązania stosunku najmu jest nie tylko społecznie niesprawiedliwy, ale i ekonomicznie krzywdzący dla właścicieli, którzy w obecnym stanie prawnym muszą liczyć się z co najmniej sześciomiesięcznym udostępnieniem mieszkania osobie, która nie reguluje swoich zobowiązań finansowych i nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia. Takie rozwiązanie mogłoby funkcjonować w odniesieniu wyłącznie do mieszkaniowych zasobów gminnych, które co do zasady mają pełnić funkcję ochronną dla lokatorów pozostających w ciężkiej sytuacji finansowej. Rozszerzenie tych obowiązków na osoby prywatne stanowi bezpośrednie złamanie Konstytucji i obarcza prywatnych właścicieli odpowiedzialnością za gospodarkę mieszkaniową państwa.No products found.
Błędem zasadniczym jest równoważenie stosunku prawnego własności i najmu,
które nie tylko semantycznie, ale i aksjologicznie są u podstaw odmienne. W czasie, gdy najem zasługuje na ochronę prawną, nie należy przyjmować, że stoi on na równi
z nadrzędnym prawem własności chronionym Konstytucją.
Nałożenie na właścicieli prywatnych obowiązku co do pozyskania dodatkowych oświadczeń od najemców w celu spełnienia wszystkich przesłanek ustawowych warunkujących zastosowanie umowy najmu okazjonalnego jest dyskryminacją i bezpodstawnym rozróżnieniem podmiotów prywatnych i instytucjonalnych. Nie ma żadnych merytorycznych przesłanek do uznania, że osoba prywatna winna spełniać dodatkowe warunki dla objęcia jej ochroną przewidzianą dla innych podmiotów. Dyskryminującym jest również fakt, że takie oświadczenia nie są potrzebne przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego z obywatelami Ukrainy – jest to niesprawiedliwe społecznie rozróżnienie prowadzące do gorszego traktowania zarówno obywateli polskich, jak i innych uciekających przed działaniami zbrojnymi
na terytorium naszego wschodniego sąsiada.
Jednocześnie, zobowiązuję Rzecznika Praw Obywatelskich, by wystąpił z inicjatywą ustawodawczą mającą na celu zmianę przepisów naruszających prawa szerokiej grupy obywateli.
Dzisiejsza sytuacja społeczna i ekonomiczna w Polsce negatywnie odbija się na prawach podstawowych obywateli. Z każdej strony słychać głosy o ubóstwie mieszkaniowym, które prowadzi do zachwiania delikatnej tkanki społecznej, rodzi konflikty oraz dramaty ludzkie. Założenia ustawy o ochronie praw lokatorów z początku XXI wieku nie znajdują już dzisiaj odzwierciedlenia w rzeczywistości. To nie rolą obywatela jest przeciwdziałanie bezdomności, choć jego rola może być w realizacji tego celu znacząco bardziej wymierna niż działania podejmowane przez państwo. Nie może to przy tym oznaczać, że prywatny właściciel nieruchomości zawierając umowę najmu pozbawiony zostaje swoich praw podstawowych stawiając w uprzywilejowanej pozycji lokatora.
Stosunek najmu jest umową okresową i wzajemną, cechującą się z jednej strony udostępnieniem do korzystania konkretnego przedmiotu, a z drugiej określonym świadczeniem pieniężnym. Niewywiązywanie się ze swego obowiązku przez jedną ze stron prowadzi do sytuacji, w której druga z nich staje się ofiarą wyzysku i powinna podlegać ochronie. W obecnym stanie prawnym właściciel nieruchomości, często obciążony kredytem hipotecznym, zmuszony jest do pokrywania wszystkich kosztów związanych z mieszkaniem, co może prowadzić do znaczącego pogorszenia się sytuacji finansowej jednostki społecznej, wcześniej zdrowej ekonomicznie. W drastycznych przypadkach taki stan rzeczy kończyć się może utratą majątku o ogromnej wartości, na który pracowało się przez lata.
Przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu nie powinny ograniczać możliwości dysponowania własnym majątkiem, który zasadniczo jest aktywem płynnym i rozporządzalnym. Ograniczenia wskazane ustawą nie zapobiegają tym samym niepożądanemu zjawisku bezdomności, a wyłącznie prowadzą do niesprawiedliwego traktowania osób posiadających nieruchomość. W świetle stosowanej na rynku wynajmu praktyki, w której lokatorom przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez analogicznych ustawowych przesłanek, nie znajduje podstaw przyjęcie założenia, że właściciel takie oświadczenie może złożyć tylko w określonych przypadkach. By zachowana była równowaga stron, ustawa powinna albo takie przesłanki zlikwidować albo też nałożyć je na samego najemcę, przy czym z góry należy przyjąć, że zmuszanie kogoś do zamieszkiwania w jakimś lokalu do czasu wypełnienia umowy jest nie tylko ekonomicznie nierozsądne, ale i narusza jego osobiste wolności. Najlepszym w takiej sytuacji rozwiązaniem jest umożliwienie wypowiedzenia umowy obu stronom stosunku najmu, bez dodatkowych warunków, przy czym mogą one nadal znajdować zastosowanie przy wynajmie w ramach publicznego zasobu mieszkaniowego, który w istocie pełni funkcję ochronną.
Powyższe założenie nie ma na celu pozbawienia ochrony lokatorów co do stabilności najmu i zapewnienia im bezpieczeństwa w zakresie korzystania z mieszkania. Właściciele prywatni nie oczekują możliwości eksmisji lokatora z dnia na dzień, jednak czas potrzebny na wyegzekwowanie swoich praw jest obecnie niedopuszczalny z perspektywy interesu społecznego. Tyczy się to zarówno „zwykłych” umów najmu lokali mieszkalnych, jak również umów najmu okazjonalnego.
Zdając sobie sprawę z przewlekłości postępowań sądowych (w tym czasu potrzebnego na nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny) warto rozważyć konstrukcję prawną, w której po spełnieniu przesłanki ustawowej w postaci wezwania lokatora do opróżnienia lokalu mieszkalnego z podpisem notarialnie poświadczonym, po upływie terminu, właścicielowi służyłoby prawo do uruchomienia postępowania egzekucyjnego przy pomocy komornika pod warunkiem złożenia oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym o niezastosowaniu się lokatora do złożonego mu wezwania. Takie rozwiązanie uprościłoby procedurę eksmisji, zachowując przy tym pełnię wymogów formalnych i przeciwdziałając nadużyciom ze strony właścicieli.
Rynek wynajmu w Polsce się zmienia. Jeśli chcemy przeciwdziałać ubóstwu mieszkaniowemu, możemy to zrobić poprzez lepszą ochronę właścicieli, prowadząc tym samym do uwolnienia zasobów lokalowych w kraju i przynajmniej hamując rosnące stawki czynszów. Zmiana tej rażąco niesprawiedliwej sytuacji będzie miała pozytywne skutki dla całego społeczeństwa. Doprowadzi bowiem do większego zaufania do państwa, zapewni większe bezpieczeństwo obywatelom i znajdzie swoje bezpośrednie, pozytywne odzwierciedlenie w gospodarce krajowej.
W związku z powyższym wnoszę jak na wstępie.
Z wyrazami szacunku
Borysław Pasierbski
Wielokrotnie przetestowana w praktyce umowa najmu pokoju maksymalizująca zyski z wynajmu na pokoje. Pakiet wzorów umów otrzymasz z komentarzem praktycznym oraz e-bookiem „10 sposobów na wysadzenie najmu w powietrze”. Z kompletem materiałów dydaktycznych dowiesz się, jakich błędów unikać, by nie tracić pieniędzy na najmie mieszkania na pokoje. Skorzystaj z pomocy, a zaczniesz przygotowywać szczegółowe umowy najmu na pokoje na podstawie otrzymanego wzoru dokumentu. To gwarancja bezpieczeństwa transakcji i zgodności umowy z aktualnymi przepisami.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
