Jeszcze kilka lat temu wynajem krótkoterminowy mieszkania kojarzył się głównie z turystami w Krakowie czy Warszawie. Dziś to model inwestycyjny obecny w większości dużych miast, który konkuruje z klasycznym najmem długoterminowym. Właścicieli przyciąga wizja wyższych stawek i szybciej zwracających się nakładów, ale w praktyce to przedsięwzięcie wymaga sprawnej logistyki, znajomości prawa i umiejętności zarządzania.
Zanim jednak podejmie się decyzję o wejściu w ten rynek, warto dobrze zrozumieć jego specyfikę. Czym właściwie różni się on od tradycyjnego najmu i jakie warunki musi spełnić mieszkanie, aby stało się atrakcyjne dla gości?
Najem krótkoterminowy mieszkania oznacza udostępnianie lokalu na krótkie okresy – od jednej do kilkunastu nocy. To zupełnie inny model niż najem długoterminowy, który daje stabilność, ale mniejszy potencjał zarobku. Tu właściciel bardziej przypomina hotelarza niż wynajmującego. Dba o rotację gości, ich komfort, sprzątanie po pobytach i nieustannie walczy o jak najwyższe obłożenie.
W praktyce odpowiedź na pytanie czym jest najem krótkoterminowy sprowadza się do tego, że jest to połączenie wynajmu mieszkania i usług zbliżonych do hotelowych. Gość oczekuje nie tylko dachu nad głową, ale również określonego standardu i sprawnej obsługi.
Nie każde mieszkanie sprawdzi się w roli apartamentu na krótki pobyt. Największe znaczenie ma lokalizacja. Im bliżej centrum miasta, atrakcji turystycznych, stacji kolejowych czy biurowców, tym większa szansa na wysokie obłożenie. Goście szukają wygody – chcą dojść pieszo do najważniejszych punktów albo szybko dojechać komunikacją.
Drugim kryterium jest wielkość lokalu. Kawalerki i mieszkania dwupokojowe cieszą się największym powodzeniem, bo są łatwiejsze w utrzymaniu i odpowiadają potrzebom singli czy par. Większe mieszkania mogą być dobrym wyborem dla rodzin czy grup znajomych, ale wymagają lepszego wyposażenia i częstszej kontroli stanu technicznego.
Właściciel, który zastanawia się, jakie mieszkanie nadaje się do wynajmu krótkoterminowego, powinien więc brać pod uwagę trzy elementy: lokalizację, metraż i standard. To one decydują o tym, czy lokal stanie się atrakcyjną opcją dla gości i będzie konkurował z innymi ofertami na rynku.
Wynajem krótkoterminowy mieszkania nie sprowadza się do udostępnienia łóżka. Goście oczekują standardu zbliżonego do hotelowego. Podstawą są wygodne materace i czysta pościel, wyposażona kuchnia z czajnikiem i naczyniami, a także łazienka z ręcznikami i suszarką do włosów.
Coraz częściej właściciele idą krok dalej: oferują ekspres do kawy, szybki internet, telewizor z dostępem do serwisów streamingowych czy zestaw przewodników po okolicy. Takie detale wpływają na opinie gości, a dobre recenzje przekładają się na większe obłożenie.
Wyposażenie mieszkania na wynajem krótkoterminowy musi być jednocześnie estetyczne i odporne na zużycie. Meble z taniej płyty czy najtańsze AGD szybko się zniszczą, a koszty ich wymiany obniżą rentowność wynajmu krótkoterminowego.
Czy to się opłaca? Rentowność wynajmu krótkoterminowego zależy od lokalizacji, sezonu, kosztów i umiejętności zarządzania. W dużych miastach mieszkania potrafią osiągać obłożenie sięgające 70–80% w skali roku. Średnia stawka dobową w Warszawie czy Krakowie przekracza 250 zł, choć w popularnych terminach może być znacznie wyższa.
Po drugiej stronie są koszty: prowizje portali ogłoszeniowych, sprzątanie po gościach, rachunki za media, podatki i amortyzacja wyposażenia. W praktyce rentowność wynajmu krótkoterminowego bywa wyższa niż przy najmie długoterminowym, ale wymaga większej uwagi.
Bez obecności na portalach ogłoszeniowych trudno wyobrazić sobie wynajem krótkoterminowy mieszkania. To one generują ruch, umożliwiają rezerwacje i dają dostęp do międzynarodowych klientów. Najpopularniejsze pozostają Airbnb i Booking.com, ale w Polsce funkcjonują również mniejsze serwisy lokalne.
Kluczem do sukcesu jest atrakcyjna prezentacja oferty. Profesjonalne zdjęcia to podstawa, ale coraz większe znaczenie ma wirtualny spacer. Dzięki niemu goście mogą zobaczyć mieszkanie w 360 stopniach, ocenić układ pomieszczeń i przekonać się, że oferta odpowiada ich potrzebom. Taka forma prezentacji zwiększa zaufanie i zmniejsza ryzyko rozczarowania.
Obłożenie to serce biznesu. Nawet najlepsze mieszkanie nie przyniesie zysków, jeśli będzie wynajmowane sporadycznie. Dlatego właściciele stosują dynamiczne ceny, obniżając stawki w okresach mniejszego popytu i podnosząc je w sezonie.
Wraz z narastającym obłożeniem rośnie częstotliwość obowiązku sprzątania po gościach. To nie tylko kwestia estetyki, ale i recenzji – goście wyjątkowo surowo oceniają czystość. Regularne sprzątanie, pranie pościeli, wymiana ręczników i uzupełnianie podstawowych środków to standard. Część właścicieli robi to samodzielnie, inni powierzają zadanie wyspecjalizowanym firmom, co jest zdecydowanie lepszym rozwiązaniem.
Biznes ma jasne strony, ale i cienie. Niezadowoleni sąsiedzi to jeden z najczęstszych problemów. Częsta rotacja gości, hałasy i imprezy mogą prowadzić do konfliktów we wspólnocie mieszkaniowej. Dlatego coraz częściej w ofertach najmu, pojawiają się informacje o zakazie organizowania imprez w apartamentach. To słuszna droga, która pozwoli zadbać o dobre relacje z sąsiadami i zminimalizuje ryzyko powstania szkód.
Drugim ryzykiem są właśnie szkody w mieszkaniu. Choć portale zapewniają pewne mechanizmy ochrony, a właściciele mogą wykupić dodatkowe ubezpieczenie, realne straty finansowe nadal się zdarzają.
Do tego dochodzi sezonowość – w niektórych miesiącach mieszkanie świeci pustkami. W konsekwencji przychody znacząco spadają i trudno utrzymać stałą rentowność biznesu. Właściciele muszą wtedy elastycznie zarządzać budżetem, aby pokryć stałe koszty, takie jak czynsz czy opłaty administracyjne. Często konieczne staje się także obniżanie cen, by przyciągnąć gości poza głównym sezonem.
Dochód z najmu krótkoterminowego zawsze podlega opodatkowaniu. Jeśli mieszkanie jest wynajmowane prywatnie, właściciel nie ma dziś wyboru formy – musi rozliczać się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawki wynoszą 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. W ryczałcie nie można jednak odliczać kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty czy amortyzacja.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy najem ma charakter działalności gospodarczej – wtedy dopuszczalne są inne formy rozliczeń, np. według skali podatkowej lub podatku liniowego. Wybór zależy od skali działalności, liczby mieszkań i tego, czy właściciel chce korzystać z możliwości rozliczania kosztów.
W 2025 roku zasady VAT nie zmieniły się w sposób rewolucyjny. Najważniejsze jest rozróżnienie między klasycznym najmem na cele mieszkaniowe, który korzysta ze zwolnienia z podatku, a usługą zakwaterowania. Jeśli właściciel oferuje mieszkanie z elementami typowo hotelowymi, takimi jak sprzątanie w trakcie pobytu czy regularna wymiana pościeli, stawka VAT wynosi 8%.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy lokal jest udostępniany firmie zarządzającej najmem krótkoterminowym – wówczas fiskus nakazuje stosowanie stawki 23%. Podmiotowe zwolnienie z VAT wciąż obowiązuje do 200 tys. zł rocznych przychodów, ale przekroczenie progu oznacza konieczność rejestracji jako podatnik VAT.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
