Czasem życie zmienia plany szybciej niż przewidywaliśmy, a dalsze trwanie umowy najmu staje się uciążliwe. W takich sytuacjach najlepszym wyjściem jest porozumienie najemcy z wynajmującym w sprawie rozwiązania umowy – bez nerwów, bez konfliktów i zgodnie z prawem.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron pozwala ustalić nowe warunki zakończenia najmu, niezależnie od tego, jaki był pierwotny czas trwania umowy i przewidziany w niej okres wypowiedzenia.
Zanim strony zdecydują się na zakończenie współpracy, warto przypomnieć, jak przepisy regulują czas trwania umowy najmu i jakie znaczenie ma okres wypowiedzenia. Zawierając umowę, strony określają, czy będzie ona obowiązywać przez czas określony, czy na czas nieokreślony. Od tego zależą zasady jej zakończenia. W przypadku umów na czas nieokreślony wypowiedzenie następuje zgodnie z terminami wskazanymi w umowie albo wynikającymi z przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. Ta ostatnia reguluje m.in. minimalne okresy ochronne dla najemców i szczególne warunki, jakie musi spełnić właściciel przy wypowiedzeniu.
Przy umowach na czas określony sytuacja wygląda inaczej – co do zasady nie można ich wypowiedzieć, chyba że same przewidują odpowiednie klauzule. To właśnie dlatego, gdy zmieniają się okoliczności życiowe, strony coraz częściej wybierają polubowne rozwiązania. Dzięki temu niezależnie od pierwotnego czasu trwania umowy najmu czy przewidzianego w niej okresu wypowiedzenia umowy najmu, możliwe jest zakończenie współpracy w sposób zgodny z przepisami.
Ani Kodeks cywilny, ani ustawa o ochronie praw lokatorów nie wprowadzają zakazu wcześniejszego zakończenia najmu w drodze dobrowolnych ustaleń. Kluczowa jest tutaj zasada swobody kontraktowej stron, zapisana w art. 353 Kodeksu cywilnego, która daje możliwość samodzielnego kształtowania relacji najemca–wynajmujący. Oznacza to, że strony mogą wspólnie ustalić nowe warunki zakończenia umowy, o ile nie są one sprzeczne z przepisami ani zasadami współżycia społecznego.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron jest dopuszczalne zarówno wtedy, gdy mamy do czynienia z umową zawartą na czas określony, jak i wtedy, gdy obowiązuje umowa bezterminowa. Co istotne, zapisy umowy najmu mogą, ale nie muszą, przewidywać taką możliwość – porozumienie można podpisać niezależnie od pierwotnych ustaleń, właśnie dzięki temu, że prawo gwarantuje swobodę kontraktową stron. W praktyce oznacza to dużą elastyczność i dopasowanie do bieżących potrzeb każdej ze stron.
Polubowne rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem jest szczególnie korzystne w sytuacjach, gdy jedna ze stron chce szybciej zakończyć stosunek prawny, a druga jest gotowa na współpracę. Może to być np. konieczność wyprowadzki z powodu zmiany pracy, pogorszenie sytuacji finansowej, potrzeba posiadania większego/mniejszego mieszkania, konieczność remontu mieszkania przez właściciela czy plan sprzedaży nieruchomości.
Zamiast uruchamiać procedury wypowiedzenia i powoływać się na sztywne zapisy umowy najmu, można porozumieć się co do wcześniejszego terminu. Dzięki temu nie obowiązuje standardowy okres wypowiedzenia umowy najmu, a strony mogą same zdecydować, jak długo będzie trwał stosunek prawny. Takie rozwiązanie często chroni przed eskalacją konfliktów i pozwala uniknąć kosztów związanych z formalnym postępowaniem. Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron jest więc praktycznym narzędziem, które pozwala zachować dobre relacje stron.
Chociaż przepisy nie nakładają szczególnej formy dla porozumienia, warto przygotować je w sposób staranny. Wymogi formalne porozumienia są w praktyce proste – dokument powinien być sporządzony na piśmie i podpisany przez obie strony. Powinien zawierać m.in.: datę zawarcia umowy, datę planowanego zakończenia, identyfikację stron i dokładny opis przedmiotu najmu (adres, numer lokalu).
Bardzo ważne są także ustalenia dotyczące rozliczeń finansowych oraz protokolarne przekazanie lokalu. Precyzyjne zapisy umowy najmu uzupełnione o daty i szczegółowe postanowienia w zakresie wydania mieszkania zmniejszają ryzyko sporów.
Dla osób, które nie wiedzą, jak poprawnie sporządzić dokument, przydatny będzie wzór porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu. Gotowy szablon można pobrać w internecie, ale zawsze trzeba go dopasować do swojej sytuacji. Taki wzór porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu zawiera podstawowe elementy – wskazanie stron, terminy, sposób rozliczenia kaucji i opłat oraz protokół zdawczo-odbiorczy.
Pamiętajmy jednak, że każdy przypadek jest inny, dlatego wzór powinien być jedynie punktem wyjścia. Zawsze należy sprawdzić, czy dokument nie jest sprzeczny z dotychczasowymi zapisami umowy najmu, Kodeksem cywilnym ani ustawą o ochronie praw lokatorów. Dopiero tak dopracowany dokument będzie bezpieczny i skuteczny.
Jednym z najważniejszych aspektów polubownego zakończenia najmu są rozliczenia pieniężne. W porozumieniu powinno znaleźć się dokładne rozliczenie czynszu i opłat za media do dnia zakończenia najmu. Trzeba też wskazać, w jakim terminie zostanie zwrócona kaucja i czy będą potrącone jakieś kwoty za ewentualne szkody.
Dzięki temu skutki rozwiązania umowy za porozumieniem są przewidywalne i transparentne. Jasne zapisy dotyczące rozliczeń zmniejszają ryzyko późniejszych roszczeń. Pamiętajmy, że skutki rozwiązania umowy za porozumieniem powinny być zrozumiałe dla obu stron i nie pozostawiać miejsca na domysły.
Nie zawsze udaje się uzgodnić warunki zakończenia najmu. W takiej sytuacji pozostaje klasyczne wypowiedzenie. Tutaj zastosowanie mają zapisy umowy najmu i przepisy prawa. Kodeks cywilny reguluje zasady wypowiadania umów na czas nieokreślony i określony, natomiast ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza dodatkowe zabezpieczenia dla najemców.
Wypowiedzenie wymaga zachowania odpowiedniego okresu wypowiedzenia umowy najmu – np. trzymiesięcznego przy umowach zawartych na czas nieokreślony. Jednak jeśli strony mogą porozumieć się polubownie, rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron warto rozważyć w pierwszej kolejności.
Takie rozwiązanie chroni przed procesami sądowymi i jest przejawem dojrzałej współpracy. Dzięki temu czas trwania umowy najmu można skrócić w sposób zgodny z prawem, a jednocześnie uniknąć napięć. To dowód na to, że swoboda kontraktowa stron w praktyce naprawdę działa i daje duże możliwości dla obu stron. Warto też zawczasu pomyśleć o współpracy z firmą zarządzającą najmem, taką jak HOMtu. Wtedy to oni pilnują całego najmu – przygotują dokumenty, dopilnują formalności, a gdy trzeba będzie rozwiązać umowę, zrobią to za Ciebie. Ty masz spokój i pewność, że wszystko odbędzie się zgodnie z prawem i bez zbędnego stresu.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
