Windykacja należności z tytułu najmu mieszkania to zagadnienie, z którym w praktyce styka się wielu właścicieli lokali. Dochodzenie roszczeń pieniężnych wymaga znajomości przepisów prawa, właściwej kolejności działań oraz świadomości, gdzie kończy się polubowne dochodzenie należności, a zaczynają formalne instrumenty prawne – od pisemnego wezwania do zapłaty, przez postępowanie sądowe, aż po egzekucję komorniczą lub zbycie wierzytelności.
W praktyce proces windykacyjny rozpoczyna się znacznie wcześniej niż w momencie powstania sporu. Już na etapie zawierania umowy najmu istotne jest precyzyjne określenie, co obejmuje czynsz najmu (wynagrodzenie należne wynajmującemu), a jakie opłaty są rozliczane odrębnie – np. media według liczników, opłaty administracyjne czy usługi dodatkowe (internet, telewizja). Im wyraźniej rozdzielone są te świadczenia, tym łatwiej później wykazać w postępowaniu sądowym, która część zadłużenia ma charakter bezsporny i jest wymagalna.
Na etapie umowy warto również wskazać możliwość naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie. Nawet jeżeli nie zostaną one wprost zapisane w umowie, wierzyciel co do zasady może ich dochodzić w razie opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego. W praktyce jednak w wezwaniu do zapłaty i w pozwie konieczne jest precyzyjne wyliczenie odsetek oraz wskazanie okresu i podstawy ich naliczania.
Z punktu widzenia dowodowego bezpieczniejsze jest rozliczanie należności w formie przelewu bankowego, z obowiązkiem wskazywania w tytule przelewu miesiąca, którego dotyczy płatność. W przypadku rozliczeń gotówkowych niezbędne jest każdorazowe pokwitowanie, opatrzone datą i podpisem.
Jednym z częstszych problemów w sporach dotyczących najmu nie jest sam brak zapłaty, lecz niejednoznacznie określony termin płatności czynszu (np. „do 10. dnia miesiąca”, bez wskazania, czy chodzi o płatność z góry czy z dołu i za jaki okres). W umowie powinien znaleźć się konkretny dzień miesiąca, informacja, że czynsz jest płatny z góry, numer rachunku bankowego oraz – opcjonalnie – obowiązek przekazania potwierdzenia przelewu.
Jeżeli umowa nie precyzuje tych elementów, spór często dotyczy momentu, w którym świadczenie stało się wymagalne. Dlatego w postępowaniu windykacyjnym pierwszym krokiem powinno być ustalenie terminu płatności dla każdej raty czynszu oraz momentu, od którego można naliczać odsetki. W praktyce pomocne jest sporządzenie roboczego zestawienia obejmującego: miesiąc rozliczeniowy, kwotę należności, termin płatności, datę faktycznej zapłaty oraz saldo.
W korespondencji z dłużnikiem warto ograniczyć się do faktów, np. „brak wpływu za miesiąc X do dnia Y”, bez ocen czy komentarzy emocjonalnych. Taki sposób komunikacji ułatwia późniejsze wykorzystanie korespondencji jako dowodu w sprawie sądowej.
Dla dalszych działań istotne jest ustalenie, od kiedy występują zaległości oraz ilu pełnych okresów płatności one dotyczą. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które przewidują możliwość wypowiedzenia umowy, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Wypowiedzenie jest jednak dopuszczalne dopiero po uprzednim, pisemnym wezwaniu do zapłaty i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości oraz należności bieżących.
Równolegle Kodeks cywilny reguluje kwestie zwłoki najemcy, wskazując możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia przy zaległości obejmującej co najmniej dwa pełne okresy płatności, również po uprzednim wezwaniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu. W praktyce, w odniesieniu do lokali mieszkalnych, pierwszeństwo mają przepisy ustawy lokatorskiej jako regulacja szczególna. Dlatego w pismach kierowanych do najemcy bezpieczne jest stosowanie standardu: trzy pełne okresy zaległości, pisemne uprzedzenie i miesięczny termin na zapłatę.
Niezależnie od kwestii wypowiedzenia umowy, zaległości czynszowe stanowią dług pieniężny, który może być dochodzony zarówno w trakcie trwania najmu, jak i po jego zakończeniu. W praktyce są to dwa odrębne tory działań: dochodzenie należności pieniężnych oraz ewentualne zakończenie stosunku najmu.
Skuteczne dochodzenie długu wymaga zachowania właściwej kolejności działań, która pozwala zbudować materiał dowodowy i ograniczyć koszty:
Znaczenie ma komplet dokumentów: podpisana umowa, protokół zdawczo-odbiorczy, potwierdzenia płatności lub ich braku oraz dowody doręczenia korespondencji. Brak dowodu doręczenia często prowadzi do podważania skuteczności wezwań lub wypowiedzeń.
Jeżeli najemca deklaruje wolę spłaty zadłużenia, zasadne może być zawarcie pisemnej ugody obejmującej harmonogram spłat oraz uznanie długu. Takie uznanie wzmacnia pozycję wierzyciela w ewentualnym dalszym postępowaniu.
Pisemne wezwanie do zapłaty pełni funkcję zarówno mobilizującą dłużnika do zapłaty, jak i przygotowującą sprawę do ewentualnego postępowania sądowego lub wpisu do rejestru dłużników. W praktyce powinno zawierać co najmniej:
W przypadku lokalu mieszkalnego wezwanie powinno jednocześnie spełniać wymogi uprzedzenia przewidzianego w ustawie o ochronie praw lokatorów, jeżeli rozważane jest wypowiedzenie umowy.
Doręczenie pisma powinno być możliwe do wykazania – najczęściej w formie listu poleconego lub doręczenia osobistego za pokwitowaniem.
Jeżeli wezwania nie przynoszą rezultatu, standardowym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu. W sprawach o zapłatę z tytułu najmu możliwe jest skorzystanie z postępowania upominawczego lub – przy spełnieniu określonych warunków formalnych – z elektronicznego postępowania upominawczego.
Należy pamiętać, że w EPU sąd nie bada przedawnienia z urzędu, jednak w przypadku wniesienia sprzeciwu przez pozwanego zarzut przedawnienia może zostać skutecznie podniesiony. Dlatego przy starszych zaległościach konieczna jest analiza terminów przedawnienia, które dla roszczeń okresowych, takich jak czynsz, co do zasady wynoszą trzy lata.
Pozew powinien być kompletny i zawierać wszystkie dokumenty potwierdzające istnienie i wysokość zadłużenia oraz skuteczność doręczeń. Błędy formalne lub nieaktualne dane pozwanego mogą znacząco wydłużyć postępowanie.
Wpis do biura informacji gospodarczej może stanowić skuteczny środek motywujący do zapłaty, pod warunkiem spełnienia wymogów ustawowych. Konieczne jest istnienie wymagalnego długu, prawidłowe wezwanie do zapłaty oraz zachowanie terminów przewidzianych w ustawie i regulaminach BIG.
Po uregulowaniu zadłużenia dane dłużnika muszą zostać zaktualizowane lub usunięte zgodnie z procedurą, aby uniknąć zarzutów bezpodstawnego przetwarzania danych.
Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia lub nakazu zapłaty zaopatrzonego w klauzulę wykonalności możliwe jest wszczęcie egzekucji komorniczej. We wniosku do komornika wierzyciel może wskazać kilka sposobów egzekucji jednocześnie, np. z wynagrodzenia, rachunków bankowych czy ruchomości.
Skuteczność egzekucji zależy w dużej mierze od informacji o majątku dłużnika. Egzekucja należności pieniężnych nie jest tożsama z postępowaniem eksmisyjnym i dotyczy wyłącznie ściągania zasądzonych kwot.
W sytuacji, gdy egzekucja jest utrudniona lub nieopłacalna, możliwe jest zbycie wierzytelności. Przelew wierzytelności co do zasady nie wymaga zgody dłużnika, o ile umowa lub przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Wraz z wierzytelnością na nabywcę przechodzą także prawa z nią związane, w tym roszczenia o odsetki.
Rozwiązanie to pozwala na szybkie odzyskanie części należności kosztem rezygnacji z pełnej kwoty, przy jednoczesnym przeniesieniu ryzyka i kosztów dalszego dochodzenia na nabywcę wierzytelności. Przed podjęciem decyzji warto jednak sprawdzić, czy umowa najmu nie zawiera ograniczeń dotyczących cesji.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
