Sprzedaż mieszkania, w którym mieszkają najemcy, może być bardziej skomplikowana niż sprzedaż pustego lokalu. Potencjalni kupujący chcą obejrzeć nieruchomość, tymczasem dla najemcy jest to miejsce codziennego życia, w którym ma prawo do prywatności i spokojnego korzystania z przestrzeni. Czy właściciel może organizować prezentacje mieszkania bez zgody lokatora? Czy najemca ma obowiązek wpuszczać zainteresowanych zakupem? Wyjaśniamy, jakie prawa przysługują obu stronom i jak przeprowadzić sprzedaż nieruchomości bez naruszania przepisów.
Polskie prawo nie zabrania sprzedaży mieszkania objętego obowiązującą umową najmu. Właściciel może zdecydować o zbyciu nieruchomości w dowolnym momencie, również wtedy, gdy została ona wynajęta na czas określony lub nieokreślony. Co istotne, do sprzedaży wynajmowanego mieszkania nie jest potrzebna zgoda najemcy.
Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w przypadku sprzedaży wynajętej nieruchomości nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego właściciela. Oznacza to, że zmienia się osoba wynajmującego, ale sama umowa najmu co do zasady nadal obowiązuje.
Nowy właściciel przejmuje wynikające z niej prawa i obowiązki. Najemca nie musi podpisywać nowej umowy tylko dlatego, że mieszkanie zostało sprzedane. Nie ma również automatycznego obowiązku wyprowadzki.
Przepisy przewidują możliwość wypowiedzenia najmu przez nabywcę, jednak w odniesieniu do lokali mieszkalnych należy uwzględnić ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Ponadto art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje szczególną ochronę umów zawartych na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, gdy lokal został wydany najemcy.
Sama decyzja o sprzedaży mieszkania nie stanowi więc podstawy do natychmiastowego zakończenia najmu.
To jedno z najczęstszych źródeł konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości a lokatorami. Właściciel chce jak najszybciej znaleźć kupującego, natomiast najemca niekoniecznie życzy sobie wizyt obcych osób w zajmowanym mieszkaniu.
Co do zasady najemca nie ma ustawowego obowiązku zgadzania się na prezentacje nieruchomości potencjalnym nabywcom.
Warto rozróżnić prawo własności od prawa do korzystania z mieszkania. Właściciel pozostaje osobą uprawnioną do rozporządzania nieruchomością, jednak oddając lokal w najem, zobowiązuje się umożliwić najemcy korzystanie z niego na warunkach ustalonych w umowie.
Przepisy nie dają właścicielowi ogólnego uprawnienia do wchodzenia do wynajętego mieszkania w dowolnym momencie ani do przyprowadzania zainteresowanych zakupem bez uzgodnienia z lokatorem.
Odmiennie może wyglądać sytuacja, gdy strony wcześniej zawarły w umowie najmu odpowiednie postanowienia dotyczące prezentowania lokalu. Znaczenie ma wtedy treść tych zapisów, ich zgodność z prawem oraz sposób realizacji.
Nie oznacza to jednak, że nawet po wprowadzeniu takiego postanowienia właściciel może dowolnie organizować wizyty, ignorując prywatność i uzasadnione potrzeby mieszkańców.
Zasady udostępniania wynajmowanego lokalu określa przede wszystkim art. 10 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Przepisy przewidują obowiązek udostępnienia mieszkania w określonych sytuacjach. Dotyczy to przede wszystkim:
W przypadku przeglądów i prac ustawodawca wymaga wcześniejszego ustalenia terminu. Szczególne zasady dotyczą awarii, gdy konieczna jest natychmiastowa interwencja.
Wśród ustawowych podstaw udostępnienia lokalu nie wymieniono prezentacji mieszkania osobom zainteresowanym jego zakupem.
Nie można zatem utożsamiać obowiązkowego przeglądu technicznego z wizytą agenta nieruchomości lub potencjalnego kupującego. Są to czynności służące zupełnie innym celom.
Posiadanie kluczy do wynajmowanego mieszkania nie uprawnia właściciela do swobodnego wchodzenia do niego. Dotyczy to również sytuacji, w której zamierza jedynie pokazać nieruchomość kupującemu, wykonać zdjęcia lub sprawdzić stan pomieszczeń.
Wejście do mieszkania bez zgody lokatora i bez odpowiedniej podstawy prawnej może naruszać jego uprawnienia, a w określonych okolicznościach prowadzić również do odpowiedzialności prawnej.
Warto pamiętać, że ochrona miru domowego, wynikająca z art. 193 Kodeksu karnego, nie jest zarezerwowana wyłącznie dla właścicieli nieruchomości. Obejmuje także osoby legalnie zajmujące lokal, w tym najemców.
Nie można zatem przyjąć, że właściciel ma prawo wejść do mieszkania tylko dlatego, że nieruchomość formalnie do niego należy.
Wyjątkiem są szczególne sytuacje przewidziane ustawą, np. awaria wymagająca pilnej interwencji. Jeżeli najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu w takich okolicznościach, art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów dopuszcza wejście właściciela przy udziale uprawnionych służb, z zachowaniem wskazanych w przepisie zasad.
Planowana sprzedaż mieszkania nie stanowi takiego wyjątku.
Właściciele nieruchomości coraz częściej zabezpieczają swoje interesy, wprowadzając do umów najmu postanowienia dotyczące prezentowania mieszkania potencjalnym kupującym lub kolejnym najemcom.
Przykładowo umowa może przewidywać, że w przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości najemca zobowiązuje się umożliwić jej oględziny po wcześniejszym ustaleniu terminu, z odpowiednim wyprzedzeniem i w określonych godzinach.
Takie postanowienie może ułatwić organizację sprzedaży. Nie oznacza jednak, że każda klauzula jest automatycznie skuteczna. Jej dopuszczalność należy oceniać z uwzględnieniem przepisów chroniących najemcę, zasad współżycia społecznego oraz prawa do prywatności.
Problematyczne byłyby zwłaszcza zapisy pozwalające właścicielowi na nieograniczone wizyty, wchodzenie do lokalu pod nieobecność najemcy bez jego zgody czy organizowanie prezentacji w dowolnych godzinach.
Zgodnie z art. 23 Kodeksu cywilnego nietykalność mieszkania należy do dóbr osobistych podlegających ochronie prawnej. Samo podpisanie umowy najmu nie oznacza rezygnacji z tej ochrony.
Dlatego najlepiej już na etapie zawierania umowy określić zasady organizowania ewentualnych prezentacji, uwzględniając interesy obu stron.
Jeżeli umowa najmu nie przewiduje obowiązku udostępniania lokalu potencjalnym kupującym, najemca co do zasady może odmówić udziału w prezentacjach.
Właściciel nie może wówczas jednostronnie narzucić terminów oględzin. Nie powinien również traktować odmowy jako automatycznej podstawy do wypowiedzenia umowy.
Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów określa przesłanki wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela. Sama odmowa wpuszczenia osób zainteresowanych zakupem nieruchomości nie została wśród nich wymieniona.
Sytuacja wymaga indywidualnej oceny, jeżeli najemca zobowiązał się w ważnym postanowieniu umownym do współpracy przy prezentacjach, a następnie bez uzasadnienia odmawia jego wykonania.
Nawet wtedy wynajmujący nie uzyskuje prawa do samodzielnego wejścia do mieszkania. Ewentualny spór dotyczący wykonania umowy powinien zostać rozwiązany w sposób zgodny z prawem, a nie poprzez przymusowe udostępnienie nieruchomości.
Fotografie są jednym z podstawowych elementów ogłoszenia sprzedaży nieruchomości. W przypadku mieszkania zajmowanego przez najemcę ich wykonanie i publikacja wymagają jednak ostrożności.
Należy odróżnić fotografowanie samej nieruchomości od utrwalania prywatnej przestrzeni lokatora. Zdjęcia mogą przedstawiać nie tylko ściany, podłogi czy wyposażenie należące do właściciela, ale także przedmioty osobiste, dokumenty, fotografie rodzinne, pamiątki i inne elementy ujawniające informacje o mieszkańcach.
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wcześniejsze uzgodnienie sesji zdjęciowej z najemcą i ustalenie, które pomieszczenia oraz elementy wyposażenia mogą zostać pokazane w ogłoszeniu.
Warto zadbać o to, aby fotografie nie przedstawiały osób, prywatnych dokumentów ani innych danych pozwalających na identyfikację mieszkańców. Jeżeli fotografie zawierają dane osobowe, ich przetwarzanie musi również odpowiadać wymaganiom RODO.
Właściciel może też wykorzystać zdjęcia wykonane przed rozpoczęciem najmu, o ile nadal rzetelnie przedstawiają stan i wyposażenie oferowanej nieruchomości.
Sprzedaż wynajmowanego lokalu wymaga odpowiedniego przygotowania. Właściciel powinien przede wszystkim poinformować najemcę o planowanej transakcji i wyjaśnić, w jaki sposób zamierza prezentować mieszkanie.
Dobrą praktyką jest uzgodnienie zasad współpracy jeszcze przed opublikowaniem ogłoszenia. Można ustalić na przykład jeden lub dwa terminy w tygodniu, podczas których zainteresowani będą mogli obejrzeć nieruchomość.
Warto także ograniczyć liczbę prezentacji, organizując je wyłącznie dla osób rzeczywiście zainteresowanych zakupem, po wstępnej weryfikacji ich oczekiwań.
Pomocne mogą być również:
Nie istnieje ustawowy termin, np. 24 lub 48 godzin, którego zachowanie automatycznie uprawniałoby właściciela do przeprowadzenia prezentacji. Takie wyprzedzenie może jednak stanowić element dobrowolnego porozumienia stron.
W niektórych przypadkach właściciel może zaproponować najemcy czasową obniżkę czynszu w zamian za współpracę przy prezentowaniu nieruchomości. Jest to rozwiązanie negocjacyjne, a nie obowiązek wynikający z przepisów.
Kupujący mieszkanie z najemcą powinien dokładnie zapoznać się z obowiązującą umową, ponieważ po transakcji co do zasady przejmie prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego.
Art. 678 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu przez nabywcę, ale nie oznacza to dowolności w rozwiązywaniu umów dotyczących lokali mieszkalnych.
W przypadku najmu mieszkalnego trzeba uwzględnić ustawę o ochronie praw lokatorów, która ogranicza przyczyny wypowiedzenia przez właściciela. Znaczenie ma również rodzaj zawartej umowy oraz ewentualne zastosowanie szczególnych regulacji, np. dotyczących najmu okazjonalnego.
Jeżeli umowa została zawarta na czas określony, w formie pisemnej, z datą pewną, a lokal wydano najemcy, art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego wyłącza szczególne uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia najmu na podstawie samego nabycia nieruchomości.
Z perspektywy kupującego oznacza to konieczność sprawdzenia sytuacji prawnej lokalu jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży.
Zakup mieszkania z najemcą nie daje automatycznego prawa do natychmiastowego przejęcia lokalu do własnego użytku.
W pierwszej kolejności właściciel powinien sprawdzić treść umowy najmu i ustalić, czy strony przewidziały zasady udostępniania nieruchomości potencjalnym nabywcom.
Jeżeli nie ma odpowiednich postanowień, najlepiej podjąć rozmowę z lokatorem i zaproponować rozwiązanie uwzględniające jego potrzeby. Być może przyczyną odmowy nie jest sam zamiar sprzedaży, lecz obawa przed częstymi wizytami, utratą prywatności albo koniecznością wyprowadzki.
Warto wyjaśnić najemcy, że sprzedaż mieszkania nie musi oznaczać zakończenia najmu. Część kupujących poszukuje przecież mieszkań inwestycyjnych z już zawartą umową i regularnie płacącym lokatorem.
Jeżeli porozumienie okaże się niemożliwe, właściciel nadal może oferować nieruchomość do sprzedaży. Powinien jednak uczciwie poinformować zainteresowanych, że lokal jest wynajmowany, a możliwość jego obejrzenia jest ograniczona.
Alternatywą pozostaje wykorzystanie dokumentacji fotograficznej sprzed rozpoczęcia najmu, rzutu mieszkania czy dostępnych informacji technicznych. Można także rozważyć sprzedaż po zakończeniu obowiązującej umowy, jeśli odpowiada to planom właściciela.
Sprzedaż nieruchomości nie pozbawia najemcy prawa do prywatności ani spokojnego korzystania z mieszkania. Właściciel może sprzedać lokal bez jego zgody, ale nie oznacza to automatycznego prawa do organizowania prezentacji dla potencjalnych nabywców.
Najemca co do zasady nie musi wpuszczać osób zainteresowanych zakupem mieszkania, jeżeli taki obowiązek nie wynika z ważnych i zgodnych z prawem postanowień umowy. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje obowiązek udostępniania mieszkania w określonych sytuacjach związanych m.in. z awariami czy przeglądami technicznymi, a nie z jego sprzedażą.
Najlepszym rozwiązaniem pozostaje uzgodnienie zasad prezentowania nieruchomości, z poszanowaniem interesów obu stron. Pozwala to sprawniej prowadzić sprzedaż, ograniczyć konflikty i uniknąć działań mogących naruszać prawa lokatora.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
