Właściciel mieszkania na wynajem często staje przed dylematem: utrzymać wyższą cenę i poczekać na najemcę czy obniżyć czynsz o 100, 200 albo 300 zł i szybciej podpisać umowę? Obniżka na pierwszy rzut oka wygląda jak strata. Jednak kilka tygodni pustostanu może kosztować znacznie więcej.
Puste mieszkanie nadal generuje wydatki. Właściciel płaci czynsz administracyjny, stałe opłaty za media, ubezpieczenie, podatek, a często także ratę kredytu. Dochodzą koszty ogłoszeń, prezentacji czy odświeżenia lokalu. Przede wszystkim jednak mieszkanie nie przynosi czynszu.
Dlatego zamiast pytać: „czy chcę zarabiać o 200 zł mniej miesięcznie?”, warto policzyć, ile dni można czekać na najemcę, zanim utrzymywanie wyższej ceny przestanie się opłacać.
Jeśli mieszkanie można wynająć za 3000 zł miesięcznie, każdy dzień bez najemcy oznacza około 100 zł utraconego przychodu. Dwadzieścia dni pustostanu to około 2000 zł, a pełny miesiąc - 3000 zł.
Do tego mogą dochodzić opłaty, które podczas trwania najmu ponosi najemca, a w okresie pustostanu przechodzą na właściciela. Dlatego rzeczywisty koszt pustego mieszkania może być jeszcze wyższy.
Załóżmy, że właściciel chce wynająć mieszkanie za 3000 zł, ale przy cenie 2800 zł może szybciej znaleźć najemcę. Różnica wynosi 200 zł miesięcznie, czyli 2400 zł w skali roku. Przy czynszu 3000 zł jeden dzień pustostanu oznacza około 100 zł utraconego przychodu. Roczna obniżka czynszu o 200 zł odpowiada więc mniej więcej 24 dniom pustostanu. Jeżeli utrzymywanie ceny 3000 zł oznacza, że mieszkanie będzie stało puste o ponad trzy tygodnie dłużej, obniżka do 2800 zł może dać lepszy wynik w skali roku. Jeżeli podczas pustostanu właściciel musi dodatkowo pokrywać opłaty, które normalnie ponosi najemca, granica opłacalności pojawi się jeszcze wcześniej.
Podobnie można przeliczyć każdą inną obniżkę. Przy różnicy 100 zł miesięcznie właściciel rezygnuje z 1200 zł rocznie, przy 200 zł - z 2400 zł, a przy 300 zł - z 3600 zł. Warto więc porównać tę kwotę z tym, ile kosztuje każdy kolejny dzień bez najemcy.
Właściciele często ustalają cenę najmu, biorąc pod uwagę koszt zakupu mieszkania, remont, ratę kredytu czy własne oczekiwania. Najemca patrzy jednak przede wszystkim na cenę, lokalizację, standard, wyposażenie i całkowite miesięczne koszty. Jeśli oferta wyraźnie odstaje od innych mieszkań w okolicy, może być pomijana już na etapie przeglądania ogłoszeń. Właściciel traci kolejne dni, a po kilku tygodniach często i tak decyduje się na obniżkę. Dlatego strategia „najpierw wystawię drożej, później najwyżej zejdę z ceny” nie zawsze się opłaca. Zbyt wysoka cena początkowa może oznaczać jednocześnie stratę czynszu za okres pustostanu i późniejszą konieczność zaakceptowania niższej stawki.
Obniżka czynszu nie powinna być automatyczną reakcją na kilka spokojniejszych dni. Jeśli jednak ogłoszenie jest wyświetlane, a niemal nikt nie pyta o mieszkanie albo prezentacje nie kończą się decyzją, warto przyjrzeć się ofercie. Najpierw dobrze sprawdzić, czy problem rzeczywiście dotyczy ceny. Słabe zdjęcia, niepełny opis, brak informacji o wszystkich opłatach, wolne odpowiadanie na wiadomości czy niewygodne godziny prezentacji również mogą zniechęcać zainteresowanych. Jeżeli jednak mieszkanie jest dobrze przygotowane, ogłoszenie czytelne, a podobne lokale w tej samej okolicy są tańsze i szybciej znajdują najemców, korekta czynszu może ograniczyć dalsze straty.
Spójrzmy na prosty przykład. Właściciel chce wynająć mieszkanie za 3500 zł, ale przy cenie 3300 zł może szybciej znaleźć najemcę. Różnica wynosi 200 zł miesięcznie, czyli 2400 zł w skali roku.
Jeśli właściciel będzie przez miesiąc czekał na najemcę przy wyższej stawce, straci 3500 zł potencjalnego czynszu. Gdy do tego doliczymy 800 zł stałych kosztów utrzymania lokalu, pustostan może kosztować około 4300 zł. W takim przypadku całoroczna obniżka czynszu o 200 zł jest znacznie tańsza niż miesiąc bez najemcy.
Nie oznacza to, że każdą ofertę należy szybko przeceniać. Czasami wystarczy poprawić zdjęcia, opis, sposób prezentacji albo komunikację z zainteresowanymi. Jeśli jednak oferta jest dobrze przygotowana, a rynek nadal jej nie akceptuje, dalsze czekanie może po prostu zwiększać stratę.
Najem warto oceniać w skali całego roku, a nie wyłącznie przez wysokość miesięcznego czynszu. Mieszkanie wynajmowane za 3000 zł przez 11 miesięcy przyniesie 33 tys. zł przychodu. Lokal wynajęty od razu za 2800 zł da w ciągu 12 miesięcy 33,6 tys. zł. Niższa stawka może więc dać wyższy roczny wynik. Po uwzględnieniu kosztów utrzymania pustego mieszkania różnica może być jeszcze większa. To właśnie dlatego przy ustalaniu ceny najmu nie warto skupiać się wyłącznie na maksymalnej możliwej kwocie. Istotne jest także to, jak szybko mieszkanie znajdzie najemcę i ile tak naprawdę zarobi w ciągu roku.
Najwięcej można zrobić jeszcze przed publikacją ogłoszenia. Cena powinna odpowiadać lokalizacji, standardowi i sytuacji na rynku. Ogłoszenie musi jasno pokazywać mieszkanie, zawierać dobre zdjęcia oraz pełną informację o czynszu, opłatach dodatkowych i warunkach najmu. Znaczenie ma także sprawna komunikacja. Zainteresowany, który przez dwa dni czeka na odpowiedź albo nie może umówić prezentacji, może po prostu wybrać inne mieszkanie. Warto również wcześniej ustalić własną granicę cenową i moment, w którym oferta zostanie ponownie oceniona. Dzięki temu decyzja o ewentualnej obniżce nie będzie podejmowana dopiero po kilku tygodniach pustostanu.
Miesiąc pustostanu kosztuje co najmniej równowartość utraconego czynszu, a w rzeczywistości więcej, ponieważ właściciel nadal ponosi wydatki związane z mieszkaniem. Dlatego przed decyzją o utrzymaniu wysokiej ceny warto zestawić dwa scenariusze: ile można zyskać na wyższym czynszu i ile można stracić, jeśli lokal będzie dłużej pusty. Czasem obniżka o 100 czy 200 zł miesięcznie rzeczywiście oznacza niższy przychód. Może jednak okazać się znacznie tańsza niż kilka tygodni bez najemcy. W dobrze prowadzonym wynajmie nie chodzi więc o uzyskanie najwyższej możliwej stawki za wszelką cenę, ale o znalezienie takiego poziomu czynszu, który pozwoli ograniczyć pustostan i zapewnić możliwie dobry wynik w skali całego roku.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
