Ogłoszenie nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego

Często w ogłoszeniach mieszkań na wynajem spotkać możemy prawną formułkę usytuowaną na jego końcu: "Powyższa oferta ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego". Prawnicza nadgorliwość czy jednak zamieszczenie takiej klauzuli zabezpiecza nas przed niepożądanymi konsekwencjami?

Oferta w rozumieniu KC

Kodeks Cywilny stanowi, że za ofertę powinniśmy rozumieć przedstawioną drugiej stronie wolę dokonania określonej czynności pod warunkiem spełnienia pewnych oczekiwań, np. sprzedaży przedmiotu po wskazanej przez nas cenie. Treść art. 66 §1 KC dookreśla, że za ofertę traktować możemy tylko takie ogłoszenie, które określa istotne postanowienia umowy.

Jeśli więc otrzymamy od sprzedającego bezpośrednią ofertę sprzedaży konkretnego przedmiotu wraz ze wskazaniem jego ceny, a my dokonamy czynności potwierdzającej naszą wolę jego zakupu, to nasze oświadczenie wiąże oferenta i - co do zasady - nie może on już od sprzedaży odstąpić. Podobnie ma się rzecz przy złożeniu oferty za pomocą środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość, czyli przykładowo za pośrednictwem Internetu.

Pewnym zabezpieczeniem samego ogłoszeniodawcy może być zastrzeżony termin do jej skorzystania, gdy oferowane warunki są wynikiem prowadzonej promocji i obowiązują tylko w ściśle określonym czasie, po którym oferta staje się nieważna.

Zaproszenie do zawarcia umowy

Nie każde jednak ogłoszenie stanowić będzie ofertę w rozumieniu Kodeksu Cywilnego i obligować będzie oferenta do realizacji jego części zobowiązania po zaakceptowaniu warunków przez drugą stronę umowy. Jak stanowi art. 71 KC ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje, skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób, poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego "Ogłoszenie w prasie o sprzedaży samochodów nie ma cech oferty w rozumieniu art. 66 KC, skoro nie zawiera wszystkich istotnych postanowień mających powstać w przyszłości umowy. Tego rodzaju ogłoszenie należy uznać w konkretnym przypadku za zaproszenie do rozpoczęcia rokowań".2

Klauzula w ogłoszeniu mieszkania na wynajem

Przechodząc na grunt wynajmu i sprzedaży nieruchomości, skoro Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że ogłoszenie sprzedaży samochodu nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, ciężko przyjąć, że można uznać za nią ogłoszenie wynajmu mieszkania na którymkolwiek internetowym portalu ogłoszeniowym. Biorąc pod uwagę sam charakter umowy najmu, która jest zobowiązaniem długoterminowym (z reguły) i dotyczącym nieruchomości, które są prawem szczególnie chronione wydaje się nie być to możliwe.

By tak się stało, musielibyśmy w ogłoszeniu zawrzeć już cała umowę najmu ze wskazaniem przedmiotu najmu, wysokości czynszu, okresu jego trwania oraz szereg innych elementów, które określają prawa i obowiązki zarówno najemcy jak i wynajmującego.

Samo dookreślenie w ogłoszeniu zalet naszego mieszkania, wyszczególnienie jego wyposażenia i opis otoczenia nie wyczerpuje "wszystkich istotnych postanowień umowy", co potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego: "Jeżeli oferta zawiera dodatkowe dane, które nie są podmiotowo i przedmiotowo istotne do zawarcia oznaczonej umowy, to znaczy gdy posługuje się elementami wartościującymi, zachęcającymi potencjalnego klienta do zakupu towaru i skierowana jest do bliżej nieokreślonego kontrahenta, to nie można mówić o ofercie, lecz o reklamie".3

Reasumując, nie musimy w naszym ogłoszeniu zawierać żadnej dodatkowej klauzuli wykluczającej możliwość zastosowania przepisów KC w zakresie oferty i jej przyjęcia. Wystawione przez nas ogłoszenie mieszkania na wynajem zawsze traktowane powinno być jako zaproszenie do zawarcia umowy i określenia jej szczegółowych warunków na dalszym etapie. Samo złożone telefonicznie lub podczas prezentacji mieszkania oświadczenie potencjalnego najemcy "chcę wynająć" nie wiąże nas prawnie do momentu, gdy obie strony nie złożą swoich podpisów pod umową.

1 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.).

2 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1978 r., IV CR 402/78

3 Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 26 marca 2003 r., I SA/Lu 982/02

Oceń ten artykuł:
5/5 5 głosów
Borysław Pasierbski
Prawnik z wykształcenia, przedsiębiorca i aktywny inwestor na rynku nieruchomości. Kompleksowo zajmuję się obsługą najmu nieruchomości. Staram się pomagać wszystkim wyNajemcom tak, aby zmaksymalizować ich pasywne zyski i redukować ryzyko związane z wynajmem. Nieruchomości są moją pasją, w której stale dążę do samorozwoju i przekazuję swoją wiedzę innym, aby efektywnie zarządzać najmem mieszkań i nie tylko.

Polecane produkty w sklepie

Skarga
W listopadzie 2022 roku wystąpiłem do Rzecznika Praw Obywatelskich ze skargą na niekonstytucyjność przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, która narusza prawa wynajmujących. Po niedługim czasie uzyskałem odpowiedź, że co...
Czytaj więcej
Odpowiedź Rzecznika Praw Obywatelskich na skargę dotyczącą ochrony praw lokatorów
W dniu 06.11.2022 r. wystąpiłem do Rzecznika Praw Obywatelskich ze skargą na przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, a nieco ponad tydzień później otrzymałem odpowiedź, której treść w pełni zamieszczam...
Czytaj więcej
Skarga do Rzecznika Praw Obywatelskich
Ustawa o ochronie praw lokatorów od lat stawia w gorszej pozycji właściciela mieszkania. Zadziwiające, że obowiązująca od 2001 roku ustawa o ochronie praw lokatorów nie zmobilizowała nikogo do zbadania zgodności...
Czytaj więcej

Może też Cię zainteresują:

Skarga do Rzecznika Praw Obywatelskich
Ustawa o ochronie praw lokatorów od lat stawia w gorszej pozycji właściciela mieszkania. Zadziwiające, że obowiązująca od 2001 roku ustawa o ochronie praw lokatorów nie zmobilizowała nikogo do zbadania zgodności...
Czytaj więcej
Sposoby na okres martwy na rynku najmu
Z początkiem grudnia wkroczyliśmy w tzw. okres martwy na rynku najmu. Czas pewnego wyciszenia, gdy mniej jest telefonów i prezentacji. Jeśli dotychczas nie nadążałeś by odpowiadać na kontakty ze strony...
Czytaj więcej
Jak najlepiej zabezpieczyć wynajem mieszkania
Żaden najem, nawet taki z fantastycznymi lokatorami nie da Ci pewności, że coś nie pójdzie nie po Twojej myśli. Jak każda inna umowa, tam gdzie mamy dwie strony, tam pojawiają...
Czytaj więcej
GEHOS sp. z o.o.
ul. Szafera 84/3
71-245 Szczecin
NIP 9552395797
Copyrights 2023 - Wszelkie prawa zastrzeżone
Projekt i marketing: