W ostatnim czasie coraz częściej udzielam porad prawnych dotyczących odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne nieruchomości. Często bowiem dochodzi do sytuacji, kiedy klienci Kancelarii, nabywają mieszkanie lub dom jednorodzinny, który cechuje się wadami, za które deweloper nie zamierza ponieść żadnej odpowiedzialności. Aktualnie nie dziwi mnie już sytuacja, gdy deweloper kwestionuje swoją odpowiedzialność za wady w nieruchomości, nawet gdy mowa o wadach, które na pierwszy rzut oka, wydają się być oczywiste. Nagminne jest tutaj zachowanie deweloperów, którzy zamiast wadę usunąć, proponują rozwiązania, polegające na prowizorycznych naprawach. Jak podnoszą wówczas deweloperzy, propozycja „usunięcia wady” służyć ma utrzymaniu dobrych kontaktów z klientem i jednocześnie stanowi wyraz dobrej woli dewelopera (sic!). W warunkach rynkowych takie zachowanie należy już traktować jako zwyczaj i naturalny odruch dewelopera. Po pierwsze, deweloper wówczas korzysta, albowiem podejmuje się wykonania prac często najniższym kosztem, nawet jeśli prace te w istocie nie prowadzą do usunięcia wady i pozbycia się problemu zgłaszanego przez klienta. Po drugie, dochodzi tedy do rozmycia obrazu sprawy i problemu, co wiąże się ze wzrostem szans na upływ ustawowych terminów skutkujących utratą uprawnień z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.
Poniżej, po krótce i w skrócie, przedstawione zostaną uprawnienia przysługujące nabywcy nieruchomości, gdy nabyta przez niego nieruchomość posiada wady.
Jeżeli sprzedana nieruchomość ma wadę kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie wadę. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady. Oznacza to, że kupujący może przez złożenie deweloperowi jednostronnego oświadczenia, doprowadzić do obniżenia ceny, wynikającej z zawartej z deweloperem umowy. Jednakże w takiej sytuacji deweloperowi przysługuje tzw. kontruprawnienie, uniemożliwiające nastąpienie skutków obniżenia ceny. Bynajmniej nie dojdzie do skutecznego obniżenia ceny, gdy deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych dla kupującego niedogodności wadę usunie. Ograniczenie to nie znajduje zastosowania, jeśli nieruchomość była już naprawiana przez dewelopera albo deweloper nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
Nowa cena, powstała na skutek jej obniżenia przez kupującego, nie może być dowolnie ustalona. Proporcja ceny obniżonej do ceny wynikającej z umowy zawartej z deweloperem powinna być taka, jak proporcja wartości nieruchomości z wadą do wartości nieruchomości bez rzeczonej wady. Koszt ewentualnego usunięcia wady nieruchomości może mieć charakter pomocniczy dla ustalenia wysokości kwoty, o którą cenę można, a wręcz należy obniżyć. Warto odnotować, że istota obniżenia ceny na podstawie art. 560 § 3 k.c. polega na przywróceniu ekwiwalentności świadczeń stron danej umowy. W świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego koszt usunięcia wad wpływa na zakres obniżenia wartości rzeczy wadliwej [wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 21 lutego 2018 r. sygn. V AGa 50/18]. W ten sposób po stronie nabywcy nieruchomości powstaje przeciwko deweloperowi roszczenie pieniężne o zwrot części uiszczonej ceny, rzecz jasna o ile cena została uprzednio w całości uregulowana. Jeżeli cena nie została jeszcze w całości zapłacona na rzecz dewelopera, to wówczas kupujący winien uwolnić się od zapłaty odpowiedniej części ceny.
Kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli nieruchomość ma wadę, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. W kontekście odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem powyższe ograniczenie także nie znajdzie zastosowania, jeżeli nieruchomość była już naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady. Uprawnienie do odstąpienia od umowy realizuje się przez złożenie deweloperowi jednostronnego oświadczenia o odstąpieniu od konkretnej umowy. Odstąpienie od umowy z deweloperem rodzi skutki, jakby umowa nigdy nie została zawarta. Tym samym, po obu stronach umowy, powstaje obowiązek zwrotu wzajemnie spełnionych świadczeń. Deweloper powinien zwrócić kupującemu cenę, natomiast kupujący winien przenieść na dewelopera z powrotem nabyte przezeń prawa do nieruchomości wraz z fizycznym jej wydaniem.
Ponad wszystko należy pamiętać, że uprawnienie do odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem przysługuje wyłącznie, gdy wada, na którą powołuje się kupujący jest wadą istotną. Oceny istotności wady w rozumieniu przepisów o rękojmi przy sprzedaży należy dokonywać z punktu widzenia kupującego, a nie przydatności rzeczy do zwykłego użytku. To oczekiwania nabywcy związane z funkcjonowaniem rzeczy mają tutaj podstawowe znaczenie [wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 26 listopada 2019 r., sygn. I ACa 730/18].
Tak jak w przypadku obniżenia ceny, deweloper może wykonać kontruprawnienie wyłączające powstanie skutków wywołanych przez odstąpienie od umowy przez kupującego. Mowa tutaj o sytuacji, gdy sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunie wadę. W wypadku działania lub zaniechania przez kupującego, polegającego na uniemożliwieniu sprzedawcy realizacji deklarowanej przezeń gotowości niezwłocznego usunięcia wad, kupującemu nie przysługuje prawo odstąpienia [wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2000 r., sygn. IV CKN 191/00].
W przypadku wystąpienia wady fizycznej nieruchomości kupujący może żądać od dewelopera usunięcia wady. Jest to roszczenie nabywcy przeciwko deweloperowi, które istnieje niejako „obok” uprawnień do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny i odstąpienia od umowy. Obowiązkom tym deweloper powinien zadośćuczynić w rozsądnym czasie i w sposób niepowodujący nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Deweloper zobowiązany z tytułu rękojmi może odmówić zadośćuczynienia żądaniu nabywcy, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwy albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Po bezskutecznym upływie zakreślonego deweloperowi terminu do usunięcia wady kupujący może skorzystać z – adekwatnie do wyżej wymienionych uprawnień – odstąpienia od umowy albo obniżenia ceny.
Przepisy o rękojmi obejmują dodatkowo uprawnienie do dochodzenia od dewelopera naprawienia szkody, jeżeli z powodu wady fizycznej nieruchomości kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny. W takiej sytuacji kupujący może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł z deweloperem umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Kupujący w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Uprawnienie do dochodzenia odszkodowania od dewelopera powstaje się także odpowiednio, w przypadku skorzystania przez kupującego z roszczenia o usunięcia wady. Jest to odpowiedzialność za szkodę w ramach tzw. ujemnego interesu umownego, która powstaje, gdy kupujący realizuje uprawnienia z tytułu rękojmi. Pamiętaj, że w granicach ujemnego interesu umownego kupujący może żądać odszkodowania za poniesione koszty badań i ekspertyz przedstawiających istnienie i przyczyny powstania wady w nieruchomości.
Dochodzenie od dewelopera kompleksowego odszkodowania za poniesioną szkodę w związku z wadą nieruchomości, wykraczającego poza wyżej wymienione ramy, może być również realizowane na zasadach ogólnych.
Rekomendacja
Właściciele nieruchomości, ani nie powinni bać się korzystania przeciwko deweloperowi z przysługujących im uprawnień z tytułu rękojmi, ani też nie powinni niepotrzebnie zwlekać z ich realizacją. Należy pamiętać, że kupującemu przysługuje przywilej wyboru uprawnienia, które będzie realizować, natomiast deweloper zobowiązany jest do sprzedaży nieruchomości zgodnie z zawartą umową, co do zasady pozbawionej wad. Nade wszystko, przy wykonywaniu uprawnień z rękojmi dewelopera, warto poszukiwać pomocy u dobrego adwokata, który należycie przeprowadzi „postępowanie reklamacyjne” przed deweloperem.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
