Oczywiste jest, że każdy właściciel mieszkania na wynajem liczy na możliwie najwyższy zysk. W praktyce jednak równie istotne jak wysokość czynszu jest to, jak ograniczyć pustostan mieszkania na wynajem i zapewnić ciągłość przychodów. Nawet dobrze zlokalizowane i zadbane mieszkanie może stać puste, jeśli oferta nie odpowiada realiom rynkowym albo moment publikacji ogłoszenia nie sprzyja decyzjom potencjalnych najemców. Dlatego analiza czynszu, sposób przygotowania lokalu oraz forma prezentacji mają bezpośredni wpływ na opłacalność najmu.
Często bowiem utrzymywanie stawki, która nie wzbudza zainteresowania, prowadzi do długiego pustostanu. Taki okres nie tylko nie przynosi dochodu, ale generuje koszty, których można było uniknąć.
Choć może się to wydawać nielogiczne, wyższy czynsz nie jest równoznaczny z większym zarobkiem. Analizując opłacalność wynajmu, warto spojrzeć szerzej niż tylko na jeden miesiąc. Dopiero perspektywa co najmniej roku pozwala realnie ocenić, co jest korzystniejsze finansowo.
Poniżej przedstawiona jest sytuacja, w której właściciel oczekuje czynszu najmu (bez opłat do wspólnoty lub spółdzielni) na poziomie 2 000 zł, co w teorii daje 24 000 zł rocznego przychodu.
Zbyt wysoka stawka odstrasza jednak znaczną część potencjalnych lokatorów, przez co mieszkanie udaje się wynająć dopiero po sześciu miesiącach. W tym czasie właściciel musi ponosić koszty administracyjne w wysokości 2 400 zł, które obniżają faktyczny wynik finansowy. Ostatecznie przychód wynosi 21 600 zł w ciągu 18 miesięcy.
W drugim wariancie czynsz zostaje obniżony o około 5 proc. Dzięki temu oferta mieszkania na wynajem szybciej trafia do odbiorców, a najemca pojawia się po jednym miesiącu. W ciągu roku trwania umowy przychód wynosi 22 800 zł, a koszt pustostanu ogranicza się do 400 zł. Wynik końcowy to 22 400 zł w ciągu 13 miesięcy.
Właśnie dlatego coraz częściej mówi się o pojęciu, jakim jest realny czynsz za wynajem, czyli stawka, którą rynek jest gotowy zaakceptować w danym momencie. To nie zawsze najwyższa możliwa kwota, lecz taka, która pozwala skrócić czas poszukiwania lokatora. W dłuższej perspektywie to właśnie realny czynsz za wynajem, a nie zawyżona cena z ogłoszenia, decyduje o stabilności przychodów.
Powyższe symulacje nie obejmują mieszkań obciążonych kredytem hipotecznym. W takich przypadkach każdy miesiąc pustostanu dodatkowo obniża rentowność inwestycji.
Zrewidowanie oczekiwań dotyczących czynszu ma jeszcze jeden istotny wymiar – wpływa na długość trwania najmu. Jeśli stawka jest wyraźnie wyższa niż w porównywalnych ofertach na rynku, rośnie ryzyko, że nawet rzetelni najemcy nie zdecydują się na przedłużenie umowy. To z kolei oznacza kolejne przerwy w najmie i powtarzający się problem pustostanu w kolejnych latach.
Rentowność wynajmu zależy w dużej mierze od ograniczania takich przerw. Odpowiednio ustalony czynsz sprzyja długofalowej współpracy i pozwala budować przewidywalność finansową, która dla wielu właścicieli jest ważniejsza niż maksymalizacja stawki w krótkim okresie.
Choć pustostan jest jednym z największych czynników obniżających dochodowość najmu, nie zawsze brak zainteresowania ofertą oznacza zbyt wysoką cenę. Rynek najmu ma swoją sezonowość, którą warto brać pod uwagę.
Trudniejsze pod względem popytu są przede wszystkim okresy świąteczne oraz przełom roku, kiedy potencjalni najemcy skupiają się na wydatkach i sprawach rodzinnych. Podobnie bywa w środku wakacji, gdy wiele osób korzysta z urlopów i odkłada decyzje mieszkaniowe.
W takich momentach szczególnego znaczenia nabiera przygotowanie mieszkania na wynajem oraz jakość prezentacji. Dobrze zaplanowana oferta, aktualne zdjęcia i spójny opis pomagają wyróżnić ogłoszenie nawet wtedy, gdy rynek jest spokojniejszy. Coraz częściej elementem, który skraca czas poszukiwań, staje się także wirtualny spacer, pozwalający obejrzeć mieszkanie bez konieczności natychmiastowej wizyty na miejscu.
Korzystanie z usług pośrednika może pomóc w przygotowaniu oferty i dotarciu do potencjalnych lokatorów, ale nie zmienia realiów rynkowych. Agent może zadbać o zdjęcia, opisy, a czasem doradzić w zakresie home stagingu. Nie jest jednak w stanie sprawić, że najemcy zapłacą czynsz wyraźnie wyższy niż ten, który akceptuje rynek.
Jeśli właściciel sztywno trzyma się zawyżonej stawki, pośrednik przyjmie ją do wiadomości i będzie czekał na zainteresowanych. Koszty pustostanu i tak pozostaną po stronie wynajmującego. Dlatego tak istotne jest, aby oferta mieszkania na wynajem była nie tylko estetyczna, ale też dostosowana do realnych oczekiwań potencjalnych lokatorów.
Równie ważne jak sama oferta jest to, komu mieszkanie zostanie powierzone. Rzetelna weryfikacja najemców zmniejsza ryzyko problemów z płatnościami i ogranicza prawdopodobieństwo kolejnych pustostanów wynikających z przedwczesnego zakończenia umowy. W praktyce dobrze dobrany lokator często ma większą wartość niż kilka dodatkowych złotych czynszu
Inaczej to wygląda przy współpracy w zakresie zarządzania najmem HOMtu - tam ustalamy pewne widełki i oczekiwania w stosunku do czynszu, dowiemy się co możemy poprawić by proces przyspieszyć, jednak model współpracy jest ukierunkowany na to, by najemcę znaleźć jak najszybciej przy zachowaniu wszystkich procedur bezpieczeństwa.
Postrzeganie wynajmu wyłącznie przez pryzmat jednego miesiąca tworzy iluzję wyższych dochodów. Dopiero spojrzenie roczne lub wieloletnie pokazuje, czy utrzymywanie czynszu o kilkadziesiąt lub kilkaset złotych wyższego rzeczywiście się opłaca.
Ograniczenie pustostanów nie sprowadza się do jednego działania. To efekt decyzji dotyczących tego, jak ustalony jest realny czynsz za wynajem, jak wygląda przygotowanie mieszkania na wynajem, w jaki sposób prezentowana jest oferta oraz czy podpisywana jest bezpieczna umowa najmu. Połączenie tych elementów sprawia, że pytanie jak ograniczyć pustostan mieszkania na wynajem przestaje być teoretyczne, a staje się częścią świadomego zarządzania nieruchomością.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
