Ogłoszenie opublikowane, zdjęcia dodane, telefon pod ręką, a mimo to tygodnie mijają bez efektów. Dla wielu właścicieli mieszkań to frustrująca sytuacja. Tym bardziej że każdy dzień bez najemcy oznacza niemałe koszty. Czynsz administracyjny, rachunki, podatek czy rata kredytu nie znikają tylko dlatego, że lokal stoi pusty.
Wielu wynajmujących zakłada, że jeśli mieszkanie znajduje się w dobrej lokalizacji, zainteresowani pojawią się sami. Tymczasem rynek najmu w ostatnich latach stał się znacznie bardziej konkurencyjny. Potencjalny najemca może w ciągu kilku minut przejrzeć dziesiątki ofert i wybrać te, które od pierwszego spojrzenia wydają się najbardziej atrakcyjne.
Co ciekawe, problem bardzo często nie leży w samym mieszkaniu. Znacznie częściej przyczyną są błędy popełniane podczas przygotowania oferty, ustalania ceny lub prezentacji lokalu. Niektóre z nich wydają się niepozorne, ale potrafią skutecznie odstraszyć potencjalnych najemców jeszcze zanim zdecydują się zadzwonić.
Jeżeli zastanawiasz się, dlaczego mieszkanie nie chce się wynająć, mimo że ogłoszenie jest aktywne od kilku tygodni, sprawdź, czy nie popełniasz jednego z poniższych błędów.
To najczęstsza przyczyna długotrwałego pustostanu. Właściciele często ustalają stawkę najmu na podstawie własnych oczekiwań finansowych. Chcą pokryć ratę kredytu, osiągnąć określony zysk lub porównują swoje mieszkanie do najbardziej atrakcyjnych ofert w okolicy. Problem polega na tym, że najemca patrzy na rynek zupełnie inaczej. Osoba poszukująca mieszkania analizuje wiele ofert jednocześnie. Jeżeli za podobną cenę może znaleźć lokal o wyższym standardzie, lepszej lokalizacji lub większym metrażu, po prostu pominie droższą ofertę. W praktyce nie ma znaczenia, ile właściciel chciałby zarabiać na wynajmie. Liczy się to, ile rynek jest gotowy zapłacić za konkretną nieruchomość.
Szczególnie niebezpieczne jest sugerowanie się cenami ofertowymi. Nie wszystkie mieszkania wystawione za określoną kwotę rzeczywiście znajdują najemców. Część ogłoszeń pozostaje aktywna przez wiele tygodni właśnie dlatego, że właściciel oczekuje zbyt wysokiego czynszu. Czasami obniżenie ceny o 100–200 zł pozwala znaleźć najemcę w ciągu kilku dni. W praktyce jest to często bardziej opłacalne niż utrzymywanie pustego mieszkania przez kolejny miesiąc. Wielu właścicieli nie zauważa, że kilkutygodniowy pustostan kosztuje więcej niż niewielka korekta stawki najmu.
Wynajem mieszkania zaczyna się dziś od zdjęć. Najemcy przeglądają oferty głównie na telefonach. Często poświęcają pojedynczemu ogłoszeniu zaledwie kilka sekund. W tym czasie decydują, czy chcą poznać szczegóły, czy przejść do kolejnej propozycji.
Niestety wielu właścicieli nadal traktuje fotografie jako formalność. Publikują zdjęcia wykonane późnym wieczorem, w słabym oświetleniu lub tuż po codziennym użytkowaniu mieszkania. W kadrze pojawiają się suszarki z praniem, przypadkowe przedmioty, niepościelone łóżka czy zagracone blaty. Takie detale mają ogromne znaczenie. Nawet atrakcyjne mieszkanie może sprawiać wrażenie ciasnego, ciemnego i zaniedbanego. Tymczasem dobrze przygotowane zdjęcia potrafią znacząco zwiększyć liczbę wyświetleń ogłoszenia i zapytań od potencjalnych najemców.
Warto pamiętać, że najemca nie szuka wyłącznie kilku pomieszczeń. Szuka miejsca, w którym będzie spędzał codzienność. Zdjęcia powinny pomagać mu wyobrazić sobie życie w danym lokalu.
Wielu właścicieli poświęca dużo czasu na przygotowanie zdjęć, a następnie dodaje kilkuzdaniowy opis. Zdarzają się nawet ogłoszenia ograniczające się do informacji o liczbie pokoi i numeru telefonu. To błąd. Im mniej informacji zawiera oferta, tym większa niepewność po stronie potencjalnego najemcy. Osoba zainteresowana wynajmem chce wiedzieć nie tylko, ile kosztuje czynsz. Interesują ją również opłaty dodatkowe, wysokość kaucji, wyposażenie mieszkania, dostępność miejsca parkingowego czy warunki dotyczące zwierząt. Jeżeli takich informacji brakuje, wiele osób po prostu przechodzi do kolejnego ogłoszenia. Nie dlatego, że mieszkanie jest nieatrakcyjne, ale dlatego, że konkurencyjne oferty dostarczają więcej konkretów.
Dobry opis nie powinien być długi dla samej długości. Powinien rozwiewać wątpliwości i odpowiadać na pytania, które potencjalny najemca zadałby podczas rozmowy telefonicznej.
Nawet atrakcyjny lokal może wydawać się mniej przestronny, jeśli jest przepełniony meblami i przedmiotami. Właściciele często pokazują mieszkanie dokładnie takie, jakie jest na co dzień. Pozostawiają rodzinne zdjęcia, pamiątki, kolekcje książek, liczne dekoracje czy przedmioty osobiste. Tymczasem osoba oglądająca ofertę powinna móc wyobrazić sobie w tym miejscu własne życie. Nie zawsze chodzi o kosztowny remont ani wymianę wyposażenia. Często wystarczy uporządkować przestrzeń, schować część rzeczy i zadbać o bardziej neutralny charakter wnętrza. Mieszkania, które wydają się jasne, przestronne i uporządkowane, znacznie szybciej przyciągają zainteresowanie. Najemca ma wtedy poczucie, że łatwo będzie mu się w takim miejscu odnaleźć.
Niektórzy właściciele jeszcze przed pierwszym telefonem zawężają grono potencjalnych najemców do minimum. W ogłoszeniach pojawiają się zapisy wykluczające studentów, rodziny z dziećmi, osoby pracujące zdalnie czy właścicieli zwierząt. Oczywiście każdy ma prawo decydować, komu powierzy swoją nieruchomość. Warto jednak pamiętać, że rynek najmu zmienia się wraz ze społeczeństwem.
Jeszcze kilka lat temu praca zdalna była wyjątkiem. Dziś dla wielu osób jest codziennością. Podobnie wygląda sytuacja ze zwierzętami. Coraz więcej najemców szuka mieszkań, do których mogą wprowadzić się razem z psem lub kotem. Automatyczne odrzucanie takich kandydatów oznacza rezygnację z dużej części rynku.
Co więcej, stereotypy nie zawsze znajdują potwierdzenie w rzeczywistości. Odpowiedzialny student może okazać się znacznie lepszym najemcą niż osoba z pozoru idealnie wpisująca się w oczekiwania właściciela. Dlatego zamiast kierować się gotowymi założeniami, warto skupić się na rzetelnej weryfikacji konkretnego kandydata.
Potencjalny najemca znalazł ofertę, obejrzał zdjęcia i postanowił zadzwonić. To moment, na który pracowało całe ogłoszenie. Tymczasem telefon pozostaje bez odpowiedzi. Po kilku godzinach zainteresowany wysyła wiadomość. Odpowiedź przychodzi dwa dni później. W praktyce taki najemca prawdopodobnie już dawno obejrzał inne mieszkanie.
Rynek najmu działa szybko. Osoby poszukujące lokalu często umawiają kilka prezentacji w ciągu jednego tygodnia. Jeżeli właściciel nie odbiera telefonów, nie odpowiada na wiadomości lub proponuje spotkanie dopiero za kilka dni, ryzykuje utratę zainteresowanego klienta.
Ponadto warto spojrzeć na sytuację z perspektywy osoby szukającej mieszkania. Jeśli podczas pierwszego kontaktu trudno uzyskać informacje lub umówić prezentację, pojawia się obawa, że podobnie będzie wyglądała późniejsza współpraca. A przecież najem to relacja, która często trwa wiele miesięcy.
Wielu właścicieli zakłada, że skoro zdjęcia przyciągnęły uwagę, reszta wydarzy się sama. Tymczasem prezentacja mieszkania jest momentem, w którym najemca podejmuje ostateczną decyzję. Nawet dobrze przygotowane ogłoszenie nie pomoże, jeśli podczas oglądania lokalu czuć zapach wilgoci, w łazience widać ślady zużycia, a część wyposażenia nie działa. Drobne niedociągnięcia, które właścicielowi wydają się nieistotne, dla osoby oglądającej mieszkanie po raz pierwszy mogą być sygnałem ostrzegawczym.
Najemcy coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na sam standard lokalu, ale również na sposób jego utrzymania. W końcu jeśli właściciel nie zadbał o przygotowanie mieszkania przed prezentacją, pojawia się pytanie, jak będzie wyglądało rozwiązywanie problemów w trakcie trwania najmu. Dlatego przed każdym spotkaniem warto poświęcić trochę czasu na przygotowanie lokalu. Przewietrzyć pomieszczenia, sprawdzić oświetlenie, uporządkować przestrzeń i usunąć drobne usterki. To niewielki wysiłek, który może przesądzić o podpisaniu umowy.
To jeden z najbardziej kosztownych błędów. Właściciel publikuje ogłoszenie i czeka. Mija tydzień, potem drugi, a zainteresowanie jest niewielkie. Mimo to nic się nie zmienia. Cena pozostaje taka sama, zdjęcia są identyczne, opis również. Tymczasem brak telefonów jest informacją. Rynek wysyła sygnał, że coś wymaga poprawy. Może problemem jest zbyt wysoka cena. Być może zdjęcia nie pokazują rzeczywistych atutów mieszkania. Czasem wystarczy zmienić fotografię główną lub inaczej opisać lokal, aby liczba wyświetleń i zapytań wyraźnie wzrosła.
Najgorszą strategią jest bierne oczekiwanie. Każdy kolejny tydzień pustostanu generuje koszty, a właściciel zamiast analizować przyczynę, utwierdza się w przekonaniu, że „na rynku nic się nie dzieje”. W rzeczywistości często wynajmują się mieszkania konkurencyjne, lepiej przygotowane lub bardziej atrakcyjnie zaprezentowane.
Samodzielny wynajem mieszkania może być skuteczny, pod warunkiem że właściciel ma czas, wiedzę i doświadczenie. Musi umieć właściwie wycenić lokal, przygotować ofertę, wykonać atrakcyjne zdjęcia, prowadzić prezentacje, odpowiadać na wiadomości, a następnie zweryfikować najemcę i dopilnować formalności. W praktyce wiele osób nie zajmuje się tym na co dzień. Efektem są właśnie błędy, które prowadzą do wielotygodniowych pustostanów. Dlatego coraz większym zainteresowaniem cieszą się firmy zajmujące się zarządzaniem najmem, takie jak HOMtu. Ich zadaniem jest nie tylko znalezienie najemcy, ale również przygotowanie mieszkania do wynajmu, stworzenie skutecznego ogłoszenia, prowadzenie prezentacji, weryfikacja kandydatów oraz bieżąca obsługa lokalu.
Dla właściciela oznacza to przede wszystkim oszczędność czasu i większą szansę na utrzymanie ciągłości najmu. Zamiast zastanawiać się, dlaczego mieszkanie stoi puste mimo ogłoszenia, może skupić się na osiąganiu regularnych przychodów z nieruchomości. Bo prawda jest taka, że w większości przypadków problemem nie jest samo mieszkanie. Problemem jest sposób, w jaki zostało przygotowane i zaprezentowane potencjalnym najemcom. A to można skutecznie poprawić.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
