Dobry najemca płaci na czas, dba o mieszkanie i nie generuje niepotrzebnych problemów. Właściciele często doceniają jego wartość dopiero wtedy, gdy dostają wypowiedzenie umowy.
Zmiana najemcy oznacza nowe ogłoszenie, prezentacje mieszkania, rozliczenie kaucji, przygotowanie lokalu i weryfikację kolejnej osoby. Do tego może dojść pustostan, który nawet po kilku tygodniach zmniejsza roczny dochód z wynajmu. Dlatego nie wystarczy znaleźć najemcę. Warto również zadbać o to, żeby dobry najemca chciał zostać.
Właściciele często zakładają, że powodem wyprowadzki jest przede wszystkim wysokość czynszu. Cena ma znaczenie, ale nie działa w oderwaniu od standardu mieszkania, kosztów dodatkowych i sposobu prowadzenia najmu.
Najemca może zaakceptować nieco wyższą stawkę, jeśli mieszkanie jest zadbane, rozliczenia są przejrzyste, a właściciel szybko reaguje na zgłoszenia. Może też zrezygnować z atrakcyjnego cenowo lokalu, jeśli każda awaria oznacza tygodnie oczekiwania. Potwierdzają to dane Otodom. 25 proc. osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny w ostatnich trzech latach, wskazało, że do zakupu mieszkania skłoniło je wygaśnięcie umowy najmu lub niezadowolenie z warunków wynajmu.
Co najczęściej sprawia, że dobry najemca zaczyna szukać innego mieszkania?
Cieknący kran, niedziałający domofon czy problem z pralką mogą wydawać się właścicielowi drobiazgami. Dla najemcy są elementem codziennego funkcjonowania. Nie każdą awarię można usunąć natychmiast, ale najemca powinien wiedzieć, kiedy problem zostanie rozwiązany i kto się nim zajmuje. Jeśli musi kilka razy przypominać o tej samej usterce, frustracja szybko rośnie. Sprawna obsługa usterek jest jednym z najprostszych sposobów na poprawę jakości najmu.
Najemca powinien wiedzieć, ile płaci za czynsz, administrację i media oraz kiedy może pojawić się dodatkowe rozliczenie. Problemem są dopłaty przekazywane bez zestawienia i wyjaśnienia, np. informacja o konieczności zapłaty kilkuset złotych bez wskazania okresu, zużycia czy podstawy naliczenia. Przejrzyste rozliczenia ograniczają spory i pozwalają najemcy lepiej planować domowy budżet.
Podniesienie czynszu samo w sobie nie musi prowadzić do wyprowadzki. Znaczenie ma jednak sposób, w jaki właściciel komunikuje zmianę. Jeśli rzetelny najemca nagle otrzymuje informację o dużej podwyżce bez wyjaśnienia, może zacząć porównywać inne oferty. Warto wcześniej przedstawić powody zmiany i zastanowić się, czy wyższa stawka zrekompensuje ewentualny pustostan i koszt poszukiwania kolejnego najemcy. Czasem mniejsza podwyżka i utrzymanie sprawdzonej osoby są bardziej opłacalne niż maksymalizacja miesięcznego czynszu.
Mieszkanie nadal jest własnością wynajmującego, ale w czasie obowiązywania umowy jest również czyimś domem. Niezapowiedziane wizyty, częste kontrole czy ingerowanie w sposób życia najemcy mogą prowadzić do konfliktów. Właściciel ma prawo kontrolować stan lokalu, jednak wizyty powinny odbywać się według wcześniej ustalonych zasad. Dobry najem wymaga równowagi między ochroną nieruchomości a prywatnością osoby, która w niej mieszka.
Właściciel nie musi odpowiadać na każdą wiadomość natychmiast. Problem zaczyna się wtedy, gdy najemca przez kilka dni nie wie, co dzieje się ze zgłoszoną sprawą. Dotyczy to nie tylko awarii, ale także rozliczeń, zmian w umowie czy jej przedłużenia. Nawet krótka wiadomość z informacją, kiedy właściciel wróci z odpowiedzią, jest lepsza niż cisza. Dobra obsługa najmu nie oznacza, że wszystko da się załatwić od ręki. Najemca powinien jednak wiedzieć, na jakim etapie jest jego sprawa.
Najemcy rozumieją, że kilkuletnie mieszkanie nie będzie wyglądało jak nowe. Problem pojawia się wtedy, gdy czynsz systematycznie rośnie, a właściciel przez lata nie inwestuje nawet w podstawowe odświeżenie lokalu. Zużyte meble, stary materac, sprzęt AGD wymagający ciągłych napraw czy łazienka prosząca się o drobny remont sprawiają, że cena przestaje odpowiadać standardowi. Okresowe malowanie, wymiana zużytych elementów czy naprawa sprzętu mogą kosztować mniej niż zmiana najemcy i pustostan.
Złe doświadczenia z poprzednimi lokatorami często powodują, że właściciel zaczyna podchodzić podejrzliwie do każdej kolejnej osoby. Weryfikacja najemcy, kaucja, dobra umowa i protokół zdawczo-odbiorczy są potrzebne. Nie oznacza to jednak, że cała relacja powinna opierać się na kontroli i braku zaufania. Dobry najemca oczekuje przede wszystkim przestrzegania ustaleń, sprawnej komunikacji i normalnego traktowania.
Jeżeli umowa kończy się za kilka tygodni, a najemca nadal nie wie, czy będzie mógł zostać w mieszkaniu i na jakich warunkach, naturalnie zaczyna szukać alternatywy. Nie zawsze oznacza to chęć przeprowadzki. Najemca po prostu nie może ryzykować, że nagle zostanie bez mieszkania. Dlatego rozmowę o przedłużeniu najmu warto rozpocząć odpowiednio wcześniej. Dotyczy to również planowanych zmian czynszu czy innych warunków umowy.
Konflikty dotyczące kaucji często wynikają z braku dobrej dokumentacji. Właściciel uznaje określone uszkodzenia za podstawę do potrącenia pieniędzy, a najemca uważa je za normalne zużycie. Dlatego przy przekazaniu mieszkania warto sporządzić dokładny protokół zdawczo-odbiorczy, zrobić zdjęcia, zapisać stan liczników i opisać wyposażenie. Trzeba też pamiętać, że lokal użytkowany przez kilka lat nie będzie wyglądał identycznie jak w dniu rozpoczęcia najmu.
Podpisanie umowy i przekazanie kluczy nie kończą pracy właściciela. Właśnie wtedy rozpoczyna się najdłuższa część najmu. Trzeba kontrolować płatności, rozliczać opłaty i media, reagować na usterki, prowadzić dokumentację oraz odpowiednio wcześniej przygotować przedłużenie lub zakończenie umowy. Jeżeli właściciel zajmuje się tym chaotycznie, najemca szybko to zauważa. Dobre mieszkanie i atrakcyjny czynsz pomagają znaleźć lokatora. Sprawna obsługa zwiększa szansę, że zostanie na dłużej.
Wyprowadzka sprawdzonego najemcy może oznaczać znacznie więcej niż utratę jednego miesięcznego czynszu.
Właściciel może ponieść koszty:
Dochodzi do tego ryzyko, że kolejna osoba nie będzie równie terminowa i odpowiedzialna jak poprzednia.
Dlatego przed dużą podwyżką czynszu czy odmową drobnej naprawy warto policzyć nie tylko bieżący koszt, ale również to, ile może kosztować zmiana najemcy.
Nie chodzi o spełnianie każdej prośby lokatora. Profesjonalny wynajem powinien opierać się na jasnych zasadach i przewidywalnej obsłudze.
Najemca częściej zostanie na dłużej, jeśli wie, za co płaci, dostaje odpowiedzi w rozsądnym czasie, usterki są sprawnie obsługiwane, jego prywatność jest respektowana, a zmiany czynszu i przedłużenie umowy nie są komunikowane w ostatniej chwili.
Dla właściciela oznacza to mniejszą rotację najemców, mniej pustostanów i niższe koszty związane z ciągłym poszukiwaniem nowych lokatorów.
Właściciel, który ma czas, doświadczenie i sprawdzony sposób prowadzenia najmu, może zajmować się mieszkaniem samodzielnie.
Przy większej liczbie obowiązków telefony, rozliczenia, usterki, płatności, dokumenty i kontakt z najemcą mogą jednak zacząć zajmować więcej czasu, niż początkowo zakładano.
W ramach obsługi najmu HOMtu® może przejąć m.in. przygotowanie oferty, znalezienie i weryfikację najemcy, przygotowanie umowy i protokołu zdawczo-odbiorczego, rozliczenia, kontakt z lokatorem, obsługę usterek, organizację napraw, wizytacje oraz działania związane z zaległościami.
Właściciel nadal otrzymuje dochód z nieruchomości, ale nie musi samodzielnie pilnować każdego zgłoszenia, rachunku i terminu. Dobrze prowadzony najem to nie tylko sposób na znalezienie odpowiedniej osoby. To również sposób na zatrzymanie dobrego najemcy na dłużej.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
