Najemca wyprowadził się przed końcem umowy, zostawił klucze w skrzynce i przestał płacić czynsz. Czy właściciel może od razu wynająć mieszkanie kolejnej osobie? Sama wyprowadzka nie kończy najmu, a skutki zwrotu kluczy zależą od tego, co strony uzgodniły i jak postąpiły. Wyjaśniamy, kiedy właściciel może dochodzić zapłaty czynszu, jak odzyskać lokal w razie braku kontaktu z najemcą i na jakich zasadach rozliczyć kaucję.
Sama wyprowadzka najemcy nie kończy umowy najmu. Jeżeli umowa nadal obowiązuje, a właściciel zapewnia najemcy możliwość korzystania z mieszkania, może dochodzić zapłaty wymagalnego czynszu także za okres, w którym lokal stoi pusty. Zwrot kluczy może jednak, zależnie od okoliczności, świadczyć o tym, że obie strony zgodziły się zakończyć najem. Przed rozliczeniem kaucji lub podpisaniem umowy z kolejnym najemcą właściciel powinien ustalić datę zakończenia umowy i datę faktycznego zwrotu mieszkania. Te zdarzenia mogą przypadać w różnych terminach.
Opuszczenie mieszkania, zabranie rzeczy i zaprzestanie płacenia czynszu to działania faktyczne. O tym, kiedy kończy się najem, decyduje jednak podstawa prawna. Może nią być upływ terminu wskazanego w umowie, skuteczne wypowiedzenie albo porozumienie stron. Sąd Najwyższy w wyroku z 10 lutego 2017 r. (V CNP 32/16) rozpatrywał sprawę najemcy, który opróżnił lokal i zdeponował klucze u notariusza. Umowa była zawarta na czas oznaczony. Sąd uznał, że takie działanie nie zakończyło najmu. Skoro umowa nadal wiązała, a wynajmujący wykonywał swoje obowiązki, mógł dochodzić niezapłaconego czynszu oraz opłat przewidzianych w umowie.
Wcześniejsze wypowiedzenie najmu na czas określony jest możliwe w przypadkach wskazanych w umowie lub na podstawie szczególnego przepisu. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego strony mogą określić w umowie okoliczności uprawniające do wypowiedzenia. Sąd Najwyższy dopuścił również klauzulę przewidującą wypowiedzenie „z ważnych przyczyn”. W razie sporu trzeba ustalić, czy podana przyczyna rzeczywiście uzasadniała wcześniejsze zakończenie umowy.
Przepisy przyznają najemcy w określonych przypadkach także prawo do wypowiedzenia bez zachowania terminów. Przykładem są wady lokalu zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników, o których mowa w art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli najemca powołuje się na taką podstawę, przed naliczeniem czynszu za dalszy okres trzeba ocenić treść jego oświadczenia i okoliczności sprawy.
Najemca może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony. Przy miesięcznym czynszu ustawowy termin przewidziany w art. 688 Kodeksu cywilnego wynosi trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przed obliczeniem daty zakończenia najmu trzeba sprawdzić postanowienia umowy dotyczące terminu i formy wypowiedzenia oraz datę, w której wynajmujący mógł zapoznać się z oświadczeniem.
Przykładowo, jeżeli do najmu stosuje się ustawowy trzymiesięczny termin, a wypowiedzenie dotarło do właściciela 12 marca, umowa zakończy się 30 czerwca. Wyprowadzka w kwietniu sama w sobie nie skróci tego okresu.
Znaczenie ma to, co obie strony uzgodniły i jak się zachowały. Pozostawienie kluczy w skrzynce, przekazanie ich sąsiadowi lub jednostronna wiadomość o wyprowadzce same w sobie nie przesądzają o zakończeniu umowy. Jeżeli natomiast najemca wydaje opróżnione mieszkanie, a wynajmujący je przyjmuje i z okoliczności wynika zgodna wola zakończenia najmu, sąd może uznać, że doszło do porozumienia w sposób dorozumiany. Sąd Rejonowy rozpatrujący sprawę I C 96/22 uznał, że wcześniejsza zapowiedź wyprowadzki i późniejsze przekazanie oraz przyjęcie kluczy, oceniane łącznie, potwierdzały takie porozumienie.
Trzeba też sprawdzić formę wymaganą dla rozwiązania umowy. Zgodnie z art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego rozwiązanie za porozumieniem umowy zawartej w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej wymaga co do zasady formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa przewiduje inną formę. E-mail lub SMS może spełniać wymóg formy dokumentowej, jeżeli pozwala ustalić, kto złożył oświadczenie. Gdy strony zastrzegły formę pisemną pod rygorem nieważności, sam odbiór kluczy jej nie zastąpi.
Jeżeli właściciel przyjmuje klucze wyłącznie w celu zabezpieczenia lokalu, powinien jasno odnotować w protokole lub korespondencji, w jakim celu je odebrał i czy wyraża zgodę na wcześniejsze zakończenie umowy. W razie sporu znaczenie będzie miała również jego późniejsza decyzja o tym, jak dysponował mieszkaniem.
Jeżeli status mieszkania jest niejasny, zapasowy klucz ani informacja od sąsiadów o wyprowadzce nie stanowią samodzielnej podstawy do wejścia i wymiany zamków. W razie awarii powodującej szkodę lub bezpośrednio nią grożącej art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje odrębny tryb. Jeśli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel może wejść w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej albo miejskiej, a w razie potrzeby także przy udziale straży pożarnej. Po wejściu pod nieobecność lokatora lub pełnoletniego domownika właściciel ma obowiązek zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy oraz sporządzić protokół.
W zwykłym najmie mieszkalnym właściciel może wypowiedzieć umowę z powodu zaległości na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Procedura obejmuje trzy etapy.
Trzy pełne okresy płatności to warunek wypowiedzenia z powodu zadłużenia. Już po upływie terminu płatności pierwszej raty czynszu właściciel może wezwać najemcę do zapłaty, żądać odsetek za opóźnienie i dochodzić wymagalnej należności przed sądem.
Przy braku kontaktu szczególne znaczenie mają dowody doręczenia. Zgodnie z art. 61 Kodeksu cywilnego liczy się chwila, w której adresat mógł zapoznać się z treścią oświadczenia. Jeżeli przesyłka wróciła nieodebrana, skuteczność doręczenia zależy od okoliczności, w tym od tego, na jaki adres ją wysłano i czy najemca miał realną możliwość jej odebrania.
W zwykłym najmie mieszkalnym ustawa przewiduje również możliwość wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Ta podstawa może mieć znaczenie, gdy mieszkanie stoi puste, a najemca nadal płaci. W przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego zakres stosowania ustawy jest odrębny i trzeba sprawdzić przepisy dotyczące danego rodzaju umowy.
Jeżeli najem nadal obowiązuje, a mieszkanie pozostaje do dyspozycji najemcy, czynsz co do zasady staje się należny w terminach wynikających z umowy, nawet gdy najemca przestał mieszkać w lokalu. Wyprowadzka nie powoduje automatycznie, że wszystkie przyszłe raty czynszu stają się od razu wymagalne. Opłaty za media trzeba ustalić zgodnie z umową, okresem rozliczeniowym i zasadami rozliczania zużycia.
Gdy umowa ustała, dalsze roszczenia zależą od sytuacji. Jeżeli najemca zwrócił mieszkanie, właściciel może dochodzić należności powstałych do dnia zakończenia najmu oraz innych roszczeń, dla których ma podstawę. Jeżeli po ustaniu umowy ktoś nadal zajmuje lokal bez tytułu prawnego, zastosowanie może mieć odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego przewidziane w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ponowne wynajęcie mieszkania wpływa na rozliczenie z dotychczasowym najemcą. Wydanie lokalu kolejnej osobie może świadczyć o przyjęciu zwrotu mieszkania i zakończeniu poprzedniego najmu. Właściciel nie może zakładać, że zachowa roszczenie o pełny czynsz od poprzedniego najemcy za ten sam okres, w którym oddał lokal do wyłącznego korzystania kolejnej osobie. Jeżeli dochodzi odszkodowania za naruszenie umowy, powinien wykazać podstawę odpowiedzialności, wysokość szkody i jej związek z naruszeniem. Przy wyliczaniu szkody znaczenie mają także wpływy z ponownego wynajęcia.
Kaucja nie przepada automatycznie z powodu wyprowadzki bez wypowiedzenia. W zwykłym najmie mieszkalnym art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje zwrot kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Przed rozliczeniem trzeba ustalić, czy lokal rzeczywiście został opróżniony i zwrócony. Przejściowa nieobecność najemcy sama w sobie tego nie przesądza.
Z kaucji można rozliczyć m.in. zaległy czynsz, należne opłaty oraz uzasadnione koszty napraw obciążających najemcę. Każdą pozycję warto wykazać osobno, podając jej podstawę i kwotę. Przy zwykłym najmie należy uwzględnić także zasady waloryzacji kaucji z art. 6 ust. 3 ustawy. Jeżeli należności przekraczają wysokość rozliczonej kaucji, właściciel może dochodzić różnicy.
Przy ocenie stanu mieszkania należy porównać protokół początkowy, zdjęcia i stan lokalu po zwrocie. Art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego wyłącza odpowiedzialność najemcy za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Osobno trzeba sprawdzić, które obowiązki dotyczące napraw i odnowienia lokalu wynikają z ustawy i umowy. W prywatnym zasobie mieszkaniowym strony mogą odmiennie uregulować obowiązki określone w art. 6a–6e ustawy. Gdy najemca nie uczestniczy w odbiorze, po uzyskaniu dostępu do lokalu właściciel może udokumentować jego stan jednostronnym protokołem, zdjęciami i odczytami liczników.
Jeśli w mieszkaniu zostały meble, dokumenty lub rzeczy osobiste, po odzyskaniu dostępu do lokalu warto je spisać, zabezpieczyć i wezwać najemcę do odbioru. Zgodnie z art. 180 Kodeksu cywilnego porzucenie rzeczy prowadzi do utraty własności, gdy właściciel działa z takim zamiarem. Samo pozostawienie przedmiotów w mieszkaniu lub brak odpowiedzi na wezwanie nie daje podstawy, by automatycznie je wyrzucić albo sprzedać.
Właściciel może wnieść pozew o zapłatę. Do wykazania roszczenia przydadzą się umowa i aneksy, zestawienie należności oraz wpłat, rozliczenia mediów, korespondencja, dowody doręczeń, protokoły i dokumentacja szkód. Jeżeli część zadłużenia została pokryta z kaucji, w pozwie należy uwzględnić już rozliczoną kwotę.
Roszczenia o czynsz jako świadczenie okresowe co do zasady przedawniają się po trzech latach, liczonych od wymagalności każdej raty, z uwzględnieniem zasady końca roku kalendarzowego. Roszczenie wynajmującego o naprawienie szkody wynikającej z uszkodzenia lub pogorszenia mieszkania ma odrębny termin. Zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego przedawnia się po roku od dnia zwrotu lokalu. Zwykłe wezwanie do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
