Podatek od wynajmu mieszkania 2019

Pierwszą podstawową rzeczą o jakiej powinniśmy pamiętać zaraz po wynajęciu mieszkania jest konieczność zgłoszenia tego faktu do Urzędu Skarbowego. Brak takiego zgłoszenia może skutkować przykrymi w skutkach konsekwencjami, szczególnie przy wzmożonej obecnie kontroli ze strony organów Państwowych.

Moment powstania obowiązku podatkowego

Momentem powstania obowiązku podatkowego przy wynajmie mieszkania w ramach najmu prywatnego jest moment otrzymania środków finansowych czy to w gotówce, czy też przelewem na rachunek bankowy. Zastosowanie ma tutaj metoda kasowa, więc jeśli wynajmiemy mieszkanie w styczniu, a pierwszy przelew od najemcy otrzymujemy w lutym, to dopiero wtedy uzyskujemy swój pierwszy przychód. Liczy się moment faktycznej zapłaty. Ta sama zasada obowiązuje przy zapłacie czynszu za rok z góry. Jeżeli podatnik-właściciel nieruchomości otrzyma w styczniu zapłatę za cały rok wynajmu musi naliczyć i odprowadzić podatek za cały rok a nie tylko za miesiąc.

W działalności gospodarczej podstawą określenia przychodu z najmu są kwoty należne, które nie muszą być jeszcze zapłacone przez najemców. Zasada jest więc zupełnie inna.

Formy opodatkowania

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych istnieją dwie możliwości opodatkowania najmu w ramach najmu prywatnego:

1. Ryczałt - 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł
2. Zasady ogólne - 18% lub 32% od dochodu

Natomiast w ramach działalności gospodarczej:

1. Zasady ogólne - 18% lub 32% od dochodu
2. Podatek liniowy - 19% od dochodu, niezależnie od wysokości tego dochodu

Przed wyborem formy opodatkowania powinniśmy przeprowadzić analizę, która forma będzie dla nas najkorzystniejsza tj. zagwarantuje nam najniższy podatek lub całkowicie go wyeliminuje. Ryczałt na pewno jest mniej wymagającą formą opodatkowania, jeśli jednak mamy wysokie koszty stałe -  korzystniejsze mogą okazać się zasady ogólne. Jeśli wynajmujemy mieszkania w ramach działalności gospodarczej warto przeanalizować nasze obecne i przyszłe dochody.

Termin wyboru formy opodatkowania

Termin do wyboru formy opodatkowania przychodu z wynajmu w 2019 roku nie różni się od lat poprzednich i jest to 20-ty dzień miesiąca następującego po miesiącu w którym uzyskaliśmy pierwszy przychód z wynajmu. Co ważne, oprócz wyboru formy opodatkowania należy w tym czasie również wpłacić zaliczkę na podatek dochodowy. Gdy mieszkanie należy do wspólnego majątku małżonków, tj. mają wspólność majątkową, a tylko jeden z małżonków będzie opodatkowywał przychód, należy również złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków. Co prawda, nie ma jednolitego wzoru oświadczenia, jednak większość Urzędów Skarbowych posiada takie na swoich stronach internetowych.

Zgodnie z rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie właściwości organów podatkowych:

Umowa najmu

69,00 zł Zobacz produkt

"1. Właściwość miejscową organów podatkowych w sprawach opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ustala się według miejsca pobytu osoby fizycznej, jeżeli nie ma ona miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

2. Przy opodatkowaniu małżonków mających różne miejsca zamieszkania, jeżeli na ich wniosek podlegają oni łącznemu opodatkowaniu, właściwość miejscową ustala się według miejsca zamieszkania jednego z małżonków, wskazanego we wspólnym rocznym zeznaniu podatkowym."

Jak widać, kluczowe jest tu nie położenie samej nieruchomości, a nasze miejsce pobytu. Musimy o tym pamiętać szczególnie, jeśli będziemy się przeprowadzać - zmieni się bowiem właściwy dla nas Urząd Skarbowy.

Sankcje za zatajenie dochodów

Zatajenie dochodów przed fiskusem grozi następującymi sankcjami:

1. Zgodnie z art. 25e Ustawy o Podatku Dochodowym od osób fizycznych "Od przychodów nieznajdujących pokrycia w ujawnionych źródłach lub pochodzących ze źródeł nieujawnionych, z zastrzeżeniem 25g postępowaniu w zakresie przychodów bez pokrycia ust. 7, zryczałtowany podatek dochodowy wynosi 75% podstawy opodatkowania."
2. Zgodnie z art. 54 Kodeksu karno skarbowego "Podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie."

Wysokość stawki jest ustalana przez Sąd, przy czym zgodnie z art. 48 kks kara grzywny w przypadku wykroczeń skarbowych może być wymierzona w granicach od jednej dziesiątej do dwudziestokrotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. W 2019 roku kara taka może wynieść od 225 zł do nawet 45 000,00 zł. Natomiast za przestępstwo skarbowe sankcja może sięgać od 750 zł do 21 600 000 zł. Zatajanie osiągniętego dochodu jest zatem zupełnie nieopłacalne.

Zachęcam do odwiedzenia bloga także za tydzień. Przybliżymy Wam formy opodatkowania wynajmu, pamiętając zarówno o wadach jak i zaletach każdej z nich i posługując się zrozumiałymi przykładami.