Wybór formy opodatkowania najmu w 2022 roku - wyNajemca
Podatek od wynajmu

Wybór formy opodatkowania najmu w 2022 roku

10 stycznia 2022 6 minut
Wybór formy opodatkowania najmu w 2022 roku

Z pewną nostalgią i smutkiem na myśl przychodzą słowa piosenki o ostatniej niedzieli. W tym przypadku nie będzie to siódmy dzień tygodnia – ostateczna data przypada bowiem na czwartek, 20-ego stycznia 2022: to wtedy mija termin do którego ostatni raz możemy sami dokonać wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego. W 2023 roku w związku z „Polskim Ładem” nie będzie to już możliwe.

Formy opodatkowania najmu w 2022 roku

Jeszcze do końca 2022 roku wszystkim Wynajmującym przysługiwać będzie wybór w jaki sposób będą mogli rozliczać się ze swoich przychodów/dochodów z wynajmu nieruchomości. Dla osób prywatnych opcje są dwie: zasady ogólne (inaczej: skala podatkowa) albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Rozliczanie najmu na zasadach ogólnych

Zasady ogólne wymagać będą od nas prowadzenia mniej lub bardziej rozbudowanej księgowości. Stawka podatku w wysokości 17% i 32% (po przekroczeniu pierwszego progu podatkowego określonego obecnie na 120.000 zł) może z początku odstraszać, jednak dzięki możliwości odliczania od podstawy opodatkowania kosztów uzyskania przychodu w postaci odsetek i odpisów amortyzacyjnych, może się okazać że jest to forma zdecydowanie korzystniejsza aniżeli ryczałt. Przy zasadach ogólnych w koszty możemy wliczyć również cenę wyposażenia czy remontów, podatki lokalne, ubezpieczenie i usługi pośrednictwa.

Koszty od kredytu jako koszt uzyskania dochodu

Jeśli kupiliśmy nasze mieszkanie posiłkując się kredytem, to warto pamiętać że płacone przez nas każdego miesiąca odsetki stanowią nasz koszt obniżający wartość podatku do zapłaty. Jest to szczególnie istotne w pierwszych latach spłaty, gdy ich wysokość to dominująca część raty kredytu, a więc pozwoli nam na znaczne obniżenie podstawy opodatkowania od czerpanych przez nas przychodów z wynajmu. Jak obniżyć podatek od wynajmu rozliczając się na zasadach ogólnych dowiesz się tutaj.

Amortyzacja mieszkania na wynajem

Amortyzując nieruchomość – czyli rozkładając jej wartość w czasie – uzyskujemy możliwość obniżenia podstawy opodatkowania przychodów z wynajmu, co znajduje bezpośrednie odbicie na wysokości należnego podatku. Przepisy wymagają od nas  abyśmy prowadzili przy tym ewidencję środków trwałych by udokumentować wartości odpisów w czasie, np. podczas kontroli z Urzędu Skarbowego. Jest to przy tym ostatni rok, w którym możliwa jest amortyzacja lokali mieszkalnych. Od 2023 roku ten mechanizm dostępny będzie tylko dla innych typów nieruchomości. Jeśli chcesz przeczytać więcej na temat amortyzacji mieszkania na wynajem zapoznaj się z tym artykułem.

Ryczałt od przychodów z najmu

Ryczałt jest rozwiązaniem prostszym i zdecydowanie przeważającym jako forma opodatkowania. Ma również inną stawkę podatku w wysokości 8,5% osiągniętego przez nas przychodu do kwoty 100.000 zł. Nadwyżka od tej sumy rozliczana jest od 2018 roku stawką 12,5%. Dwie stawki ryczałtu od wynajmu zostały opisane w tym miejscu. Minusem tego rozwiązania pozostaje fakt, że stosując ryczałt i osiągając przychód z wynajmu podatek zapłacimy zawsze – nie będziemy mieli również możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. W takiej sytuacji jedyne co nam pozostaje to właściwie skonstruowana umowa najmu, dzięki której będziemy mogli przyjąć korzystniejszą dla nas podstawę opodatkowania przy ryczałcie.

Wybór formy opodatkowania najmu w 2022 roku

Jeśli uzyskaliśmy swój pierwszy przychód z wynajmu to powinniśmy dokonać wyboru formy opodatkowania do 20-ego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten przychód osiągnęliśmy. Np. jeśli Najemca zapłacił nam czynsz 1 stycznia, to termin zgłoszenia wyboru formy opodatkowania upływa 20-ego lutego. Domyślnie rozliczamy cały nasz przychód/dochód na zasadach ogólnych. Jeśli więc nie dokonamy wyboru sami, Urząd Skarbowy uzna że naszą intencją było rozliczanie najmu w 2022 roku na zasadach ogólnych. Obecnie wybór formy opodatkowania odbywa się przy pomocy wyboru odpowiedniego symbolu formularza przy przelewie podatkowym dokonywanym w naszym banku: dla ryczałtu będzie to formularz PIT-28, dla zasad ogólnych PIT-5. Odpowiednio oznaczony przelew zastąpił tym samym konieczność wysyłania do Urzędy Skarbowego pisma drogą pocztową. Więcej o terminie do zgłoszenia wyboru formy opodatkowania przeczytasz tutaj.

Zmiana formy opodatkowania najmu w 2022 roku

Co istotne, jeśli już wcześniej dokonaliśmy wyboru formy opodatkowania, a chcielibyśmy ją zmienić mamy taką możliwość tylko raz w roku do 20-ego stycznia na cały kolejny rok podatkowy. Jeśli z naszych wyliczeń wynika, że korzystniejsza dla nas będzie inna forma opodatkowania przychodu, aniżeli stosowana dotychczas powinniśmy złożyć odpowiednie oświadczenie do Urzędu Skarbowego. Pamiętajmy przy tym, że złożone oświadczenie będzie obowiązywać również w latach kolejnych do czasu, aż ponownie nie wybierzemy inaczej. Jak zmienić formę opodatkowania najmu w Urzędzie Skarbowym opisane jest tutaj.

Brak oświadczenia o wyborze formy opodatkowania najmu w 2022 roku

Jeśli osiągaliśmy przychód z wynajmu nieruchomości w latach ubiegłych to wybrana przez nas forma opodatkowania będzie ważna również w 2022 roku – nie jest konieczne składanie nowego oświadczenia w tym zakresie.

Powinniśmy przy tym pamiętać, że w przypadku naszego pierwszego przychodu z tego tytułu, jeśli sami nie dokonamy wyboru formy opodatkowania Urząd Skarbowy przyjmie, że rozliczać się będziemy zasadami ogólnymi. Dlatego tak ważne jest, o ile zamierzamy rozliczać nasz najem ryczałtem, by w terminie do 20-ego dnia miesiąca następującego po pierwszym wpływie czynszu wysłać do US przelew zaliczki na podatek oznaczając go symbolem PIT-28.

Koniec końców, może to nie ostatnia niedziela. Z pewnością jednak ostatni rok, w którym rozliczać podatek od wynajmu będziemy mogli tak, jak sami tego chcemy. W roku 2023 jedyną dostępną dla osób fizycznych formą opodatkowania przychodów z najmu pozostanie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Skorzystajmy więc z tej możliwości póki czas.

Oceń artykuł

5/5 2 głosów

Podoba Ci się artykuł? Udostępnij znajomemu!


Zainteresuje Cię również

Podatek od wynajmu 29/07/2019

Koniec najmu a oświadczenie do Urzędu Skarbowego

Koniec najmu wciąż dla wielu osób powoduje niepewność jak zachować się względem fiskusa. Czy Urząd Skarbowy wymaga złożenia oświadczenia o…

6 minut Czytaj więcej
Podatek od wynajmu 22/07/2019

Najemca nie płaci czynszu za mieszkanie

Problemy z płatnością czynszu dotknęły choć raz pewnie większość Wynajmujących. Niestety, sytuacja w której Najemca nie płaci czynszu najmu nie…

8 minut Czytaj więcej
Podatek od wynajmu 07/01/2019

Podatek od wynajmu mieszkania 2019

Pierwszą podstawową rzeczą o jakiej powinniśmy pamiętać zaraz po wynajęciu mieszkania jest konieczność zgłoszenia tego faktu do Urzędu Skarbowego. Brak…

5 minut Czytaj więcej

Borysław Pasierbski

O mnie

Nazywam się Borysław Pasierbski i mam ogromną przyjemność prowadzić serwis wynajemca.com.pl

Z wykształcenia jestem prawnikiem. Specjalizuję się w zarządzaniu najmem. Jestem współzałożycielem wielokrotnie nagradzanej Orłami Nieruchomości firmy Gestor Home świadczącej usługi kompleksowej obsługi najmu, doradztwa oraz pośrednictwa w kupnie i sprzedaży nieruchomości. Miałem przywilej szkolić i wdrażać dziesiątki osób rozpoczynających swoją drogę z zarządzaniem najmem.

Czytaj więcej