Podatek od wynajmu: wybór formy opodatkowania

Beniamin Franklin powiedział kiedyś, że pewne na świecie są tylko dwie rzeczy: śmierć i podatki. Chcąc nie chcąc, z podatkami mamy również do czynienia przy wynajmie mieszkania, warto więc znać dostępne formy opodatkowania takiego przychodu i dokonać świadomego wyboru, który pomoże nam w optymalny sposób wywiązywać się z obowiązku wobec fiskusa. Tym artykułem rozpoczynamy nowy cykl poświęcony tematyce podatkowej, mając nadzieję przybliżyć nieco podstawy z tym związane.

Formy opodatkowania najmu

Przy najmie możemy odprowadzać podatek w trzech formach: ryczałtu, na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym. Każda z nich ma swoje wady i zalety. Musimy przy tym wiedzieć, że nie każda z nich będzie możliwa do zastosowania w każdym przypadku ? inne możliwości będzie miał bowiem przedsiębiorca, a inne osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej.

Ryczałt

Cechuje się najniższą stawką podatku w wysokości 8,5% oraz prostotą przy obliczaniu wartości podatku od przychodów z najmu. Podstawą opodatkowania jest przychód, czyli – w uproszczeniu – to, co płaci nam najemca. Jeśli otrzymujemy od niego 1.000 zł, to ten tysiąc jest naszą podstawą, od której wyciągamy należne fiskusowi 8,5%:

ryczalt

Minusem przy tej formie pozostaje brak możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania kosztów, które ponosimy przy wynajmie. Mimo to, ryczałt jest najprostszą i najczęściej wybieraną przez wynajmujących formą opodatkowania przychodów z najmu, która wielu ?skusiła? aby wyjść z szarej strefy i zarejestrować swoje pożytki z wynajmu nieruchomości.

Co ważne, ryczałtem nie mogą rozliczać się przedsiębiorcy wynajmujący swoje nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Zasady ogólne

Przy zasadach ogólnych podstawą opodatkowania będzie z kolei dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty. Co do zasady możemy odliczyć wszystkie wydatki (bądź prawie wszystkie), które powstały w celu utrzymania nieruchomości we właściwym stanie i są z nią bezsprzecznie związane.

zasady-ogolneOgromnym plusem jest możliwość odliczenia poniesionych przez nas kosztów od podstawy opodatkowania. W sytuacji, gdy tych kosztów mamy dużo, bardziej opłacalnym dla naszej kieszeni może być właśnie ta forma opodatkowania. Z drugiej strony, obliczenie wartości podatku będzie nieco bardziej skomplikowane i wymagać będzie od nas prowadzenia chociażby rejestru kosztów i segregatora gromadzącego dokumenty fiskalne potwierdzające poniesione koszty.

Na zasadach ogólnych rozliczać się mogą zarówno osoby fizyczne jak i przedsiębiorcy.

Podatek liniowy

Przy podatku liniowym jest podobnie jak przy zasadach ogólnych. Podstawą opodatkowania będzie dochód, czyli przychód z najmu  pomniejszony o koszty. Nie istnieją przy tym progi uzależniające wysokość tego podatku od osiąganych w ciągu roku dochodów.

podatek-liniowy

Podatkiem liniowym rozliczać się mogą wyłącznie przedsiębiorcy, którzy wprowadzili nieruchomość w swoje środki trwałe.

Wybór formy opodatkowania

Z reguły, gdy nieruchomość została zakupiona w kredycie, koszty odsetek mogą spowodować, że bardziej opłacalnym będzie rozliczanie się na zasadach ogólnych bądź podatkiem liniowym. Przy spłaconych nieruchomościach przeważnie bardziej opłaca się ryczałt. Jest to jednak mocne uproszczenie.

Może się również zdarzyć, że w ciągu roku na nieruchomości będą planowane pewne inwestycje, np. zakup sprzętu AGD, odmalowanie ścian, wymiana mebli. W tym przypadku warto przeliczyć, czy nie będzie korzystniejszym rozliczenie się w tym roku na zasadach ogólnych i odliczenie tych wszystkich kosztów od podstawy opodatkowania, a w roku następnym przejście na ryczałt.

 

Aby wybrać najlepszą formę opodatkowania zawsze powinniśmy najpierw przeprowadzić kalkulację na rzeczywistym przykładzie. Jeśli nie jesteśmy pewni własnej analizy, może to za nas zrobić biuro rachunkowe lub profesjonalista specjalizujący się w wynajmie nieruchomości. Niezależnie jednak od formy, warto zalegalizować nasz wynajem. Niewielkim kosztem możemy oszczędzić sobie nerwów związanych z niezapowiedzianą kontrolą ? zarówno losową jak i spowodowaną ?życzliwym? donosem ? oraz zapewnić sobie pomoc Państwa w usunięciu kłopotliwego lokatora, jeśli zdecydujemy się na zastosowanie najmu okazjonalnego.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (5 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

Dodaj komentarz