Beniamin Franklin powiedział kiedyś, że pewne na świecie są tylko dwie rzeczy: śmierć i podatki. Chcąc nie chcąc, z podatkami mamy również do czynienia przy wynajmie mieszkania, warto więc znać dostępne formy opodatkowania takiego przychodu i dokonać świadomego wyboru, który pomoże nam w optymalny sposób wywiązywać się z obowiązku wobec fiskusa. Tym artykułem rozpoczynamy nowy cykl poświęcony tematyce podatkowej, mając nadzieję przybliżyć nieco podstawy z tym związane.
Przy najmie możemy odprowadzać podatek w trzech formach: ryczałtu, na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym. Każda z nich ma swoje wady i zalety. Musimy przy tym wiedzieć, że nie każda z nich będzie możliwa do zastosowania w każdym przypadku - inne możliwości będzie miał bowiem przedsiębiorca, a inne osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej.
Cechuje się najniższą stawką podatku w wysokości 8,5% oraz prostotą przy obliczaniu wartości podatku od przychodów z najmu. Podstawą opodatkowania jest przychód, czyli - w uproszczeniu - to, co płaci nam najemca. Jeśli otrzymujemy od niego 1.000 zł, to ten tysiąc jest naszą podstawą, od której wyciągamy należne fiskusowi 8,5%:
Minusem przy tej formie pozostaje brak możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania kosztów, które ponosimy przy wynajmie. Mimo to, ryczałt jest najprostszą i najczęściej wybieraną przez wynajmujących formą opodatkowania przychodów z najmu, która wielu "skusiła" aby wyjść z szarej strefy i zarejestrować swoje pożytki z wynajmu nieruchomości.
Co ważne, ryczałtem nie mogą rozliczać się przedsiębiorcy wynajmujący swoje nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.
Przy zasadach ogólnych podstawą opodatkowania będzie z kolei dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty. Co do zasady możemy odliczyć wszystkie wydatki (bądź prawie wszystkie), które powstały w celu utrzymania nieruchomości we właściwym stanie i są z nią bezsprzecznie związane.
Ogromnym plusem jest możliwość odliczenia poniesionych przez nas kosztów od podstawy opodatkowania. W sytuacji, gdy tych kosztów mamy dużo, bardziej opłacalnym dla naszej kieszeni może być właśnie ta forma opodatkowania. Z drugiej strony, obliczenie wartości podatku będzie nieco bardziej skomplikowane i wymagać będzie od nas prowadzenia chociażby rejestru kosztów i segregatora gromadzącego dokumenty fiskalne potwierdzające poniesione koszty.
Na zasadach ogólnych rozliczać się mogą zarówno osoby fizyczne jak i przedsiębiorcy.
Przy podatku liniowym jest podobnie jak przy zasadach ogólnych. Podstawą opodatkowania będzie dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty. Nie istnieją przy tym progi uzależniające wysokość tego podatku od osiąganych w ciągu roku dochodów.
Podatkiem liniowym rozliczać się mogą wyłącznie przedsiębiorcy, którzy wprowadzili nieruchomość w swoje środki trwałe.
Z reguły, gdy nieruchomość została zakupiona w kredycie, koszty odsetek mogą spowodować, że bardziej opłacalnym będzie rozliczanie się na zasadach ogólnych bądź podatkiem liniowym. Przy spłaconych nieruchomościach przeważnie bardziej opłaca się ryczałt. Jest to jednak mocne uproszczenie.
Może się również zdarzyć, że w ciągu roku na nieruchomości będą planowane pewne inwestycje, np. zakup sprzętu AGD, odmalowanie ścian, wymiana mebli. W tym przypadku warto przeliczyć, czy nie będzie korzystniejszym rozliczenie się w tym roku na zasadach ogólnych i odliczenie tych wszystkich kosztów od podstawy opodatkowania, a w roku następnym przejście na ryczałt.
Aby wybrać najlepszą formę opodatkowania zawsze powinniśmy najpierw przeprowadzić kalkulację na rzeczywistym przykładzie. Jeśli nie jesteśmy pewni własnej analizy, może to za nas zrobić biuro rachunkowe lub profesjonalista specjalizujący się w wynajmie nieruchomości. Niezależnie jednak od formy, warto zalegalizować nasz wynajem. Niewielkim kosztem możemy oszczędzić sobie nerwów związanych z niezapowiedzianą kontrolą - zarówno losową jak i spowodowaną "życzliwym" donosem - oraz zapewnić sobie pomoc Państwa w usunięciu kłopotliwego lokatora, jeśli zdecydujemy się na zastosowanie najmu okazjonalnego.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
