Jak działa rękojmia za wady nieruchomości od dewelopera

10-15 minut

Zachęcająco opakowane materiały przedstawiające nowoczesne osiedla lub domy jednorodzinne, mogą prowadzić do złudnego wyobrażenia o doskonałości naszego przyszłego zakupu. Niestety, często się zdarza, że zarówno jakość budynków mieszkalnych jak i ich ogólny stan są dalekie od efektu, który powinien zostać osiągnięty, gdyby inwestycja realizowana była zgodnie ze sztuką budowlaną. Co zrobić, jeśli nasza nieruchomość nosi wady? Jak skorzystać z rękojmi dewelopera?

Czym jest rękojmia za wady dewelopera?

Rękojmia to reżim odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego za wadę fizyczną lub prawną rzeczy sprzedanej. Na gruncie niniejszego artykułu jest to odpowiedzialność dewelopera względem nabywcy za wadę fizyczną lub prawną lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego). Celem rękojmi dewelopera jest ochrona interesów nabywcy przedmiotu umowy deweloperskiej. Sama ustawa deweloperska (art. 27 ust. 6 Dz.U.2021.1445 t.j. z dnia 2021.08.10) odsyła do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży w zakresie przezeń nieuregulowanym. Nie jest to jednak jedyny reżim odpowiedzialności dewelopera. W umowie deweloperskiej, umowie przenoszącej prawo własności lub w odrębnym oświadczeniu deweloper może bowiem udzielić nabywcy gwarancji jakości.

Wada fizyczna i prawna lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Wada fizyczna polega na niezgodności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z umową deweloperską. Taka wada może przejawiać się zwłaszcza w następujący sposób:

  1. lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie deweloperskiej albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu deweloper zapewnił nabywcę,
  3. nie nadaje się do celu, o którym nabywca poinformował dewelopera przy zawarciu umowy deweloperskiej, a deweloper nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia,
  4. doszło do wydania nieruchomości nabywcy w stanie niezupełnym.

Z wadą prawną mamy z kolei do czynienia, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Obniżenie ceny i odstąpienie od umowy w ramach rękojmi dewelopera

W przypadku stwierdzenia wady fizycznej lub prawnej nabywca w ramach realizacji uprawnień z rękojmi dewelopera może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej (są to tzw. uprawnienia kształtujące). Uprawnienia te powstają w wyniku pojawienia się wady nieruchomości, której dotyczy umowa deweloperska. Wykonanie powyższych uprawnień następuje przez dokonanie przez nabywcę jednostronnej czynności prawnej, której adresatem jest deweloper. Do nabywcy należy prawo wyboru przysługującego mu uprawnienia przy czym należy pamiętać , że wykonanie jednego z nich powoduje wygaśnięcie drugiego.

Obniżenie ceny polega na wyrównaniu wzajemnych świadczeń stron umowy deweloperskiej. W oświadczeniu o obniżeniu ceny nabywca wskazuje nową cenę. Nowa cena nie może być jednak dowolnie ustalona. Proporcja ceny obniżonej do ceny wynikającej z umowy deweloperskiej powinna być taka, jak proporcja wartości nieruchomości z wadą do nieruchomości bez wady. W ten sposób po stronie nabywcy powstaje roszczenie pieniężne względem dewelopera o zwrot części uiszczonej ceny, o ile ta została uprzednio w całości uregulowana. Bez wątpienia, koszt ewentualnego usunięcia wady rzeczy może mieć charakter pomocniczy dla ustalenia wysokości kwoty, o którą należy obniżyć cenę. Drugim uprawnieniem nabywcy jest odstąpienie od umowy deweloperskiej. Skutkiem odstąpienia jest wzajemny zwrot świadczeń spełnionych przez strony. W takiej sytuacji nabywca obowiązany jest do zwrotu nieruchomości, natomiast obowiązkiem dewelopera jest zwrot otrzymanej ceny.

Deweloper będzie mógł odmówić obniżenia ceny a odstąpienie od umowy nie znajdzie podstaww sytuacji gdy wada zostanie usunięta lub rzecz zostanie wymieniona na wolną od wad niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Ograniczenie to nie będzie miało jednak zastosowania, jeśli przedmiot umowy był już wymieniony lub naprawiany przez dewelopera albo nie uczynił on zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Ponad wszystko należy jednak pamiętać, że jeżeli wada nie jest istotna to nabywca w ramach rękojmi za wady dewelopera nie będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej.

Żądanie usunięcia wady z tytułu rękojmi dewelopera

W przypadku wystąpienia wady fizycznej lub prawnej nabywca może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady (roszczenia z tytułu rękojmi). Są to roszczenia nabywcy przeciwko deweloperowi, które istnieją obok uprawnień do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny i odstąpienia od umowy. Odpowiednikiem tych uprawnień po stronie dewelopera jest obowiązek wymiany rzeczy wadliwej na wolną od wad lub usunięcia wady. Obowiązkom tym deweloper powinien zadośćuczynić w rozsądnym czasie i w sposób niepowodujący nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Zobowiązany z tytułu rękojmi może odmówić zadośćuczynienia żądaniu nabywcy, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Nadmienić należy, że ogólne zasady rękojmi stanowią, że jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.

Jaki jest okres rękojmi za wady u dewelopera?

W przypadku wad nieruchomości (oraz ich części składowych) reguła jest taka, że deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem 5 lat od dnia wydania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W terminie roku, liczonego od stwierdzenia wady, kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

Co ważne, upływ pięcioletniego terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi dewelopera, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Oznacza to, że uprawnienia kupującego powstaną wskutek stwierdzenia wady fizycznej rzeczy niezależnie od chwili jej stwierdzenia.

Żądanie naprawienia poniesionej szkody od dewelopera

Jeśli z powodu wady fizycznej nieruchomości nabywca złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, nabywca może żądać od dewelopera naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. W szczególności nabywca może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nabywca może dochodzić naprawienia szkody także na zasadach ogólnych.

Odbiór lokalu od dewelopera

Ponad wszystko należy pamiętać, że nabywca powinien dochodzić usunięcia wady przez dewelopera w związku ze stwierdzeniem wady już w protokole odbioru lokalu mieszkalnego. Uprawnienia te nabywca powinien realizować zanim skorzysta z możliwości wynikających z rękojmi dewelopera. Przeniesienie na nabywcę prawa poprzedzone jest bowiem odbiorem nieruchomości przez nabywcę, co następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy. 

Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady. Powinieneś wiedzieć, że deweloper jest zobowiązany doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu.. Jeśli wskazane przez nabywcę wady zostaną uznane przez dewelopera, ten ma 30 dni od dnia podpisania protokołu na ich usunięcie. Jeśli jednak, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Z pewnością realizacja uprawnień z tytułu rękojmi dewelopera nie należy do łatwych zadań. Deweloper jest profesjonalistą, który w dodatku zwykle korzysta z pomocy prawników i bardzo często przyjmuje strategię wręcz zmierzającą do uniknięcia odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Dlatego bardzo ważne jest, aby nowi nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych byli świadomi nie tylko swych praw z rękojmi dewelopera, lecz także znali zasady ich realizacji.

adw. Marek Chudzicki

5/5 - (5 votes)