Teoria dwóch percepcji, czyli jak postrzegamy czynsz najmu

10-15 minut

Czynsz najmu potrafi być różnie rozumiany przez Strony tej samej umowy najmu, szczególnie na etapie oferty mieszkania na wynajem – jeszcze przed złożeniem podpisów na kontrakcie. W zależności od tego czy jesteśmy Wynajmującym czy też Najemcą, często inaczej będziemy postrzegać  to samo osłuchane pojęcie. Im wcześniej zrozumiemy różnicę, tym mniej czeka nas nieporozumień i tym efektywniej będziemy prowadzić proces poszukiwania lokatorów.

Teoria dwóch percepcji czynszu najmu

Teoria dwóch percepcji czynszu najmu nie jest niczym odkrywczym, sam jednak nie spotkałem się z jej sformułowaniem w segmencie wynajmu nieruchomości, gdzie znajduje powszechne zastosowanie. Zgodnie z jej założeniami, obie Strony umowy najmu inaczej postrzegają pojęcie „czynszu najmu”, który dla Wynajmującego stanowi czynsz najmu netto, podczas gdy dla Najemcy jest to czynsz najmu brutto.  Te dwa pojęcia nie różnią się uwzględnieniem (bądź nie) podatku VAT czy też innych danin publicznych, jak mogłoby się początkowo wydawać. Zrozumienie przyjętych przez drugą Stronę – opartych o jej percepcję – założeń umożliwia połączenie ze sobą Wynajmującego i Najemcy, którzy wcześniej  nie mieliby szansy podjąć współpracy mimo zbieżnych oczekiwań.

Czynsz najmu oczami Wynajmującego

Przyjmując percepcję osoby wynajmującej mieszkanie, przez czynsz najmu będziemy rozumieli czynsz najmu netto, tzn. kwotę która przeznaczona jest dla Wynajmującego jeszcze przed opodatkowaniem. Nie uwzględnia ona wartości czynszu do zarządcy (Spółdzielni lub Wspólnoty), nie jest to bowiem przychód właściciela mieszkania. Nawet jeśli Najemca dokonuje płatności czynszu do zarządcy na rachunek Wynajmującego, to taka wpłata jest automatycznie bilansowana przez przekierowanie tych  środków do administracji. To powoduje, że czynsz do zarządcy nie leży w obszarze zainteresowania Wynajmującego w kontekście rozumienia wartości czynszu najmu.

Czynsz najmu oczami Najemcy

Zupełnie inaczej jest natomiast, gdy przyjmiemy percepcję Najemcy, który skupi się na czynszu najmu brutto. Nasz lokator wynajmując mieszkanie chce znać całkowity koszt, który będzie musiał miesiąc w miesiąc pokryć. Często będzie chciał też znać koszty dostawy mediów takich jak energia elektryczna czy gaz. Czysty zysk Wynajmującego pozostanie dla Niego bez znaczenia.

Myślą o tym samym

Choć każda ze Stron umowy najmu spogląda na czynsz najmu z innej perspektywy, to myślą one dokładnie o tym samym – Wynajmujący chce zarobić 2.000 zł, wie przy tym że Najemca będzie musiał jeszcze opłacić 500 zł opłat eksploatacyjnych do Wspólnoty. Sam Najemca będzie chciał zapłacić za mieszkanie 2.500 zł więc będzie szukał mieszkania do tej kwoty. Inne spojrzenia. Wynik  dokładnie ten sam.

Czynsz najmu a opłaty eksploatacyjne

W Polsce odeszliśmy od jednej, powszechnej nomenklatury, która pozwalałaby na uniwersalne rozumienie pojęcia czynszu. Z jednej strony bowiem mamy Kodeks Cywilny,  w którym czynsz określany jest jako okresowe świadczenie pieniężne należne w zamian za prawo do używania rzeczy. Z drugiej strony w języku potocznym błędnie zaczęliśmy nazywać czynszem opłaty odprowadzane do zarządcy.

Wygoda wynikająca ze zbliżenia do siebie tych dwóch pojęć, które de facto określać mają dwa zupełnie różne świadczenia, doprowadziła do błędów w interpretacji i nieporozumień mających bezpośredni skutek w relacjach na linii Wynajmujący – Najemca. Czynsz do Wspólnoty (lub Spółdzielni) jest niczym innym jak sumą opłat eksploatacyjnych bardzo zbliżonych do mediów, jakimi jest prąd czy gaz. Dotyczą one bowiem dostarczania Najemcom usług w postaci utrzymania czystości klatek schodowych, konserwacji zieleni i innych, które zapewniają taki a nie inny stan nieruchomości i jej otoczenia, z której korzystają mieszkańcy budynku. Jedyną różnicą jest fakt, że Najemcy nie mogą zmienić samodzielnie firmy, która dostarcza im określone usługi – takie decyzje podejmowane są bowiem w formie uchwał przez wszystkich członków Spółdzielni lub właścicieli mieszkań.

Teoria dwóch percepcji czynszu a analiza potencjału nieruchomości

Teoria dwóch percepcji czynszu najmu przyda się każdemu Właścicielowi mieszkania przeznaczonego na wynajem oraz Inwestorom, którzy dopiero zaczynają swoją przygodę z nieruchomościami. By prawidłowo oszacować potencjał naszego mieszkania musimy uwzględnić związane z nim opłaty eksploatacyjne. Fakt, że życzylibyśmy sobie za wynajem 2.000 zł czynszu najmu nijak będzie się miał do tego, co uzyskamy jeśli nasi potencjalni Najemcy będą w stanie wydać maksymalnie 2.500 zł, a czynsz do zarządcy przekraczać będzie tę różnicę. Przy analizie potencjału koniecznym więc będzie uwzględnienie finalnych kosztów związanych z wynajmem mieszkania po stronie naszego docelowego odbiorcy.

Jak określać czynsz najmu w ogłoszeniu?

Znając różnice w obu rodzajach czynszów warto powrócić do właściwej nomenklatury, jednocześnie nie zapominając o percepcji samego Najemcy. Publikując ogłoszenie naszego mieszkania na wynajem powinniśmy zatem wskazać wartość czynszu najmu netto, czyli tego co przeznaczone jest dla nas jako Właścicieli nieruchomości. W samej treści ogłoszenia natomiast – najlepiej na samym jego końcu – powinniśmy zamieścić informację o wysokości opłat eksploatacyjnych, nie zapominając przy tym, że zależą one również od samego Najemcy, im więcej bowiem zużyje wody czy energii potrzebnej do ogrzania mieszkania, tym więcej będzie musiał zapłacić.

Całkowite koszty po stronie Najemcy można dla uproszenia nazwać czynszem najmu brutto lub też czynszem wynajmu. Ważne, by można było rozróżnić, co stanowi kwotę płaconą na rzecz Właściciela, a co kierowane jest do zarządcy jako koszt eksploatacji nieruchomości i jej otoczenia.

Podsumowanie

Czynsz najmu to – obok określenia stron umowy, wskazania okresu jej trwania oraz samego przedmiotu najmu – podstawowy element każdej umowy najmu, często niestety budzący spore emocje wynikające z niepotrzebnych nieporozumień. Powrót do stosowania właściwego nazewnictwa pozwoli nam nie tylko uniknąć rozbieżności w postrzeganiu kosztów wynajęcia mieszkania, ale przyspieszy sam proces poszukiwania Najemcy i pomoże nam dotrzeć do zainteresowanych, którzy ograniczaliby się do stosowania, przy wyszukiwaniu ofert, filtrów uwzględniających wyłącznie ich percepcję. Sama znajomość Teorii zaś pozwoli nam na efektywne i racjonalne oszacowanie potencjału czynszu naszej nieruchomości i końcowej stopy zwrotu.

Borysław Pasierbski

Teoria dwóch percepcji czynszu najmu została opracowana przez Borysława Pasierbskiego w lutym 2015 roku. Jest autorskim ujęciem rozwiązania zachodzącego na rynku wynajmu iluzorycznego konfliktu dwóch Stron tego samego stosunku zobowiązaniowego. Autor w żadnym wypadku nie narusza i nie uzurpuje sobie praw do podobnych teorii potencjalnie opisujących pokrewne zjawiska i procesy.