Wynajem mieszkania, niezależnie od tego w jakiej prowadzonej jest formule pozostaje w rozumieniu ustawy o VAT odpłatnym świadczeniem usług niosąc za sobą obowiązek nałożenia na kwotę netto dodatkowego podatku od towarów i usług. Warto wiedzieć, kiedy powinniśmy zastosować stawkę podstawową, obniżoną, a kiedy możemy skorzystać z przewidzianego w przepisach zwolnienia.
Zgodnie z ustawą o VAT opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i usług na terenie kraju. Wynajem nieruchomości, jako czynność zmierzająca do uzyskania zarobku - również przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej - pozostaje w świetle ustawy świadczeniem usług i podlega pod jej przepisy, a co za tym idzie powinna zostać opodatkowana podstawową stawką VAT w wysokości 23%. Sama ustawa jednak przewiduje od tego pewne odstępstwa, których znajomość oszczędzi nam sporo kłopotów w przypadku pytań fiskusa.
Jeśli wynajmujemy nasze mieszkanie na cele mieszkaniowe, to zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług możemy skorzystać z prawa do zwolnienia z VAT. Nie jest przy tym istotne, czy nasza nieruchomość ma charakter mieszkalny czy też nie. Zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa związane jest ściśle z celem wynajmu, a nie cechami nieruchomości.
Niezależnie od tego czy wynajmujemy mieszkanie osobie fizycznej czy też firmie (niezależnie od jej formy organizacyjnej) z jasno wskazanym w umowie przeznaczeniem na cele mieszkaniowe będziemy zwolnieni z VAT. Również długoterminowy wynajem podmiotom gospodarczym, które korzystać będą z mieszkania by zapewnić swoim pracownikom miejsce do życia pozostaje w świetle ustawy zwolniony z tego podatku. Pamiętać przy tym musimy, że nawet wprowadzenie takiego zapisu do naszej umowy najmu nie będzie miało znaczenia, jeśli nieruchomość faktycznie będzie wynajmowana w innych celach. W takim wypadku będziemy zmuszeni opodatkować nasz wynajem odpowiednią stawką podatku od towarów i usług.
Przy wynajmie nieruchomości na cele inne aniżeli mieszkaniowe, np. na biuro czy lokal usługowy zastosowanie znajdzie podstawowa stawka VAT w wysokości 23%. Podobnie ma się sprawa z wynajmem garażu czy miejsca postojowego. Przeznaczenie nieruchomości będzie bowiem z goła inne i zmierzać będzie do świadczenia usług w celach komercyjnych nie korzystających z preferencyjnego traktowania przez Urzędy Skarbowe w przeciwieństwie do wynajmu na cele mieszkaniowe.
W takim wypadku podatnik (nawet osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej) zobowiązany jest do zarejestrowania się jako VATowiec, składania deklaracji VAT-7/VAT-7K i odprowadzania tego podatku do Urzędu Skarbowego w odpowiednich terminach. Do tego wszystkiego, osoba wynajmująca nieruchomość na takich zasadach zobowiązana będzie do prowadzenia odpowiedniej ewidencji dokumentującej wpływy i podstawę do naliczenia VAT.
Nieco inaczej w świetle prawa traktowany jest popularny ostatnimi laty wynajem krótkoterminowy, który postrzega się zgodnie z ustawą jako usługi związane z zakwaterowaniem. Wynajem taki korzysta z obniżonej stawki VAT w wysokości 8%. Preferencyjna stawka wynika ze społecznego interesu dostarczania miejsc do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, przy czym jest już traktowana jako działalność gospodarcza i nie może skorzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, którym cieszy się wynajem długoterminowy na cele mieszkaniowe.
Przy wynajmie krótkoterminowym, podobnie jak przy wynajmie na cele użytkowe musimy być świadomi obowiązków związanych z odprowadzaniem podatku VAT do Urzędu Skarbowego i prowadzenia odpowiedniej ewidencji.
Część podatników może skorzystać z jeszcze jednego zwolnienia z podatku VAT poza przeznaczeniem najmu na cele mieszkaniowe. Jeśli w poprzednim roku wartość sprzedaży (czyli pobranego czynszu najmu) nie przekroczyła 200.000 zł to możemy skorzystać ze zwolnienia podmiotowego. Wskazana kwota będzie rozliczana proporcjonalnie do okresu w jakim prowadziliśmy wynajem. Dla uproszczenia można więc przyjąć, że jeśli wynajmowaliśmy nieruchomość w ubiegłym roku przez 6 miesięcy, to nasz limit zostanie pomniejszony o połowę i wyniesie 100.000 zł.
Zdecydowana większość wynajmujących (często nawet nieświadomie) korzysta równolegle ze zwolnienia przedmiotowego i podmiotowego łącznie. Wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT przedmiotowo, natomiast wynajmowany przez nich osobno garaż może bardzo często korzystać ze zwolnienia podmiotowego, które związane jest ściśle z pobranym czynszem najmu w roku ubiegłym. Zasady tych zwolnień warto przy tym znać, by pewnego dnia nie okazało się, że Urząd Skarbowy żąda od nas odprowadzenia należnego podatku VAT wraz z odsetkami. Jeśli wynajmujemy jednak nieruchomość na cele użytkowe lub świadcząc usługi zakwaterowania powinniśmy dopełniać wszystkich obowiązków związanych z podatkiem od towarów i usług.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
