Rękojmia za wady nieruchomości jest podstawowym instrumentem służącym do dochodzenia naszych praw od dewelopera w zakupionym mieszkaniu. Zdarza się jednak, że usterki i niedociągnięcia wykraczać będą poza ściany naszego wymarzonego „M” i obejmować będą swym zasięgiem części wspólne nieruchomości. Jak podejść do takiego tematu? Czy powinniśmy występować w takich sprawach sami czy szukać pomocy u sąsiadów lub we Wspólnocie Mieszkaniowej?
Stosowanie przepisów regulujących instytucję rękojmi za wady nieruchomości nie należy do najłatwiejszych, a prawidłowa i skuteczna realizacja uprawnień lub roszczeń z tytułu rękojmi wymaga gruntownej analizy konkretnego przypadku. Niezbędna jest do tego zarówno szeroka wiedza z pionu prawa cywilnego, jak również specjalistyczna wiedza techniczna z szeroko rozumianej branży budowlanej.
W mojej praktyce wielokrotnie pomagałem i doradzałem klientom w dochodzeniu ich praw przeciwko deweloperowi w związku z ujawnieniem się wad nieruchomości. Prawie każda z tych spraw była inna, a poziom skomplikowania był bardzo zróżnicowany. Dotychczas zebrane doświadczenie pozwala mi z całą pewnością przyjąć, że przede mną jeszcze wiele ciekawych kazusów na gruncie przepisów regulujących odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi.
W przypadku wystąpienia wady nieruchomości, stanowiącej odrębną własność, dochodzenie uprawnień lub roszczeń z rękojmi dewelopera nie nastręcza ponadprzeciętnych problemów. Reprezentatywnym przykładem jest tutaj wystąpienie wady w stanowiącym odrębną własność lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym (zakupionym od dewelopera). Wtedy osobą uprawnioną do dochodzenia swych praw przeciwko deweloperowi jest właściciel lokalu mieszkalnego. Jednakże sytuacja bardzo komplikuje się, gdy mamy do czynienia z wadą w części wspólnej nieruchomości, która stanowi współwłasność wszystkich właścicieli lokali usytuowanych w budynku wielorodzinnym.
STOP! Przygotowując niniejszy artykuł zakładam, że znasz podstawowe informacje o instytucji rękojmi dewelopera za wady nieruchomości. Jeżeli nie, to kliknij w poniższy link, który przeniesie Cię do artykułu mojego autorstwa. Dowiesz się tam w prosty sposób, jak działa rękojmia za wady nieruchomości od dewelopera.
Na początek należy krótko wyjaśnić, czym jest i jaki jest cel funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej. Otóż Wspólnota Mieszkaniowa jest bardzo specyficzną jednostką organizacyjną, która tworzona jest przez ogół właścicieli lokali, wchodzących w skład określonej nieruchomości. Działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, Wspólnota Mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, a przy tym może pozywać i być pozywana.
Wspólnota ma za zadanie realizować wspólny interes właścicieli lokali, a także innych osób, wyrażający się w utrzymywaniu należytego stanu wspólnej nieruchomości. Do części nieruchomości wspólnej należą nie tylko klatki schodowe i korytarze, lecz także elementy konstrukcyjne budynku, jak również grunt stanowiący otoczenie budynku (części nieruchomości wspólnej zostały wymienione przykładowo).
Uprawnienia z tytułu rękojmi powstają w związku z zawarciem umowy sprzedaży lokali mieszkalnych przez poszczególnych kupujących. Uprawnienia te przysługują wyłącznie nabywcy (kupującemu), który jest stroną umowy sprzedaży. W takiej sytuacji, nawet jeśli wada dotyczy nieruchomości wspólnej, to nie sposób przyjąć, że Wspólnota Mieszkaniowa automatycznie posiada legitymację do realizacji praw wynikających z rękojmi dewelopera.
Owszem, Wspólnota Mieszkaniowa posiada legitymację do dochodzenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej, które to roszczenia nabyła na podstawie zawartych przez SIEBIE umów (mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną). Natomiast uprawnienia z rękojmi przeciwko deweloperowi, wynikające z umów sprzedaży lokali zawartych przez poszczególnych właścicieli lokali, nawet jeśli dotyczą części wspólnej nieruchomości, nie przysługują Wspólnocie Mieszkaniowej, lecz poszczególnym właścicielom lokali. Wspólnota Mieszkaniowa może jednak uzyskać legitymację do dochodzenia przeciwko deweloperowi roszczeń z tytułu rękojmi, o ile zawrze z właścicielem lokalu umowę przelewu (cesji).
Odnosząc się do uprawnienia do odstąpienia od umowy w związku z wadami nieruchomości wskazać należy, że w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 5 lutego 2004 r., III CZP 96/03 Sąd Najwyższy wskazał, że takie uprawnienie nie jest roszczeniem, lecz prawem kształtującym. W uchwale tej Sąd Najwyższy opowiedział się przeciwko dopuszczalności przelewu (cesji) prawa do odstąpienia od umowy na inną osobę. Nie jest możliwe, aby kupujący jednostronnym oświadczeniem woli mógł skutecznie doprowadzić do przejścia tego uprawnienia na inny podmiot. Jak wskazał Sąd Najwyższy przeciwko takiej koncepcji, znajdującej oparcie w fundamentalnej dla prawa cywilnego zasadzie autonomii woli stron, przemawiają ważne względy teoretyczne i praktyczne.
Żądanie usunięcia wad, wymiany rzeczy na nową, odstąpienie od umowy albo obniżenie ceny to roszczenia i uprawnienia wynikające z rękojmi. Prawo do kompleksowego odszkodowania za poniesioną szkodę w związku z wadą nieruchomości, realizowane w formie roszczenia pieniężnego, należy traktować jako zagadnienie odrębne (dochodzone na innej podstawie prawnej).
Wyżej wymienione roszczenia-uprawnienia z rękojmi dewelopera nie mają charakteru stricte odszkodowawczego. Kontraktowa odpowiedzialność dewelopera nie jest związana ze szczególnym reżimem rękojmi. Oznacza to między innymi, że odszkodowania można dochodzić także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi. W zakresie legitymacji Wspólnoty Mieszkaniowej do dochodzenia naprawienia szkody w związku z wadami nieruchomości wspólnej należy odnieść się jednak w tożsamy sposób. Źródłem roszczeń odszkodowawczych jest bowiem umowa wyodrębnienia i sprzedaży lokalu zawarta między deweloperem, a nabywcą lokalu. Dlatego też Wspólnota Mieszkaniowa ma legitymację do dochodzenia tych roszczeń, dopiero gdy zostały one na nią przeniesione w drodze przelewu.
Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze wynikające z wad nieruchomości wspólnej. Istota realizowania tych roszczeń przejawia się w tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Nie powoduje to większych problemów w wypadku dochodzenia odszkodowania w pieniądzu. Jednakże zapłata należności pieniężnej jest świadczeniem podzielnym, a więc każdy właściciel może żądać odszkodowania odpowiednio do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Inaczej rzecz ujmując, jeśli Wspólnota Mieszkaniowa domaga się odszkodowania od dewelopera, a nie przejęła roszczeń od wszystkich właścicieli lokali, to wówczas potencjalnie może otrzymać odszkodowanie proporcjonalnie do reprezentowanych przez nią udziałów w nieruchomości wspólnej objętych cesją.
Skupiając się na roszczeniu odszkodowawczym należy wskazać, że przepisy o rękojmi także obejmują uprawnienie do dochodzenia od dewelopera naprawienia szkody. Otóż, jeżeli z powodu wady fizycznej nieruchomości kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny, kupujący może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Kupujący w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.
Prawo do odszkodowania od dewelopera aktualizuje się także odpowiednio, w przypadku żądania dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwej albo usunięcia wady przez dewelopera. Jest to odpowiedzialność za szkodę w ramach tzw. ujemnego interesu umownego, która powstaje, w sytuacji gdy kupujący realizuje uprawnienia-roszczenia z tytułu rękojmi. Co istotne, przyjmuje się że w granicach ujemnego interesu umownego kupujący może żądać odszkodowania za poniesione koszty badań i ekspertyz przedstawiających istnienie i przyczyny wadliwości nieruchomości.
Odnosząc się do charakteru umowy przelewu pomiędzy właścicielem lokalu a wspólnotą mieszkaniową warto odnotować, że tego typu umowa może być uznana co najmniej za przelew powierniczy w celu realizacji wierzytelności, a konstrukcja taka jest dopuszczalna.
Jednym z uprawnień z rękojmi dewelopera jest żądanie usunięcia wad. Abstrahując od słuszności i trafności wyboru tejże formy realizowania praw, wskazać należy, iż w zakresie wady części wspólnej nieruchomości, każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej może realizować powyższe roszczenie samodzielnie. Każdy współwłaściciel nieruchomości może bowiem podejmować czynności i dochodzić roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa. Do takich czynności zachowawczych należy zaliczyć dochodzenie roszczeń zmierzających do usunięcia wad, jakimi dotknięta jest nieruchomość wspólna.
Na podstawie art. 209 k.c. każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej. Dopuszczalna jest zatem cesja takiego roszczenia na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, co stanowić będzie materialnoprawną legitymację wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia tego roszczenia od dewelopera. Oznacza to, że dla możliwości żądania od dewelopera usunięcia wady, wystosowanego przez Wspólnotę Mieszkaniową, wystarczające jest dokonanie cesji roszczenia na jej rzecz przez jednego z właścicieli lokali.
Przelanie roszczeń przez uprawnionych, a następnie ich dochodzenie przez Wspólnotę Mieszkaniową powinno zapewnić nie tylko ochronę interesu indywidualnego, lecz ponad wszystko winno zmierzać do ochrony interesu grupowego. Argumentów przemawiających za przelewem roszczeń na Wspólnotę Mieszkaniową należy upatrywać w aspektach typowo organizacyjnych, zwłaszcza gdy mówimy o licznej Wspólnocie Mieszkaniowej. Mimo wszystko każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, albowiem zasadność dokonania cesji może być uzależniona od często występujących nietypowych splotów interesów grupowych i indywidualnych.
Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. W praktyce jednak bardzo często zdarza się, że lokal zostaje wydany nabywcy przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Budzić wątpliwości może zatem ustalenie momentu, od którego należy liczyć wyżej wymieniony pięcioletni termin. Jest to o tyle istotne, że nabywcy lokali często zwlekają z realizacją przysługujących im praw z rękojmi. Wówczas okazuje się wręcz, że od daty wydania lokalu upłynęło 5 lat.
W tym miejscu należy zadać pytanie, czy termin ten należy liczyć od daty wydania lokalu, czy od daty zawarcia umowy przenoszącej własność? Pomimo literalnego brzmienia przepisu w obrocie prawnym istnieją orzeczenia sądów powszechnych potwierdzających, że termin ten zaczyna biec od dnia zawarcia umowy sprzedaży, o ile oczywiście do wydania lokalu doszło przed jej zawarciem.
Taką tezę o sposobie liczenia terminu podzielam w całości. Nie sposób bowiem przyjąć, że nabywcom lokali zaczynają biec terminy do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi zanim formalnie nabyli oni prawo własności.
W innym wyroku sąd również stwierdził, że reżim odpowiedzialności z tytułu rękojmi aktualizuje się dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży (wydania rzeczy w wykonaniu tej umowy). Nawet wiec, jeśli kupujący wcześniej włada rzeczą na podstawie innego tytułu (np. rzecz wydana mu zostaje do korzystania zgodnie z umową przedwstępną), to nie powstają jeszcze uprawnienia z rękojmi a zatem nie może rozpocząć swojego biegu przewidziany w art. 568 § 1 KC termin pięcioletni.
Powyższy wątek nabiera tym bardziej znaczenia, że w przypadku dochodzenia roszczeń przez Wspólnotę Mieszkaniową po zawarciu cesji, dokonanej przez właścicieli lokali, dla każdego z nich termin 5 pięciu lat biegnie osobno. Deweloper zawiera bowiem umowy przenoszące własność lokali w różnych datach, jak również w różnych momentach dochodzi do wydania lokalu kupującym. Należy odpowiedzieć zatem na pytanie, czy termin 5 letni zaczyna biec dla wszystkich właścicieli lokali z dniem zawarcia z deweloperem pierwszej umowy przenoszącej własność? Skłaniam się ku temu, że termin przewidziany dla realizacji uprawnień z tytułu rękojmi, co do rzeczy wspólnej biegnie dla każdego właściciela lokalu z osobna - korzystających z uprawnienia określonego np. w art. 209 k.c.
Warto pamiętać, że dla oceny skuteczności ich zachowania konieczne jest zatem ustalenie dat zawarcia z deweloperem umów przenoszących własność przez tych ze współwłaścicieli, którzy dokonali cesji praw na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Przy czym jednocześnie należy określić, czy współwłaściciel, który zachował termin, dokonał również prawidłowej notyfikacji wad (samodzielnie bądź przez Wspólnotę Mieszkaniową już po zawarciu umowy przelewu).
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
