Dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę w formie aktu notarialnego jest coraz bardziej popularnym sposobem na zabezpieczenie najmu wynikającym z powszechnego stosowania najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Mało kto wie, że w ramach jednej wizyty u notariusza można zadbać o swoje interesy w jeszcze szerszym zakresie, niż stosując wyłącznie rygor opuszczenia lokalu mieszkalnego. Jak więc można dodatkowo zabezpieczyć najem?
Z tego artykułu dowiesz się:
Niestety, nie zawsze najem kończy się zgodnie z planem. Zdarza się, że lokatorzy przestają płacić czynsz, zalegają z opłatami, a czasem odmawiają opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. W takich sytuacjach wynajmujący muszą sięgać po środki prawne, aby odzyskać swoje należności lub doprowadzić do wyprowadzenia się najemców. Jednym z najbardziej skutecznych narzędzi, jakie można zastosować w takich sytuacjach, jest dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę w umowie najmu okazjonalnego. Dzięki temu zapisowi, właściciel mieszkania może szybciej i łatwiej odzyskać kontrolę nad swoją nieruchomością lub należnymi środkami finansowymi, bez potrzeby przechodzenia przez długotrwałe procesy sądowe.
Kodeks Postępowania Cywilnego w art. 777 stanowi, że tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie. Dalej, w tym samym artykule możemy wyczytać, że tytułem egzekucyjnym jest również akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej lub oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej.
Ciebie szczególnie interesować powinny przede wszystkim: wydanie rzeczy indywidualnie oznaczonej oraz obowiązek zapłaty sumy pieniężnej oraz To pierwsze dotyczy rygoru opuszczenia lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu, a drugie związane jest z zaległościami w płatnościach. Oba łącznie stanowią bardzo potężny oręż w walce z nieuczciwymi lokatorami.
Bezsprzecznie, najpopularniejszym rygorem stosowanym w formie aktu notarialnego przez wynajmujących pozostaje wydanie rzeczy indywidualnie oznaczonej - mówiąc językiem ludzkim: obowiązek opuszczenia mieszkania po zakończeniu umowy najmu. Wynika to oczywiście z co raz częściej stosowanej instytucji najmu okazjonalnego, która zabezpiecza wynajmujących przed lokatorami odmawiającymi opuszczenia mieszkania. Biorąc pod uwagę obowiązujące w Polsce przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i określone tam prawa najemców oraz okresy ochronne, nic dziwnego, że szukamy rozwiązań zmierzających do zrównoważenia praw i obowiązków stron umowy najmu.
Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę, w którym zobowiązuje się do opróżnienia i opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy najmu to narzędzie, za pomocą którego oszczędzasz sobie długiej ścieżki sądowej zmierzającej do eksmisji lokatora. Takie oświadczenie woli najemcy, poświadczone przez notariusza, cechuje się znacznie większą doniosłością w polskim systemie prawnym i zapewni Ci szybsze uzyskanie tytułu egzekucyjnego.
Innym rygorem, choć nadal mało znanym wśród wynajmujących, jest obowiązek zapłaty należności wynikających ze stosunku prawnego (umowy najmu). Jest to zupełnie inna czynność notarialna i nie jest sama przez się związana z wyżej opisanym rygorem opuszczenia lokalu mieszkalnego. Takie zabezpieczenie wymaga osobnego oświadczenia najemcy, które może być jednak wyrażone w tym samym akcie notarialnym.
Dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę co do zapłaty zdecydowanie przyspiesza Ci drogę do uruchomienia działań komorniczych zmierzających do odzyskania należności. Takie oświadczenie najemcy zawsze musi wskazywać konkretną kwotę (np. 5.000 zł), co do której przysługuje Ci zabezpieczenie. Ta właśnie kwota będzie granicą dochodzenia roszczeń w zdecydowanie przyspieszonej ścieżce - wszystko powyżej, musi być dochodzone po wystąpieniu z pozwem i przeprowadzeniu pełnej procedury sądowej.
Szukasz wzoru oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji? Zrozumiałe, że wiele osób poszukuje gotowych rozwiązań w internecie, aby zaoszczędzić czas i ułatwić sobie proces wynajmu mieszkania. Jednak w przypadku oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie jest to tak proste, jak mogłoby się wydawać. Uniwersalny wzór takiego dokumentu dostępny online może okazać się nieadekwatny do Twojej sytuacji, ponieważ treść oświadczenia zawsze musi być dostosowana do specyficznych warunków najmu i indywidualnych ustaleń między wynajmującym a najemcą.
Z tego powodu sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji powinno być zadaniem notariusza. To właśnie notariusz, na podstawie Twoich wskazówek, przygotuje oświadczenie zgodne z obowiązującymi przepisami i dostosowane do Twoich potrzeb. Wystarczy, że jasno określisz, jakie rygory chcesz zastosować – np. obowiązek opuszczenia lokalu po zakończeniu najmu lub zapłatę zaległości – a notariusz przygotuje odpowiedni akt notarialny. Gdy spotkasz się z najemcą w kancelarii, wszystko będzie gotowe do podpisania.
W przypadku, gdy Twój najemca nie będzie chciał opuścić mieszkania po zakończeniu umowy najmu, a Ty wcześniej wezwałeś go do tego pismem z podpisem notarialnie poświadczonym przy użyciu listu poleconego, będziesz mógł złożyć do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Sąd nada taki rygor po zbadaniu złożonych przez Ciebie dokumentów i potwierdzeniu spełnienia wszystkich przesłanek wynikających z ustawy dotyczących najmu okazjonalnego na posiedzeniu niejawnym. Nie będzie więc rozprawy, na której najemca będzie mógł odnieść się do tego, dlaczego nie chce opuścić mieszkania. Niemal natychmiast będziesz mógł uruchomić komornika, który podejmie swoje działania.
Podobnie wygląda to przy rygorze poddania się egzekucji co do zapłaty. Jeśli najemca będzie miał w stosunku do Ciebie dług, po wezwaniu go do zapłaty z podpisem notarialnie oświadczonym, wskazaniu z czego wynikają należności i nadaniu takiego pisma listem poleconym będziesz mógł uzyskać tytuł egzekucyjny w przyspieszonym trybie. Pamiętaj, że tą drogą możesz dochodzić sumy nie większej niż wskazana wprost w akcie notarialnym podpisanym przez najemcę.
Bartek wynajmuje swoje mieszkanie Marcinowi, który w formie aktu notarialnego dobrowolnie zobowiązał się do zapłaty należności wynikających z umowy najmu do kwoty 5.000 zł. Niestety, po kilku miesiącach Marcin przestał płacić cały czynsz, a samo mieszkanie wymaga po najmie sprzątania i malowania ścian. Całość prac wyceniono na 2.500 zł. Dług Marcina z tytułu nieopłaconego czynszu wynosi 3.200 zł. Bartek ma jeszcze 2.000 zł kaucji pobranej od Marcina.
Po zsumowaniu kosztów prac obejmujących sprzątanie i malowanie oraz dług wynikający z braku płatności, Marcin jest winny Bartkowi 5.700 zł. Część z tej kwoty Bartek pokryje z kaucji. Pozostaje mu do odzyskania jeszcze 3.700 zł. Dzięki temu, że Marcin poddał się rygorowi egzekucji co do zapłaty, Bartek może wezwać Marcina do zapłaty tej należności, a jeśli ten nie spełni żądania, złożyć akt notarialny w sądzie i uzyskać tytuł egzekucyjny w przyspieszonym trybie. Gdyby Marcin winny był zapłacić jeszcze Bartkowi nie 3.700 zł a 6000 zł, to Bartkowi przysługiwać będzie prawo do szybkiego dochodzenia należności do wysokości 5.000 zł, a pozostały do zapłaty 1.000 zł musiałby egzekwować na standardowej ścieżce sądowej.
Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę nie jest równoznaczny z zrzeczeniem się przez niego jego praw. W przypadku, gdyby prowadzona przez komornika egzekucja była bezpodstawna - nie zakończyła się umowa najmu albo dług został zapłacony (bądź też w ogóle nie istniał) - przysługuje mu prawo do złożenia powództwa przeciwegzekucyjnego. To on, w drodze powództwa zobowiązany będzie wykazać, że podjęte przeciwko niemu działania nie mają podstawy prawnej i nie powinny być prowadzone. Przerzuca to tym samym nie tylko ciężar dowodu, ale również koszty rozpoczęcia procesu na najemcę.
Jeśli lokator faktycznie nie wywiązał się ze swoich zobowiązań w stosunku do wynajmującego, bardzo wątpliwym jest by podjął takie kroki. Co więcej, już na etapie złożenia samego pozwu, zobowiązany będzie do przedstawienia wszystkich dowodów potwierdzających jego twierdzenia, pod rygorem utraty prawa korzystania z nich w dalszym postępowaniu.
Najem okazjonalny to najlepsze zabezpieczenie przed nieuczciwymi najemcami, którzy nie chcieliby wyprowadzić się z Twojego mieszkania po zakończeniu umowy najmu. Nie możesz przy tym zapominać, że to tylko jeden z elementów, który będzie służył ochronie Twoich interesów. Bardzo ważne byś pobrał od najemcy odpowiednio wysoką kaucję, która nigdy nie powinna stanowić równowartości jednego czynszu najmu. Kaucja służy zabezpieczeniu nie tyle płatności, co wyposażenia mieszkania i nie może być traktowana jako płatność ostatniego czynszu. W związku z tym powinna ona wynosić co najmniej 120%-150% czynszu najmu. Idealnym rozwiązaniem byłoby pobrać kaucję w wysokości trzykrotności miesięcznego czynszu, tak jak odbywa się to w krajach wysokorozwiniętych. W polskich warunkach jest to jednak ciężkie do osiągnięcia.
Inną formą zabezpieczenia, którego możesz wymagać obok kaucji pozostaje ubezpieczenie OC Najemcy. To polisa, której koszt oscylować będzie w okolicy 10 zł miesięcznie, a która może chronić interesy nie tylko Twoje, ale również i jego samego. Jeśli bowiem w mieszkaniu powstanie jakaś szkoda, a OWU nie wyłączają odpowiedzialności ubezpieczyciela, to najemca będzie mógł udać się do Towarzysta Ubezpieczeniowego z żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego.
Podpisanie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji może na pierwszy rzut oka wydawać się formalnością zwiększającą dystans między wynajmującym a najemcą. Jednak dobrze wyjaśnione korzyści dla obu stron mogą złagodzić ten efekt. Wynajmujący powinien przedstawić najemcy ten dokument jako formę zabezpieczenia obopólnych interesów, a nie jako środek wymuszający działania jednostronne.
W przypadku najmu długoterminowego akt notarialny buduje poczucie profesjonalizmu i bezpieczeństwa. Najemca może mieć pewność, że wszystkie formalności są jasne i spisane zgodnie z przepisami prawa, co minimalizuje ryzyko nieporozumień. Wynajmujący z kolei zyskuje narzędzie, które pozwala mu na szybsze odzyskanie zaległych płatności lub lokalu w przypadku braku wywiązania się z umowy.
Przed podpisaniem dokumentu warto omówić jego treść z najemcą, aby zminimalizować obawy. Otwarta komunikacja na temat aktów notarialnych i ich funkcji przy najmie może sprawić, że najemca nie będzie postrzegał tego narzędzia jako formy nadmiernej kontroli, ale raczej jako element porządkujący relację i chroniący obie strony.
Wszystkie wskazane wyżej zabezpieczenia dopełni Ci akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę co do zapłaty. Jeśli kaucja nie wystarczy na pokrycie szkód, a ubezpieczyciel odmówi wypłaty odszkodowania, będziesz mógł skorzystać z prawa dochodzenia należności w przyspieszonym trybie. Dzięki tym rozwiązaniom prawnym, dobrej umowie najmu i właściwej selekcji najemców możesz sprawić, że bezpieczeństwo Twojego najmu diametralnie wzrośnie.
Mimo, iż zdecydowana część najemców nie ma złych intencji i dobrowolnie opuści mieszkanie po zakończeniu najmu, to nadal zdarzają się sytuacje, w których wynajmujący muszą udać się do sądu i około 2,5 roku oczekiwać na tytuł egzekucyjny umożliwiający eksmisję lokatorów.
Najem okazjonalny sam w sobie takich sytuacji nie wykluczy. Pozwoli jednak na zdecydowanie szybsze wyrzucenie osób bezprawnie zajmujących Twoje mieszkanie. Jeśli oprócz tego najemca dobrowolnie podda się egzekucji co do zapłaty, wpłaci Ci odpowiednio wysoką kaucję oraz wykupi ubezpieczenie OC Najemcy to możesz być niemal pewny, że Twój najem będzie przebiegał bezpiecznie i bez ryzyka niepotrzebnych komplikacji.
Czym jest dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę?
Dobrowolne poddanie się egzekucji to oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on do wykonania określonych obowiązków, takich jak opuszczenie mieszkania po zakończeniu najmu lub zapłata należnych kwot.
Jakie rygory egzekucji można zastosować, by zabezpieczyć wynajem mieszkania?
Możesz zastosować dwa główne rygory: obowiązek opróżnienia i opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy najmu oraz obowiązek zapłaty zaległych należności wynikających z umowy najmu.
Czym jest rygor poddania się egzekucji w kwestii zapłaty?
Jest to zobowiązanie najemcy, zapisane w akcie notarialnym, do zapłaty określonej kwoty (np. za zaległy czynsz). Pozwala to wynajmującemu na szybsze dochodzenie należności, bez konieczności pełnego procesu sądowego.
Gdzie znaleźć wzór oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji?
Wzór przygotowuje notariusz. To on, po omówieniu szczegółów z wynajmującym, sporządza odpowiednie oświadczenie w ramach aktu notarialnego.
Jak uruchomić akt notarialny, jeśli najemca nie wywiązuje się z zobowiązań?
Jeżeli najemca nie opuści mieszkania lub nie zapłaci należności, wynajmujący może złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, co umożliwia rozpoczęcie egzekucji komorniczej.
Jak najemca może się bronić przed uruchomionym aktem notarialnym?
Najemca może złożyć powództwo przeciwegzekucyjne, jeśli uważa, że egzekucja jest bezpodstawna (np. umowa najmu nie została zakończona lub dług został spłacony). Musi jednak przedstawić dowody na swoje roszczenia.
Sprawdzona umowa najmu okazjonalnego w pakiecie wraz z komentarzem praktycznym, konsultacją telefoniczną oraz najnowszą książką. Zdecyduj się na pełen pakiet wsparcia, a kwestie związane z najmem okazjonalnym nie będą żadnym problemem. Kupując komplet umowy najmu okazjonalnego oraz e-booka oszczędzisz sobie wielu błędów i straconych pieniędzy. Zamów w sklepie wyNajemcy i skorzystaj z pełnego wsparcia. To gwarancja, że każda umowa najmu okazjonalnego będzie bezpieczna i korzystna pod względem finansowym.
