Dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę

Dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę w formie aktu notarialnego jest coraz bardziej popularnym sposobem na zabezpieczenie najmu wynikającym z coraz bardziej powszechnego stosowania najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Mało kto wie, że w ramach jednej wizyty u notariusza możemy zadbać o nasze interesy w jeszcze szerszym zakresie, niż stosując wyłącznie rygor opuszczenia lokalu mieszkalnego. Jak więc można dodatkowo zabezpieczyć nasz najem?

Dobrowolne poddanie się egzekucji

Kodeks Postępowania Cywilnego w art. 777 stanowi, że tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie. Dalej,  w tym samym artykule możemy wyczytać, że tytułem egzekucyjnym jest również akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej lub oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej.

Wynajmujących szczególnie interesować powinny przede wszystkim: obowiązek zapłaty sumy pieniężnej oraz wydanie rzeczy indywidualnie oznaczonej. To pierwsze związane jest z zaległościami w płatnościach, wynikającymi z działania lub zaniechania najemcy, drugie natomiast dotyczy rygoru opuszczenia lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu. Oba łącznie stanowią bardzo poważny oręż w walce z nieuczciwymi lokatorami.

Rygor opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego

Bezsprzecznie, najpopularniejszym rygorem stosowanym w formie aktu notarialnego przez wynajmujących pozostaje wydanie rzeczy indywidualnie oznaczonej ? mówiąc językiem ludzkim: obowiązek opuszczenia mieszkania po zakończeniu umowy najmu. Wynika to oczywiście z coraz częściej stosowanej instytucji najmu okazjonalnego, która zabezpiecza wynajmujących przed lokatorami odmawiającymi opuszczenia mieszkania. Biorąc pod uwagę obowiązujące w Polsce przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i określone tam prawa najemców oraz okresy ochronne, nic dziwnego, że szukamy rozwiązań zmierzających do zrównoważenia praw i obowiązków stron umowy najmu.

Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę, w którym zobowiązuje się do opróżnienia i opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy najmu to narzędzie, za pomocą którego oszczędzamy sobie długiej ścieżki sądowej zmierzającej do eksmisji lokatora. Takie oświadczenie woli najemcy, poświadczone przez notariusza, cechuje się znacznie większą doniosłością w polskim systemie prawnym i zapewni nam szybsze uzyskanie tytułu egzekucyjnego.

Rygor co do zapłaty

Innym rygorem, choć nadal mało znanym wśród wynajmujących, jest obowiązek zapłaty należności wynikających ze stosunku prawnego (umowy najmu). Jest to zupełnie inna czynność notarialna i nie jest sama przez się związana z wyżej opisanym rygorem opuszczenia lokalu mieszkalnego. Takie zabezpieczenie wymaga osobnego oświadczenia najemcy, które może być jednak wyrażone w tym samym akcie notarialnym.

Dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę co do zapłaty zdecydowanie przyspiesza nam drogę do uruchomienia działań komorniczych zmierzających do odzyskania należności. Takie oświadczenie najemcy zawsze musi wskazywać konkretną kwotę (np. 5000 zł), co do której przysługuje nam zabezpieczenie. Ta właśnie kwota będzie granicą dochodzenia roszczeń w zdecydowanie przyspieszonej ścieżce – wszystko powyżej, musi być dochodzone po wystąpieniu z pozwem i przeprowadzeniu pełnej procedury sądowej.

Akt notarialny jako tytuł egzekucyjny

W przypadku, gdy nasz najemca nie będzie chciał opuścić mieszkania po zakończeniu umowy najmu, a my wcześniej wezwiemy go do tego pismem z podpisem notarialnie poświadczonym przy użyciu listu poleconego, będziemy mogli złożyć do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Sąd nada taki rygor po zbadaniu złożonych przez nas dokumentów i potwierdzeniu spełnienia wszystkich przesłanek wynikających z ustawy dotyczących najmu okazjonalnego na posiedzeniu niejawnym. Nie będzie więc rozprawy, na której najemca będzie musiał odnieść się do tego, dlaczego nie chce opuścić mieszkania. Niemal natychmiast będziemy mogli uruchomić komornika, który podejmie swoje działania.

Podobnie wygląda to przy rygorze poddania się egzekucji co do zapłaty. Jeśli najemca będzie miał w stosunku do nas dług, po wezwaniu go do zapłaty z podpisem notarialnie oświadczonym, wskazaniu z czego wynikają należności i nadaniu takiego pisma listem poleconym będziemy mogli uzyskać tytuł egzekucyjny w przyspieszonym trybie. Należy przy tym pamiętać, że tą drogą możemy dochodzić sumy nie większej niż wskazana wprost w akcie notarialnym podpisanym przez najemcę.

Na przykład:

Bartek wynajmuje swoje mieszkanie Marcinowi, który w formie aktu notarialnego dobrowolnie zobowiązał się do zapłaty należności wynikających z umowy najmu do kwoty 5.000 zł. Niestety, po kilku miesiącach Marcin przestał płacić cały czynsz, a samo mieszkanie wymaga po najmie sprzątania i malowania ścian. Całość prac wyceniono na 2.500 zł. Dług Marcina z tytułu nieopłaconego czynszu wynosi 3.200 zł. Bartek ma jeszcze 2.000 zł kaucji pobranej od Marcina.

Po zsumowaniu kosztów prac obejmujących sprzątanie i malowanie oraz dług wynikający z braku płatności, Marcin jest winny Bartkowi 5.700 zł. Część z tej kwoty Bartek pokryje z kaucji. Pozostaje mu do odzyskania jeszcze 3.700 zł. Dzięki temu, że Marcin poddał się rygorowi egzekucji co do zapłaty, Bartek może wezwać Marcina do zapłaty tej należności, a jeśli ten nie spełni żądania, złożyć akt notarialny w sądzie i uzyskać tytuł egzekucyjny w przyspieszonym trybie. Gdyby Marcin winny był zapłacić jeszcze Bartkowi nie 3.700 zł a 6000 zł, to Bartkowi przysługiwać będzie prawo do szybkiego dochodzenia należności do wysokości 5.000 zł, a pozostały do zapłaty 1.000 zł musiałby egzekwować na standardowej ścieżce sądowej.

Roszczenie przeciwegzekucyjne

Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę nie jest równoznaczny z zrzeczeniem się przez niego jego praw. W przypadku, gdyby prowadzona przez niego egzekucja była bezpodstawna – nie zakończyła się umowa najmu albo dług został zapłacony bądź też w ogóle nie istniał – przysługuje mu prawo do złożenia powództwa przeciwegzekucyjnego. To on, w drodze powództwa zobowiązany będzie wykazać, że podjęte przeciwko niemu działania nie mają podstawy prawnej i nie powinny być prowadzone. Przerzuca to tym samym nie tylko ciężar dowodu, ale również koszty rozpoczęcia procesu na najemcę.

Jeśli najemca faktycznie nie wywiązał się ze swoich zobowiązań w stosunku do wynajmującego, bardzo wątpliwym jest by podjął on takie kroki. Co więcej, już na etapie złożenia samego pozwu, zobowiązany będzie do przedstawienia wszystkich dowodów potwierdzających jego twierdzenia, pod rygorem utraty prawa korzystania z nich w dalszym postępowaniu.

Bezpieczny wynajem

Najem okazjonalny/instytucjonalny to najlepsze zabezpieczenie przed nieuczciwymi najemcami, którzy nie chcieliby wyprowadzić się z naszego mieszkania po zakończeniu umowy najmu. Nie można przy tym zapominać, że to tylko jeden z elementów, który będzie służył ochronie naszych interesów. Bardzo ważne jest przy tym, by pobrać od najemcy odpowiednio wysoką kaucję, która nigdy nie powinna stanowić równowartości jednego czynszu najmu. Kaucja służy zabezpieczeniu nie tyle płatności, co wyposażenia mieszkania i nie może być traktowana jako płatność ostatniego czynszu. W związku z tym powinna ona wynosić co najmniej 120%-150% czynszu najmu. Idealnym rozwiązaniem byłoby pobrać kaucję w wysokości trzykrotności miesięcznego czynszu, tak jak odbywa się to w krajach wysokorozwiniętych. W polskich warunkach jest to jednak ciężkie do osiągnięcia.

Inną formą zabezpieczenia, której możemy wymagać obok kaucji, która nie stanowi trzykrotności miesięcznego czynszu pozostaje ubezpieczenie OC Najemcy. To polisa, której koszt oscylować będzie w okolicy 10 zł miesięcznie, a która może chronić interesy nie tylko wynajmującego, ale również i najemcy. Jeśli bowiem w mieszkaniu powstanie jakaś szkoda, a OWU nie wyłączają odpowiedzialności ubezpieczyciela, to najemca będzie mógł udać się do niego z żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego.

Wszystkie wskazane wyżej zabezpieczenia dopełni nam akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę co do zapłaty. Jeśli bowiem kaucja nie wystarczy na pokrycie szkód, a ubezpieczyciel odmówi wypłaty odszkodowania będziemy mogli skorzystać z prawa dochodzenia należności w przyspieszonym trybie. Dzięki tym rozwiązaniom prawnym, dobrej umowie najmu i właściwej selekcji najemców możemy sprawić, że bezpieczeństwo naszego najmu diametralnie wzrośnie.

 

Mimo, iż zdecydowana część najemców nie ma złych intencji i dobrowolnie opuści nasze mieszkanie po zakończeniu najmu, to nadal zdarzają się sytuacje, w których wynajmujący muszą udać się do sądu i około 2,5 roku oczekiwać na tytuł egzekucyjny umożliwiający eksmisję lokatorów. Najem okazjonalny sam w sobie takich sytuacji nie wykluczy, pozwoli jednak na zdecydowanie szybsze wyrzucenie osób bezprawnie zajmujących nasze mieszkanie. Jeśli oprócz tego najemca dobrowolnie podda się egzekucji co do zapłaty, wpłaci nam odpowiednio wysoką kaucję oraz wykupi ubezpieczenie OC Najemcy to możemy być niemal pewni, że nasz najem będzie przebiegał bezpiecznie i bez ryzyka niepotrzebnych komplikacji.

Borysław Pasierbski

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (5 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

3 Comments

  1. knuplerz

    Super wpis i bardzo ciekawy temat, takich właśnie poszukuję by pogłębiać swoją wiedzę.

    Reply
  2. Maria

    Dzien dobry. Wazna korespondencje zawsze nadaje sie listem poleconym, ale co, jesli najemca nie odbierze dwukrotnie awizowanego listu i ten zostanie od odeslany do nadawcy? Czy mamy przed sadem dowod, ze najemca zostal powiadomiony, jesli nie przeczytal listu?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Przesyłka polecona, która nie została odebrana przez adresata traktowana jest jako doręczona. Ta zasada dotyczy wszystkich pism, wysyłanych zarówno przez Sądy, Organy Państwowe jak i osoby fizyczne. Dobrze przy tym, by w samej umowie znalazł się zapis, że strony zobowiązane są do poinformowania siebie nawzajem o zmianie adresów korespondencyjnych pod warunkiem uznania nieodebranej przesyłki jako doręczonej.

      Reply

Dodaj komentarz