Ogłoszenie nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego

10-15 minut

Często w ogłoszeniach mieszkań na wynajem spotkać możemy prawną formułkę usytuowaną na jego końcu: „Powyższa oferta ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego”. Prawnicza nadgorliwość czy jednak zamieszczenie takiej klauzuli zabezpiecza nas przed niepożądanymi konsekwencjami?

Oferta w rozumieniu KC

Kodeks Cywilny stanowi, że za ofertę powinniśmy rozumieć przedstawioną drugiej stronie wolę dokonania określonej czynności pod warunkiem spełnienia pewnych oczekiwań, np. sprzedaży przedmiotu po wskazanej przez nas cenie. Treść art. 66 §1 KC dookreśla, że za ofertę traktować możemy tylko takie ogłoszenie, które określa istotne postanowienia umowy.

Jeśli więc otrzymamy od sprzedającego bezpośrednią ofertę sprzedaży konkretnego przedmiotu wraz ze wskazaniem jego ceny, a my dokonamy czynności potwierdzającej naszą wolę jego zakupu, to nasze oświadczenie wiąże oferenta i – co do zasady – nie może on już od sprzedaży odstąpić. Podobnie ma się rzecz przy złożeniu oferty za pomocą środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość, czyli przykładowo za pośrednictwem Internetu.

Pewnym zabezpieczeniem samego ogłoszeniodawcy może być zastrzeżony termin do jej skorzystania, gdy oferowane warunki są wynikiem prowadzonej promocji i obowiązują tylko w ściśle określonym czasie, po którym oferta staje się nieważna.

Zaproszenie do zawarcia umowy

Nie każde jednak ogłoszenie stanowić będzie ofertę w rozumieniu Kodeksu Cywilnego i obligować będzie oferenta do realizacji jego części zobowiązania po zaakceptowaniu warunków przez drugą stronę umowy. Jak stanowi art. 71 KC ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje, skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób, poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego „Ogłoszenie w prasie o sprzedaży samochodów nie ma cech oferty w rozumieniu art. 66 KC, skoro nie zawiera wszystkich istotnych postanowień mających powstać w przyszłości umowy. Tego rodzaju ogłoszenie należy uznać w konkretnym przypadku za zaproszenie do rozpoczęcia rokowań”.2

Klauzula w ogłoszeniu mieszkania na wynajem

Przechodząc na grunt wynajmu i sprzedaży nieruchomości, skoro Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że ogłoszenie sprzedaży samochodu nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu Cywilnego, ciężko przyjąć, że można uznać za nią ogłoszenie wynajmu mieszkania na którymkolwiek internetowym portalu ogłoszeniowym. Biorąc pod uwagę sam charakter umowy najmu, która jest zobowiązaniem długoterminowym (z reguły) i dotyczącym nieruchomości, które są prawem szczególnie chronione wydaje się nie być to możliwe.

By tak się stało, musielibyśmy w ogłoszeniu zawrzeć już cała umowę najmu ze wskazaniem przedmiotu najmu, wysokości czynszu, okresu jego trwania oraz szereg innych elementów, które określają prawa i obowiązki zarówno najemcy jak i wynajmującego.

Samo dookreślenie w ogłoszeniu zalet naszego mieszkania, wyszczególnienie jego wyposażenia i opis otoczenia nie wyczerpuje „wszystkich istotnych postanowień umowy”, co potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego: „Jeżeli oferta zawiera dodatkowe dane, które nie są podmiotowo i przedmiotowo istotne do zawarcia oznaczonej umowy, to znaczy gdy posługuje się elementami wartościującymi, zachęcającymi potencjalnego klienta do zakupu towaru i skierowana jest do bliżej nieokreślonego kontrahenta, to nie można mówić o ofercie, lecz o reklamie”.3

Reasumując, nie musimy w naszym ogłoszeniu zawierać żadnej dodatkowej klauzuli wykluczającej możliwość zastosowania przepisów KC w zakresie oferty i jej przyjęcia. Wystawione przez nas ogłoszenie mieszkania na wynajem zawsze traktowane powinno być jako zaproszenie do zawarcia umowy i określenia jej szczegółowych warunków na dalszym etapie. Samo złożone telefonicznie lub podczas prezentacji mieszkania oświadczenie potencjalnego najemcy „chcę wynająć” nie wiąże nas prawnie do momentu, gdy obie strony nie złożą swoich podpisów pod umową.

Borysław Pasierbski

1 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.).

2 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 1978 r., IV CR 402/78

3 Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 26 marca 2003 r., I SA/Lu 982/02