Z początkiem grudnia wkroczyliśmy w tzw. okres martwy na rynku najmu. Czas pewnego wyciszenia, gdy mniej jest telefonów i prezentacji. Jeśli dotychczas nie nadążałeś by odpowiadać na kontakty ze strony najemców, to może Cię to niepokoić, a jest czymś zupełnie naturalnym i… cyklicznym. Nie oznacza to przy tym, że w tym czasie mieszkania się nie wynajmują! Jakie są sposoby na wynajem w okresie martwym?
W czasie roku kalendarzowego występują dwa wyraźne okresy martwe: wakacje oraz czas świąteczno-noworoczny. Pierwszy z nich rozpoczyna się mniej więcej 1 lipca, a kończy 31 sierpnia. Drugi zaczyna dawać o sobie znać z początkiem grudnia i zanika w okolicy połowy stycznia. W międzyczasie mogą zdarzać się i inne okresy martwe, jednak już nie tak odczuwalne z uwagi na ich krótkotrwałość: Święta Wielkanocne czy majówka.
Dlaczego tak się dzieje? Najemcy w tym czasie myślą o czymś innym niż poszukiwanie mieszkania i po prostu mają inne wydatki na głowie. Wyjazdy wakacyjne są kosztowne. Podobnie Boże Narodzenie: to czas, gdy na pierwszym miejscu stawiamy organizację świąt i zakup prezentów. Nic, czego z pewnością nie znasz z autopsji. Ten finansowy drenaż kieszeni powoduje, że inne wydatki – w tym koszty przeprowadzki czy wpłata kaucji – schodzą na dalszy plan. Najgorsze, co możesz zrobić w tym czasie to wpaść w panikę i zacząć wykonywać nerwowe ruchy.
Okres martwy nie jest równoznaczny z brakiem możliwości wynajęcia mieszkania. Wszystko zależy od Twojej konkretnej oferty: popytu na danym rynku i poziomu czynszu. Znaczenie mają i inne czynniki związane z bezpieczeństwem najmu: forma umowy czy wysokość kaucji. Na tle polskich miast szczególnie odstaje Warszawa, którą okresy martwe dotykają najmniej – wyciszenie następuje, jednak nie jest tak odczuwalne jak w Szczecinie czy Poznaniu.
Istnieje kilka sprawdzonych sposobów na wynajem mieszkania w okresie martwym, które stosują osoby prywatne. Od obniżki czynszu czy kaucji, rozłożenia depozytu na raty po rezygnację z najmu okazjonalnego. Wszystkie jednak niosą za sobą długofalowe konsekwencje.
Pierwszym, najprostszym sposobem jest obniżka czynszu. Im mniej żądasz, tym większą atrakcyjnością cieszyć się będzie Twoje ogłoszenie. Więcej osób może zdecydować się na „zagryzienie zębów” i podjęcie kroków do podpisania umowy najmu mimo wielu innych spraw na głowie. Jeśli rozważasz taki krok, to musisz się dobrze zastanowić czy faktycznie jest to dla Ciebie długofalowo opłacalne.
Umowy najmu są z reguły zawierane na 12 miesięcy. Jeśli dzisiaj obniżysz czynsz, to skutki takiego ruchu odczuwać będziesz przez cały kolejny rok. W sytuacji, w której jesteś pod ścianą: musisz spłacać kredyt i odprowadzać opłaty do zarządcy (Wspólnoty Mieszkaniowej / Spółdzielni) taki ruch może być opłacalny i konieczny. Lepiej czasami ograniczyć straty niż maksymalizować zyski.
Drugim rozwiązaniem jest obniżenie oczekiwań co do wysokości kaucji. Podczas gdy normą staje się depozyt o równowartości dwukrotności czynszu, może kusić Cię powrót do kardynalnego błędu jakim jest pobieranie kaucji równej (bądź o zgrozo: niższej!) wysokości miesięcznej opłaty. Dla wielu najemców będzie to świetna opcja, bo nie będą musieli na starcie najmu mrozić większej sumy pieniędzy. Wpłynie to oczywiście pozytywnie na zainteresowanie, pod warunkiem że masz jakiekolwiek kontakty ze strony potencjalnych lokatorów.
Niestety, jest to rozwiązanie krótkowzroczne. Im niższą pobierasz kaucję, tym w gorszej sytuacji siebie stawiasz, jeśli w mieszkaniu wystąpią szkody. Szczególnie, że duża część prywatnych wynajmujących unika jak ognia przewlekłych i kosztownych sporów sądowych. Wolą machnąć ręką i wyłożyć środki potrzebne na przywrócenie stanu poprzedniego, niż procesować się z byłym najemcą. Takie wydatki automatycznie pomniejszają Twój całkowity dochód z mieszkania, co można w prosty sposób przełożyć na niższy, miesięczny czynsz.
Nieco inną wersją obniżki kaucji jest rozłożenie jej na raty. Osobiście wzdrygam się na możliwość rozbicia jej na dwie płatności, a kilkukrotnie słyszałem o propozycji jeszcze większego podziału depozytu. W teorii rozwiązanie to powinno skutkować sytuacją win-win dla każdej ze stron: Ty masz finalnie kaucję o pierwotnie żądanej wartości (mam nadzieję, że większej niż jednomiesięczny czynsz), a najemca nie musi Ci wszystkiego wpłacać od razu, więc łatwiej mu udźwignąć ten ciężar.
Dlaczego zatem nigdy tego nie robię? Bo osoba, która ma trudność z opłaceniem pełnej kaucji i pierwszego czynszu jeszcze przed przekazaniem jej kluczy do mieszkania, nie znajduje się w najlepszej kondycji finansowej. A skoro już w tym momencie jest pewien kłopot, to co wydarzy się w przypadku jakichkolwiek problemów z płynnością finansową? Czynsz najmu, a już szczególnie niepokryta kaucja, będą ostatnią rzeczą, jaką taki najemca zapłaci. To jest jeden z elementów weryfikacji, którą możesz wykonać samodzielnie bez jakichkolwiek narzędzi z zewnątrz.
Chcesz podjąć współpracę z kimś o wątpliwej sytuacji finansowej? Proszę bardzo! Musisz się jednak liczyć z tym, że nieopłacone czynsze również negatywnie odbiją się na wysokości dochodu, który zaplanowałeś osiągnąć w ciągu trwania umowy najmu przez kolejne 12 miesięcy.
Trzecim sposobem jest rezygnacja z dodatkowych obwarowań i zabezpieczeń stosowanych przez Ciebie przy wynajmie. Na pierwszy rzut idzie umowa najmu okazjonalnego. Możesz oczywiście darować sobie tą, najbezpieczniejszą formę umowy. Kancelarie notarialne w okresie świątecznym z różnych przyczyn mogą mieć mniej dostępnych terminów. Jeśli przerzucasz koszty aktu notarialnego na najemców, to na rękę będzie im rezygnacja z tego wydatku. Ty natomiast bierzesz na siebie ogromne ryzyko w razie problemów.
Przy poprzednich sposobach mówiłem Ci jak mogą one wpłynąć na Twój faktycznie uzyskany dochód w okresie 12 miesięcy (zwyczajowy czas trwania umowy najmu). Czy jesteś w stanie sobie wyobrazić, że nie będziesz otrzymywać czynszu, a jednocześnie będziesz zmuszony regulować opłaty do zarządcy (a może i raty kredytu hipotecznego) przez kolejne 2-3 lata, gdy ktoś cały czas korzysta z Twojego mieszkania? Finansowy i emocjonalny dramat!
Oczywiście nie jest tak, że każdy najemca, który nie zawrze umowy najmu okazjonalnego z góry przesądza o tym, że nie wyprowadzi się po zakończeniu najmu. Takie przypadki – całe szczęście – są mimo wszystko w mniejszości. Ja jednak nie odważyłbym się podjąć ryzyka, że akurat trafię na osobę, która będzie zdolna do czegoś takiego i przez kolejne lata będę musiał się nie tylko martwić, jak ją z mieszkania eksmitować, ale i jak radzić sobie z powstałymi przez to zobowiązaniami finansowymi.
Innym sposobem, który zabezpiecza zarówno Twoje, jak i najemcy interesy dostarcza Rendin Polska. Lokator zamiast kaucji płaci niską miesięczną opłatę i nie mrozi tym samym swoich środków finansowych w okresie gdy ma masę wydatków, a Ty nie musisz obniżać czynszu i dostajesz gwarancję płatności czynszu i pokrycia ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę. To faktyczna sytuacja win-win.
Wraz z Piotrem Kulą – Menedżerem ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska – pracowaliśmy nad wprowadzeniem do ich rozwiązania umowy najmu okazjonalnego, która jest aktualnie jedyną formą umowy najmu stosowaną przez Rendin. Dzięki temu wiesz, że jesteś zabezpieczony na wypadek problemów z lokatorami, którzy nie chcieliby się wyprowadzić z Twojego mieszkania.
Finalnie, dzięki Ich pomocy zyskujesz: pożądany czynsz, gwarancję płatności od Rendin, jeśli najemca przestanie Ci płacić i najlepszy rodzaj umowy najmu. Wszystko to przy zwiększeniu atrakcyjności Twojej oferty, bo zainteresowani nie muszą na starcie najmu wpłacać uciążliwej dla nich kaucji.
By dodać ogłoszenie na platformie Rendin wystarczy, że wejdziesz na stronę Rendin DigiBroker. Wirtualny asystent przeprowadzi Cię przez wszystkie kroki. Jeśli masz już upatrzonego kandydata na lokatora a ten artykuł zachęcił Cię do uzyskania takiego zabezpieczenia, nie musisz nawet dodawać ogłoszenia. Wystarczy wygenerować umowę w aplikacji Rendin, zaprosić do niej kandydata, a zostanie on zweryfikowany zanim podpiszecie umowę.
Niezależnie od sposobu, który wybierzesz, gorąco namawiam Cię byś pozostał cierpliwy i w okresie martwym nie wykonywał nerwowych ruchów. Wstrzymaj się z obniżką czynszu, bo bardzo możliwe, że to wcale nie jego wysokość wpływa na mniejsze zainteresowanie ze strony najemców. Trzy razy się zastanów, czy warto jest obniżać kaucję lub rozkładać ją na raty. Podobnie uczyń, jeśli rozważasz zawarcie umowy w innej formie niż najem okazjonalny.
Okres martwy jest czymś zupełnie naturalnym. Nie powinieneś się go bać. Gdy się skończy, zainteresowanie ogłoszeniem samoczynnie wzrośnie i jeśli nie wyśrubowałeś czynszu do niebotycznej, odrealnionej od uwarunkowań na rynku kwoty, to z pewnością znajdziesz najemcę. Cierpliwości.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
