Brak zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego

Obowiązujące w Polsce przepisy narzucają na wynajmujących określone terminy do zgłoszenia wynajmu mieszkania do Urzędu Skarbowego. Brak takiego zgłoszenia w przypadku kontroli może skutkować przykrymi w skutkach konsekwencjami, które mogą uszczuplić naszą kieszeń oraz brakiem ochrony Państwa gdybyśmy chcieli skorzystać z instytucji najmu okazjonalnego.

Brak zgłoszenia przy odprowadzaniu zaliczek

Jeśli nie zgłosimy faktu wynajęcia mieszkania, a mimo to będziemy odprowadzać comiesięczne zaliczki i ujmiemy ten dochód w naszej rocznej deklaracji PIT rozliczając go na zasadach ogólnych powinniśmy czuć się bezpieczni.

Jeśli jednak chcieliśmy rozliczać się ryczałtem, to brak zgłoszenia i złożenia tym samym oświadczenia o wyborze formy opodatkowania przychodów z wynajmu w takiej właśnie formie skutkować będzie tym, że Urząd Skarbowy nakaże nam wyrównanie należnego podatku do wysokości jaką by osiągnął gdybyśmy rozliczali się na zasadach ogólnych. Istnieje bowiem domniemanie prawne, że wszystkie dochody uzyskiwane przez podatnika rozliczane są na zasadach ogólnych, chyba że ma on prawo rozliczać dochód inaczej i złoży właściwe do tego oświadczenie w wyznaczonym przepisami terminie.

Wynajem w szarej strefie

A co jeśli nie zgłosimy najmu do Urzędu Skarbowego, nie będziemy odprowadzać należnych zaliczek i trzymać nasz dochód w szarej strefie? W przypadku ?życzliwego donosu? lub powzięcia przez fiskusa wiedzy o naszym wynajmie w inny sposób czekają na nas nie tylko kary, ale również wyższe opodatkowanie dochodów, które oszacuje już sam Urząd Skarbowy ? co jest mało opłacalnym rozwiązaniem. Co więcej, w zależności od wartości naszej niedopłaty, ciążyć na nas mogą jeszcze sankcje karno-skarbowe traktowane jako wykroczenie, a przy większych sumach ? nawet przestępstwo.

Czynny żal

Jeśli brak zgłoszenia wynika jedynie z naszego niedopatrzenia, a nie celowego ominięcia opodatkowania naszych dochodów, a Urząd Skarbowy nie wszczął jeszcze kontroli w tej sprawie przysługuje nam możliwość skorzystania z instytucji czynnego żalu. Polega ona ni mniej, ni więcej na tym, że zgłaszamy do organów skarbowych fakt czerpania dochodów z tytułu wynajmu w określonej wysokości od wskazanego czasu i nie poinformowaliśmy fiskusa o tym wcześniej z uwagi na nieznajomość przepisów.

Musimy być przy tym jednak świadomi, że nawet czynny żal nie pozwoli nam na opodatkowanie naszych dochodów ryczałtem ? będziemy mogli zgłosić uzyskiwane dochody i rozliczyć je na zasadach ogólnych. Może się okazać, że Urząd Skarbowy nie nałoży na nas kar, zależy to jednak od konkretnego przypadku. Jeśli będziemy chcieli rozliczać dochód ryczałtem, pozostaje nam zmiana wyboru formy opodatkowania dochodu z wynajmu do 20 stycznia w następnym roku podatkowym.

Brak zgłoszenia przy najmie okazjonalnym

Natomiast jeśli stosujemy najem okazjonalny i spełnimy wszystkie przewidziane ustawą przesłanki do jego zaistnienia poza zgłoszeniem najmu do Urzędu Skarbowego, to najem okazjonalny nie zaistnieje ? nie będziemy więc mieli możliwości szybszej eksmisji lokatora w przypadku problemów. Tylko spełnienie wszystkich przesłanek daje nam bowiem prawo do przeprowadzenia szybszej ścieżki do otrzymania tytułu wykonawczego.

 

Brak zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego będzie niósł za sobą odmienne konsekwencje w zależności od dokonywanych przez nas czynności i faktycznego rozliczania tego dochodu z fiskusem. Warto jednak być świadomym tego na co możemy się narażamy w przypadku celowego utrzymywania wynajmu w szarej strefie i co możemy zrobić jeśli brak zgłoszenia jest tylko naszym nieświadomym przeoczeniem.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

 

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (5 głosów, średnia: 4,40 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

15 Comments

  1. Grzegorz

    Prosiłbym o pomoc.
    Mam pytanie o zgłoszenie do US wynajmu okazjonalnego.
    Wynajmujemy mieszkanie od 3 lat, jest to zgłoszone do US, płacimy podatki. Natomiast od kilku miesiecy z nowymi lokatorami przeszliśmy na wynajem okazjonalny, natomiast zapomnieliśmy go zgłosić w ciagu 14 dni do US. Co mamy zrobić teraz, żeby wynajem okazjonalny i zapisy zwiazane z jego zawarciem działaly?
    Wszyscy piszą, że trzeba zgłaszać ale nikt nie tłumaczy co zrobić jak sie nie zgłosiło w terminie.
    Z góry dziekuję za odpowidż.
    Grzegorz

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Temat jest bardziej skomplikowany niż mogłoby się wydawać. Ustawa przewiduje termin 14 dni od rozpoczęcia najmu na zgłoszenie wynajmu okazjonalnego. Uchybienie temu terminowi co do zasady wiąże się z tym, że nie spełni się jednej z przesłanek określonych w ustawie i nie będzie można zastosować tej instytucji w przypadku potrzeby eksmisji lokatora. Sąd nadający klauzulę wykonalności badając złożone dokumenty wykaże ten fakt i odmówi nadania klauzuli. Z jednej strony można stosować przepisy dotyczące uchybienia terminu i przy takim spóźnionym zgłoszeniu należałoby wykazać, że nie mieliście możliwości złożenia zawiadomienia wcześniej (np. ciężka choroba, odcięcie od świata itp.), jeśli jednak powody dla których nie dotrzymało się terminu będą błahe to sąd ich nie uzna i niestety nic się z tym nie zrobi. Co prawda przepis o zgłoszeniu najmu okazjonalnego powinien być w mojej ocenie interpretowany przy użyciu wykładni funkcjonalnej, czyli chodzi o to by właściciel wynajmując mieszkanie odprowadzał koniec końców podatki, dzięki czemu przysługuje mu ochrona państwa w przypadku kłopotów z najemcami, ale stosując te unormowania prawne literalnie (a tak pewnie podchodzi do nich sąd) to sytuacja jest zero-jedynkowa: albo dopełniło się wszystkich formalności i mamy możliwość szybszej eksmisji, albo nie i dobrodziejstwa wynikające z najmu okazjonalnego nam nie przysługują.
      Innym rozwiązaniem jest ponowne zawarcie umowy najmu okazjonalnego – wiąże się to jednak z ponownym ściąganiem najemców do notariusza i dublowaniem poniesionych już w związku z tym kosztów. Jest to przy tym formalnie najbezpieczniejsze wyjście.

      Reply
  2. Tomek

    Poprosiłbym o pomoc. Parę miesięcy temu wujek, który wyjechał do Niemiec pozostawił mi pod opieką mieszkanie. Zawarliśmy umowę na piśmie, jednak wujek ze względu na brak czasu nie zgłosił jej do US. Czy mogę w imieniu wujka, jako najemca (nie mam żadnych pisemnych pełnomocnictw, jedynie telefoniczne błogosławieństwo abym to zrobił :)) zgłosić fakt wynajmu przez niego mieszkania i wybrać formę rozliczania? Czy musi dokonać tego osobiście jak będzie w Polsce? Jeśli ja mógłbym to zrobić w jego imieniu to oprócz umowy powinienem jeszcze jakiś uzupełniony wniosek bądź formularz? Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam Tomek.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Możesz to zrobić w jego imieniu, ale musisz mieć do tego pełnomocnictwo na urzędowym druku PPS – jest ono również obwarowane opłatą skarbową w wysokości 17 zł od pełnomocnictwa, choć nie jestem pewien czy w tej relacji rodzinnej nie będzie to zwolnione z takiej opłaty. Najprostszym rozwiązaniem jest wysłanie takiego druku do wyboru formy opodatkowania do wujka, który je uzupełni, popisze i wyśle do Urzędu Skarbowego pocztą.

      Reply
  3. Dzoana

    Dzień dobry, mam dwa pytania:
    1. Czy jeśli przestaje się wynajmowac mieszkanie, nalezy to zglosic do urzedu? Czy jeśli tego nie uczyniłam, wg urzędu dalej je wynajmuję? Wynajmowalam mieszkanie w 2013 roku, potem nie, a teraz od tego roku znowu je wynajmuje i chce to teraz zglosic
    2. Czy urzad moze podejrzewac, ze wynajmowalam je w miedzyczasie na czarno? Czy bedzie to jakos sprawdzac? I jak ewentualnie, bo mieszkam za granica i obawiam sie, ze beda mnie np wzywac do us.
    z gory dziekuje za odpowiedz.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Cześć, nie musisz zgłaszać do urzędu, że przestałaś wynajmować mieszkanie. Do US zgłaszamy wybór formy opodatkowania przychodów z najmu, odprowadzamy zaliczki i raz w roku deklarujemy jaki przychód uzyskaliśmy z tego tytułu. Jeśli wynajmowałaś mieszkanie w 2013 a później miałaś przerwę w wynajmie to pamiętaj teraz tylko (o ile chcesz rozliczać podatek ryczałtem) by ponownie zgłosić wybór formy opodatkowania do US – oświadczenia złożone przed 2015 trzeba było każdego roku ponawiać, ale jak teraz dokonasz wyboru to będzie on skuteczny w kolejnych latach do czasu, aż nie złożysz nowego oświadczenia.
      Urząd może wiele rzeczy podejrzewać 😉 zastanawiać z pewnością mogą nieregularnie odprowadzane zaliczki, różna ich wysokość itd. ale jeśli w tym czasie mieszkania nie wynajmowałaś to nie masz się czego obawiać – po prostu jeśli zapytają to tak im odpowiedz 🙂

      Reply
  4. magdalena

    Dziekuje za odpowiedz a jakie rozliczenie najepsze bedzie w moim wypadku jesli najemca placi mi tylko odtspne a rachunki sam oplaca i czy zkwoty 900 zl duzo bedzie do zaplaty tego podatku

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      To już zależy od tego jak masz skonstruowaną umowę najmu. Muszą być tam odpowiednie zapisy, by nie stanowiły Twojego przychodu. Przy zapisie na newsletter dostajesz wzór umowy, która już zawiera takie postanowienia. Sama wysokość podatku natomiast będzie zależeć od formy opodatkowania jaką wybierzesz. Zachęcam Cię do zapoznania się z artykułem: https://wynajemca.com.pl/podatek-wynajmu-formy-opodatkowania/

      Reply
  5. Magdalena

    Witam od 2 lat wynajmuje mieszkanie mam umowe ale nie.zglosilam I nie odprowadzam podaku do urzedu skarbowego a chcialbym to zmienic z.z chwila zgloszenia urzaad bedzie sprawdzal wstecz wglebial sie od kiedy wynajmuje nawet jakbym.podpisala juz nowa umowe innym najemca czy sprawdza wstecz.Niewiem boje sie wogule tego ruszac by nie grzebali anie widzi mi sie zaplata za te 2 lat gdyz nie bedzie to mala suma:(

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Najlepiej zgłosić to tak szybko jak to możliwe. Urząd nie kontroluje i nie zagłębia się z automatu czy oświadczenie o pierwszym przychodzie jest zgodne z prawdą, chyba że coś budzi jego wątpliwości i zastrzeżenia. Warto jednak zgłosić to już teraz bo wkrótce możemy się spodziewać rozpoczęcia kontroli wynajmujących w Polsce.

      Reply
  6. Animka

    Proszę o pomoc. W 2014 roku zaczęłam wynajmować mieszkanie od pewnego Pana. Mieszkałam tam do kwietnia br. Nie miałam na opłaty, więc musiałam się wyprowadzić razem z dzieckiem. Zalegam również za kilka miesięcy, każdy miesiąc=700zl. Właściciel mieszkania codziennie wydzwania do mnie po kilka razy. Umawialam się z nim na spłatę ratalną, ale i tak codziennie mnie neka, grozi, że będzie nachodzil moją mamę, rodzinę, choć pisalam, że na razie nie mam środków do życia i muszę się wstrzymać ze spłatą na jakiś czas. Dodam tylko, że oczywiście najem nie był zgłoszony do US. Potwierdzenia opłat za mieszkanie ani ja ani on nie stosowalismy. Dziś zagroził, że poda sprawę do adwokata. Co mogę zrobić w tym przypadku? Jak się obronić?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Sugerowałbym zawrzeć z wynajmującym pisemną ugodę, w której zobowiązujesz się do uregulowania długu w zaakceptowanym przez wynajmującego czasie (biorąc pod uwagę Twoje możliwości). Taka ugoda, o ile będzie przez Ciebie realizowana zabezpieczy Cię przed ścieżką sądową, która spotęguje poniesione przez Ciebie koszty. Pamiętaj przy tym, że taka ugoda musi być wynikiem konsensusu pomiędzy Tobą a wynajmującym, sami musicie więc dojść do jakiegoś porozumienia. W przeciwnym wypadku wynajmujący będzie mógł wystąpić na ścieżkę sądową domagając się od Ciebie zapłaty. Nie jestem karnistą, ale w Polsce obowiązują wedle mojej wiedzy przepisy, które umożliwiają przeciwstawienie się nękaniu, za jaki można przytoczoną przez Ciebie sytuację.
      Moim zdaniem jednak najlepiej dla wszystkich będzie jeśli spotkacie się przy „okrągłym stole” bez nerwów i poszukacie rozwiązania, które nie doprowadzi Cię na skraj ubóstwa, a wynajmującemu – który przecież słusznie oczekuje zapłaty za wynajem – zagwarantuje odzyskanie pieniędzy, które jesteś mu winna.

      Reply
  7. Olek

    Dziękuję za odpowiedź

    Reply
  8. Olek

    Proszę o informację jak należy postąpić w poniżej opisanej sytuacji. W maju 2017 r. złożyłem w US oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu umowy najmu. Przedmiotem najmu jest garaż. Wzór oświadczenia zawierał informacje o dacie zawarcia umowy, przedmiocie umowy i dacie uzyskania pierwszego przychodu. Od czerwca wpłacam zaliczki do US.
    W tej chwili postanowiłem wynająć mieszkanie i uzyskiwać z tego tytułu dodatkowy przychód, który także chciałbym opodatkować w formie ryczałtu. Moje pytanie brzmi: czy powinienem ponownie złożyć ww. oświadczenie, tym razem wpisując dane dot. umowy najmu mieszkania, czy też wystarczające jest poprzednie oświadczenie i wystarczy jeśli będę wpłacał zaliczki od nowego przychodu? Czy tę drugą umowę powinienem zgłosić do US?
    Z góry dziękuję za odpowiedź.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      wybór formy opodatkowania przychodów z wynajmu dotyczy wszystkich wynajmowanych przez Ciebie nieruchomości. nie jest potrzebne kolejne zgłoszenie, wystarczy odprowadzanie odpowiednio wyższych zaliczek

      Reply

Dodaj komentarz