Nie ma co ukrywać, że jednym z decydujących czynników o wynajęciu danego mieszkania pozostaje wysokość czynszu najmu. Zbyt wysoki może sprawić, że nikt nie zainteresuje się naszym ogłoszeniem kreując tym samym długi czas pustostanu. Jak jednak ująć wysokość czynszu? Z opłatami do administracji czy bez nich? Poniżej kilka wskazówek.
Na samym początku musimy ustalić, że czynsz najmu to ta część płatności, która przeznaczona jest bezpośrednio dla wynajmującego. Nie obejmuje on czynszu do wspólnoty lub spółdzielni, ani rachunków - te są opłatami eksploatacyjnymi i nie trafiają do kieszeni właściciela mieszkania, a jeśli nawet trafiają to zaraz z niej wypływają by te zobowiązania uregulować.
Czynsz najmu jest więc tym, co z wynajmu przeznaczone jest dla wynajmującego. W niektórych regionach określa się to jako "odstępne". Bardziej fachowo i adekwatnie nazywamy to czynszem najmu netto. Dla szybkiego wyjaśnienia: czynsz brutto jest w tej terminologii sumą czynszu najmu, czynszu do administracji i ewentualnie rachunków za media. Jak więc określać wysokość czynszu w ogłoszeniu mieszkania na wynajem? Jest kilka technik, opiszę jednak dwie najważniejsze z nich.
Jednym ze sposobów określania wysokości czynszu najmu jest przyjęcie czynszu najmu brutto, jako całkowity koszt wynajmu. Ewentualnie zaznaczyć można, że do czynszu dochodzą jeszcze opłaty licznikowe wykraczające poza przyjęte zużycie takich mediów jak woda, ogrzewanie, prąd czy gaz. Jest to chyba najprostszy ze sposobów i najbardziej zrozumiały przez potencjalnych najemców. Potrafi nam jednak przysporzyć kilku kłopotów.
Po pierwsze, jeśli pobieramy czynsz ryczałtem, to prawdopodobnie nasza umowa najmu nie jest przy tym właściwie zoptymalizowana pod kątem podatkowym. Czyli jeśli rozliczamy podatek dochodowy w formie ryczałtu, to podstawą naszego opodatkowania będzie wszystko, co danego miesiąca zapłaci nam najemca, a nie czynsz najmu netto. W ciągu roku znacząco zawyży to zapłacony przez nas podatek.
Po drugie, ryczałtowe określenie czynszu nie wyszczególnia z reguły składników czynszu administracyjnego. Jeśli nastąpi jakakolwiek zwyżka którejkolwiek ze stawek, np. utrzymanie nieruchomości wspólnej, to obciąży ona nasze konto. My bowiem będziemy musieli pokrywać zwiększone koszty, w czasie gdy najemca nadal będzie płacił nam kwotę na jaką się z nim umówiliśmy.
Rozwiązanie proste, ale powodować może dodatkowe, zupełnie niepotrzebne koszty po naszej stronie.
Innym rozwiązaniem jest przedstawianie w ogłoszeniu wysokości czynszu jako czynsz najmu netto, oraz dookreślenie opłat eksploatacyjnych. Do tych drugich zaliczyć powinniśmy "czysty" czynsz administracyjny nie uwzględniający jeszcze zaliczek na wodę, opłat za śmieci czy ogrzewanie mieszkania.
Pamiętać należy, że wysokość zaliczek na wodę będzie się różnić w zależności od liczby osób zamieszkujących mieszkanie. Bezcelowe pozostaje zatem określanie czynszu dla jednej osoby, później dla dwóch, trzech itd. Woda jest indywidualnym zużyciem naszych lokatorów - to oni decydować będą o faktycznym jej zużyciu i wysokości opłat za nią. Jeśli pobrane przez administrację zaliczki okażą się wyższe, aniżeli faktyczne zużycie, to przysługiwać im będzie zwrot nadpłaty.
Możemy jeszcze określić, że najemca opłaca rachunki za energię elektryczną. Najlepiej by było to wyszczególnione w ogłoszeniu jako osobna opłata eksploatacyjna - bowiem jej wysokość również zależeć będzie od samego lokatora. Jeśli nie zdecydowaliśmy się przepisać umowy o dostawę energii na najemcę to musimy go poinformować o wysokości pobieranych zaliczek i sposobie rozliczenia.
Jest to technika inna, nieco mniej jasna, ale tylko na początku. Określając w ogłoszeniu wysokość czynszu przy uwzględnieniu tylko czynszu najmu netto, a następnie w treści ogłoszenia doprecyzowanie wysokości opłat eksploatacyjnych, w tym czynszu do administracji jednoznacznie ukazuje najemcy, że część ponoszonych przez niego kosztów to opłaty za zużyte media i utrzymanie we właściwym stanie nieruchomości wspólnej, czyli otoczenia w którym zdecydował się zamieszkać. Takie rozbicie czynszu jest też dużo bardziej opłacalne z punktu widzenia optymalizacji podatkowej - jeśli rozliczalibyśmy się z Urzędem Skarbowym w formie ryczałtu, naszą podstawą opodatkowania (przy właściwie skonstruowanej umowie) będzie tylko czynsz najmu netto, co pozwoli nam zaoszczędzić spore kwoty na przestrzeni lat.
Jak więc określać czynsz najmu w ogłoszeniu? Osobiście pozostaję zwolennikiem tego drugiego rozwiązania, mimo jego mniejszej przejrzystości. Ma on jednak znaczące zalety dla późniejszych rozliczeń podatkowych oraz tych dokonywanych z samym najemcą. Jeśli w międzyczasie zwiększona zostanie stawka za utrzymanie nieruchomości wspólnej, nasza kieszeń nie odczuje tego kosztu - umawiamy się bowiem z najemcą, że czynsz przeznaczony dla nas pozostaje niezmienny, a on o tym wie już w momencie wiązania się z nami umową. Jest to przy tym najuczciwsze dla obu stron umowy najmu.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
