Księga Wieczysta – wszyscy o niej słyszeli, nie każdy potrafi ją czytać. Interesuje Cię zakup nieruchomości lub chcesz sprawdzić czy osoba, z którą rozmawiasz faktycznie może wynająć Ci mieszkanie? Poniżej garść wskazówek jak powinieneś czytać treść Księgi Wieczystej, na co zwrócić szczególną uwagę i co można zrobić, jeśli nie znasz numeru KW.
Księga Wieczysta jest oficjalnym, państwowym zbiorem informacji dotyczących konkretnej nieruchomości służącym ustaleniu jej stanu prawnego. Może być prowadzona zarówno dla nieruchomości stanowiącej odrębną własność, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To podstawowe źródło wiedzy, z którego powinien skorzystać każdy zmierzający do zakupu mieszkania czy działki czy też zawarcia umowy najmu. Zawiera ona dane służące identyfikacji nieruchomości, aktualnego właściciela oraz ewentualnych obciążeń na rzecz osób trzecich.
Jest to zbiór urzędowy, prowadzony w sądach rejonowych, a jakiekolwiek zmiany treści ujawnione w Księdze Wieczystej wymagają ich zatwierdzenia przez sąd po wcześniejszym złożeniu odpowiedniego wniosku. Nie ma więc możliwości by zmiana w KW wprowadzona została samodzielnie poza kontrolą państwa.
Podstawowym celem prowadzenia Ksiąg Wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami poprzez ujawnienie treści każdej KW w sposób ogólnodostępny (o tym dalej). Istnieje domniemanie – wyrażone wprost w ustawie o Księgach Wieczystych i hipotece (Dz.U.2019.2204) – o zgodności informacji w nich zawartych z rzeczywistym stanem prawnym.
Art. 5 ustawy stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia wiary publicznej Ksiąg Wieczystych nie chroni jednak nieodpłatnych rozporządzeń nieruchomością albo takich, które dokonane zostały na rzecz nabywcy (kupującego/najemcy) działającego w złej wierze.
Numer interesującej Księgi Wieczystej najprościej jest uzyskać od Właściciela nieruchomości. W zdecydowanej części przypadków otrzymamy unikalny, trzyczęściowy numer składający się z oznaczenia sądu, w którym prowadzona jest Księga Wieczysta, numer identyfikacyjny oraz cyfrę kontrolną. Prawidłowy numer Księgi Wieczystej wygląda jak niżej:
WA1M/01239688/1
(numer spreparowany, nie odnoszący się do żadnej nieruchomości)
Może się zdarzyć, że spotkasz się z numerem Księgi Wieczystej, który nie będzie przypominał tego wyżej, np. KW nr 34678. W takiej sytuacji musisz dojść do aktualnego numeru Księgi Wieczystej (określonego wedle nowego wzoru oznaczenia KW) samodzielnie. Od razu Cię uspokoję, nie jest to takie trudne.
W pierwszej kolejności musisz określić na obszarze jakiego sądu rejonowego położona jest nieruchomość. Każdy z sądów ma swoje własne oznaczenie w systemie Ksiąg Wieczystych. Przykładowo: Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa ma oznaczenie WA6M. By odnaleźć właściwy prefiks wystarczy, że wejdziesz na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i rozwiniesz listę w pierwszym polu po lewej:
Dla Warszawy mamy kilka sądów prowadzących Księgi Wieczyste. Jeśli nie wiesz który jest właściwy, najlepiej wpisać oznaczenie takie oznaczenie jak WA6M w wyszukiwarce internetowej, a przedstawione wyniki nakierują Cię, którego sądu ono dotyczy.
Drugim krokiem jest ustalenie numeru identyfikacyjnego księgi. Ten numer zawsze składa się z 8 cyfr. Jedyne co musisz zrobić to wziąć numer starej KW i dodać przed nim tyle zer, ile jest potrzebnych by nowy numer miał łącznie 8 cyfr. Przykładowo, numer identyfikacyjny dla KW o starym numerze 34678 to 00034678. Proste. Wystarczyło uzupełnić znany nam numer o trzy zera na początku.
Ostatni etap to ustalenie liczby kontrolnej. Tutaj działamy już metodą prób i błędów. Liczba kontrolna nosi wartość od 0 do 9. Sprawdzamy najpierw 0. Później 1, 2, 3 itd. W najgorszym razie trafimy za dziesiątym razem.
W innym wypadku może się okazać, że otrzymałeś od Właściciela nieruchomości numer KW o właściwej strukturze (np. wcześniej wygenerowany WA1M/01239688/1), który dotyczy… całego budynku mieszkalnego. Nic strasznego, bez nerwów. Niektórzy posiadają taki numer KW z umowy z deweloperem i zwyczajnie zapominają o tym, że na dalszym etapie ich lokal został wyodrębniony z pierwotnej Księgi Wieczystej i otrzymał swój unikalny numer. Jak zatem odnaleźć interesującą nas KW?
(część numerów identyfikacyjnych zasłonięta celowo)
Wystarczy, że znamy numer interesującego nas lokalu i odnajdziemy go na liście w rubryce Budynki -> Informacja o wyodrębnionych lokalach. Najpierw będziemy mieli pogrubiony numer lokalu, a następnie pogrubiony numer Księgi Wieczystej prowadzonej dla tego właśnie lokalu.
Możemy również pójść na skróty i odnaleźć Księgi Wieczyste po adresie korzystając z komercyjnych narzędzi. Zajmie Ci to zdecydowanie mniej czasu. Jeśli niekoniecznie chcemy dawać znać Właścicielowi, że chcemy sprawdzić jego nieruchomość to skorzystanie z tego rozwiązania będzie nie tylko najszybsze, ale i najdyskretniejsze. Będziesz bowiem mógł zapoznać się ze stanem prawnym mieszkania czy działki jeszcze przed pierwszym kontaktem z Właścicielem totalnie bez jego wiedzy.
Znając numer Księgi Wieczystej najprościej otworzyć stronę Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/ Za pośrednictwem tego portalu mamy wgląd w aktualną treść KW. Możemy również przejrzeć zupełną treść Księgi Wieczystej, z reguły z większą ilością danych.
Same akta Ksiąg Wieczystych (czyli dokumenty stanowiące podstawę ujawnionych w KW informacji) przechowuje się w sądzie, a wgląd w nie może uzyskać w obecności pracownika sądu notariusz albo osoba mająca w tym (potwierdzony) interes prawny.
Księga Wieczysta zawsze składa się z czterech działów, a każdy z nich zawiera inny rodzaj informacji na temat nieruchomości. W zależności od celu w jakim sprawdzamy KW bardziej interesująca może być dla nas treść w jednym albo drugim. Poniżej krótki opis każdego z nich.
Pierwszy dział obejmuje oznaczenie samej nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Szczegóły znajdują się w dwóch zakładkach:
Tutaj znajdziemy dokładny adres i krótki opis lokalu z wymienieniem liczby pomieszczeń, ich rodzaju oraz łącznej powierzchni nieruchomości. Dowiemy się również na której kondygnacji znajduje się mieszkanie i czy stanowi ono odrębną własność. Na samym dole jest podstawa prawna umieszczenia wpisu w Księdze Wieczystej wraz ze wskazaniem miejsca położenia akt i numerami kart. Warto zwrócić uwagę, że powierzchnia użytkowa lokalu może zawierać w sobie pomieszczenia przynależne do mieszkania, takie jak np. piwnica czy komórka lokatorska.
W drugiej zakładce znajduje się spis praw związanych z własnością. W zależności czy będzie to nieruchomość z pełną własnością czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dział ten będzie wyglądać nieco inaczej. W tym pierwszym przypadku znajdziemy informacje o udziale związanym z własnością lokalu oraz numer KW, z której wyodrębniono lokal:
w drugim o opis spółdzielni mieszkaniowej w ramach której dana nieruchomość się znajduje. Podobnie jak w pierwszej zakładce z oznaczeniem nieruchomości i tutaj na dole oznaczone będą dokumenty stanowiące podstawę wpisu:
Dział drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Po zweryfikowaniu informacji zawartych w dziale pierwszym możemy już spokojnie sprawdzić czy nasz sprzedający lub wynajmujący jest osobą, z którą możemy zawrzeć umowę kupna lub najmu.
Jeśli widzisz kilku właścicieli to wymienieni z imienia i nazwiska, imion rodziców i numeru PESEL będą tutaj wszyscy z nich.
Uwaga: Jeśli sprawdzamy Księgę Wieczystą dla miejsca postojowego w hali garażowej to w tym dziale znajdziemy z reguły długą listę wszystkich współwłaścicieli, którym przysługuje współwłasność w jednej KW wraz z oznaczeniem wielkości udziału.
Trzeci dział przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (poza hipotekami, dla których wyodrębniono ostatni, czwarty dział). Ta zakładka jest szczególnie istotna dla kupujących, którzy chcieliby mieć pewność, że nie zamierzają zapłacić za bombę z opóźnionym zapłonem.
Cały ten dział może być „pusty” i nie zawierać jakichkolwiek informacji – to dobrze.
Możesz w nim jednak znaleźć ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości co powinno być dla Ciebie poważną lampką ostrzegawczą. Innymi prawami wpisanymi do Księgi Wieczystej mogą być m.in. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, jak również wzmianki o roszczeniach dotyczących przeniesienia własności albo ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.
W dziale czwartym znajdziesz informacje na temat ewentualnych zabezpieczeń na nieruchomości: czy to umownych wynikających z zaciągniętego przez właściciela kredytu czy też hipotek przymusowych. W przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką znajdziemy w tym miejscu wzmiankę o sumie zabezpieczenia (kwota pozostająca do spłaty) oraz walutą płatności (złoty polski, euro, frank szwajcarski), podstawę wpisu oraz wierzyciela.
Mogą się również zdarzyć sytuacje, w których interesująca nas nieruchomość nie posiada Księgi Wieczystej dla konkretnego lokalu. Najczęstszym przypadkiem może być nieuregulowany stan prawny gruntu, na którym położona jest nieruchomość. Możemy również napotkać przypadek, w którym mieszkanie stanowi wyłącznie udział w całej nieruchomości z prawem wyłącznego korzystania. Jest to ciekawa konstrukcja prawna, w której budynek składający się z np. 50 mieszkań posiada jedną Księgę Wieczystą, a każdy z lokali oznaczony jest konkretnym udziałem właściciela.
Jeśli masz do czynienia z nieruchomością dla której nie ma założonej Księgi Wieczystej to powinieneś się zorientować czy istnieje możliwość jej utworzenia. Jeśli nie jest to możliwe, to jej zakup nie może się odbyć na kredyt – żaden bank nie udzieli Ci bowiem finansowania bez gwarancji uzyskania zabezpieczenia na nabywanej nieruchomości w postaci wpisu do hipoteki. Jedyne co pozostaje w takiej sytuacji to zakup za gotówkę, co w pewnych przypadkach może być plusem dla inwestora, który wykorzysta ten fakt jako argument za obniżeniem ceny zakupu.
Czytając Księgę Wieczystą powinieneś zawsze sprawdzić każdy z zawartych w niej działów. Najlepiej robić to metodycznie, tzn. zacząć od działu pierwszego, w którym potwierdzisz adres nieruchomości. Następnie przejdź do zweryfikowania jej właściciela/właścicieli, a później sprawdź czy nie jest ona obciążona jakimś prawem rzeczowym, które przy zakupie mieszkania czy działki samo z siebie nie zniknie.
Musisz być również świadomy, że jeśli zakupisz nieruchomość obciążoną hipoteką umowną (kredyt udzielony przez bank sprzedającemu) lub hipoteką przymusową (postępowanie egzekucyjne) to zapłata przez Ciebie pełnej ceny na rzecz zbywcy nie stanowi spłaty wierzyciela stanowiącej podstawę do usunięcia wpisu. Zabezpieczenie w tym wypadku idzie z nieruchomością, a nie z właścicielem. Dlatego tak ważne jest, by w akcie notarialnym zapisać jaka wartość ceny kierowana jest na konto sprzedającego, a jaka kwota przeznaczana jest na spłatę banku lub innego wierzyciela żeby mieć pewność że dług zostanie spłacony, a hipoteka wykreślona.
Możesz również ustalić ze sprzedającym, że zapłacisz cenę pomniejszoną o wartość długu, a wierzycieli spłacisz we własnym zakresie, choć w przypadku dużych sum możesz się spotkać z zarzutem Urzędu Skarbowego o zaniżeniu ceny nieruchomości od której oczywiście obliczany jest należny podatek PCC.
Jeśli interesuje Cię zakup (lub wynajem) nieruchomości zawsze warto uważnie zapoznać się z treścią Księgi Wieczystej. Zawarte w niej informacje mogą oszczędzić Ci niepotrzebnych nerwów, a wnikliwa analiza stanu prawnego nie jest czymś poza Twoim zasięgiem.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
