Ile kosztuje najem okazjonalny/instytucjonalny?

Stosując najem okazjonalny i instytucjonalny zmuszeni jesteśmy skorzystać z usług notariusza, który sporządzi akt o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę. Jeszcze nie tak dawno wynagrodzenie za te czynności było jasno określone w przepisach. A ile teraz kosztuje przygotowanie aktu do najmu okazjonalnego/instytucjonalnego?

Odwołanie do minimalnego wynagrodzenia

Do 10 września 2017 r. wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę wynosiło 10% minimalnego wynagrodzenia za pracę. Była to stawka prosta i łatwa do odnalezienia nawet przez osoby, które nie do końca czuły się swobodnie w gąszczu przepisów prawnych. Samo minimalne wynagrodzenie było bowiem (i nadal pozostaje) informacją ogólnodostępną, a jakiekolwiek zmiany w tym zakresie skutecznie docierają do nas m. in. za pośrednictwem mass mediów. Każdego roku, gdy rząd podnosił poziom minimalnego wynagrodzenia, zmianie ulegał również koszt notariusza przy najmie okazjonalnym. System był prosty i funkcjonował w sposób w przeważającej mierze zrozumiały dla obywateli. A Jak jest teraz?

Bałagan legislacyjny

Od 11 września 2017 r. kiedy to w życie weszła nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów obok zmian dotyczących najmu okazjonalnego i wprowadzenia nowej umowy najmu instytucjonalnego, zmieniono również sposób wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Obecna formuła brzmi tak:

„Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonywanych przy sporządzaniu oświadczenia […] wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normatywnego bez opcji za 1m2 mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy […] o Krajowym Zasobie Nieruchomości […], określoną dla miasta stołecznego Warszawy.”

Sama treść nadal pozostaje zrozumiała dla prawnika lub specjalisty obracającego się w branży nieruchomości. Niekoniecznie musi być już tak prosta dla osoby, która najem okazjonalny stosuje raz w roku lub rzadziej. Odwołanie się przy tym do kwoty czynszu normatywnego bez opcji za 1m2 mieszkania na wynajem określonego dla miasta stołecznego Warszawy powoduje konieczność dłuższego poszukiwania tej jednej, interesującej nas stawki. Zamiast więc ułatwiać dostęp do informacji i tworzyć prawo, które co do zasady ma być zrozumiałe dla każdego, przepis ten wprowadza niepotrzebny zamęt i dezorientację. Co więcej, mimo iż znowelizowano ustawę i poziom wynagrodzenia notariusza został określony w zupełnie inny sposób, nadal nie ma niezbędnego rozporządzenia, które wskazywałoby kwotę czynszu normatywnego bez opcji za 1 m2.

Ile kosztuje najem okazjonalny/instytucjonalny?

Ile więc kosztuje najem okazjonalny i instytucjonalny? Na ten moment nie wie tego nikt. Mówi się, że stawka za 1 m2 bez opcji wynosić ma 13,50 zł. Stawka te będzie ulegać zmianie w przyszłości, podobnie jak poziom minimalnego wynagrodzenia. Od razu pojawiły się wątpliwości, jak ma być w takim razie liczony koszt aktu notarialnego: czy zależeć on będzie od metrażu wynajmowanego przez nas mieszkania czy też ma być to 13,50 zł jako całość? Ministerstwo Sprawiedliwości stoi na stanowisku, że całkowity koszt czynności notariusza przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym wynosić ma 13,50 zł, co spotkało się z mocnym sprzeciwem po stronie samych notariuszy. Krajowa Rada Notarialna zaczęła lobbować za zmianą tego przepisu. Dlaczego?

Wylanie dziecka z kąpielą

Przeczytaj również: Jak przekonać najemcę do najmu okazjonalnego?

Choć sam pozostaję zwolennikiem najmu okazjonalnego i zależy mi na jego powszechności doprowadzając do zapewnienia większego bezpieczeństwa wynajmującym w systemie, który na osoby prywatne przerzuca konstytucyjny obowiązek państwa do zapewniania obywatelom właściwej gospodarki mieszkaniowej i przeciwdziałaniu bezdomności, tak przy nowym poziomie wynagrodzenia notariuszy mam spore wątpliwości. Pamiętajmy, że akt notarialny o poddaniu się egzekucji to nie jest świstek papieru, który otrzymujemy po zrobieniu zakupów w sklepie. Jego przygotowanie wymaga określonej pracy, przygotowania, odczytania i poświadczenia. 13,50 zł (powiększone o podatek VAT) to stawka moim zdaniem kuriozalna, przygotowana na potrzeby przyszłego operatora Mieszkań Plus. Już teraz docierają do mnie sygnały, że notariusze nie będą chcieli uczestniczyć w przygotowywaniu oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji za takie pieniądze. Oficjalnie odmówić nie mogą. Mogą natomiast wyznaczyć nam termin za 3 miesiące… Wszystko po to, byśmy sami odpuścili.

Wynagrodzenie nieokreślone w innych przepisach

Chcąc zastosować najem okazjonalny i instytucjonalny – jeśli znajdziemy notariusza, który chce nam pomóc – możemy przyjąć wynagrodzenie za sporządzony akt notarialny wedle taksy, dla której przepisy nie określają innej stawki. W takim przypadku – póki nie ma wydanego rozporządzenia, o którym mowa była wcześniej – notariusz może określić swoje wynagrodzenie na poziomie 200 zł + VAT. Czyli tyle, ile w 2017 roku kosztował najem okazjonalny. Zastosuje on inną podstawę prawną, ale koniec końców skutek będzie ten sam: spełnimy jedną z przesłanek koniecznych do zaistnienia najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

 

Do czasu, gdy nie zostanie wydane rozporządzenie określające kwotę czynszu normatywnego bez opcji dla 1 m2 i sama praktyka nie określi w jaki sposób ta stawka ma się przełożyć na wynagrodzenie notariusza pozostawać będziemy w pewnym zawieszeniu. Niepewność po stronie samych notariuszy już doprowadziła do sporych trudności w stosowaniu najmu okazjonalnego. Jeśli jednak dobrze poszukamy, z pewnością znajdziemy takiego rejenta, który – stosując inną podstawę prawną – sporządzi akt za pieniądze jakie musielibyśmy zapłacić przed wejściem w życie znowelizowanej ustawy.

Borysław Pasierbski

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (4 głosów, średnia: 4,75 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

8 Comments

  1. andi

    OK. Jeśli ktoś sobie życzy i chce za to zapłacić, nikt nie zabrania sporządzenia całej umowy najmu w formie aktu notarialnego. Natomiast standardowe oświadczenie powinno zawierać to co jest wystarczające do egzekucji (dane+oświadczenie z 777) – i kosztować tyle, aby nikt nawet nie zastanawiał się czy z tego korzystać.
    Pewnie, ze prościej byłoby bez notariusza, ale jak komornik miałby weryfikować oświadczenie?
    Potrzebna byłaby raczej szybka ścieżka sądowa (typu tryb nakazowy), ale czy w tym przypadku da się to zrobić (z powodów społecznych) nie wylewając dziecka z kąpielą?
    Obawiam się że nie – pozostaje więc chyba jedynie upowszechnienie „ścieżki notarialnej”, kroki w kierunku czego podjęto – choć również uważam że stawka 13,50 to jednak przegięcie w drugą stronę.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Mówisz cały czas o oświadczeniu najemcy, a moim zdaniem eksmisja nierzetelnego lokatora powinna się odbywać na podstawie rozwiązania umowy najmu, czyli utraty prawa do korzystania z lokalu. Z pewnością przy tym powinny zostać zastosowane pewne mechanizmy ochronne dla najemcy by nie dochodziło do nadużyć, ale przy odpowiedniej edukacji społeczeństwa (również w innych dziedzinach życia) i poszanowaniu zobowiązań które się zaciąga taki system byłby dużo lepszy. To jednak temat, którego nie da się omówić w jednym artykule czy komentarzu. Potrzebny jest szeroko zakrojony dyskurs, do którego przyłączą się przedstawiciele z różnych środowisk.

      Reply
  2. andi

    7 stron to chyba już jednak jakieś sztuczne „pompowanie” aktu przepisywaniem (czy kopiowaniem) zapisów ustawowych. To przecież proste oświadczenie wskazujące gdzie najemca się wyprowadzi i że poddaje się egzekucji z art 777 kpc.
    Zresztą tak czy inaczej – ile by tych stron nie było – tekst oświadczenia jest przecież w 90% standardowy (poza danymi osobowymi i adresami).
    Nie rozumiem też dlaczego miałbym traktować opłatę dla notariusza jako swego rodzaju ubezpieczenie.
    To ubezpieczenie daje wynajmującemu ustawa, nie notariusz. Sporządzenie aktu notarialnego to tylko czynność administracyjna, której koszt powinien odzwierciedlać stopień skomplikowania i czas potrzebny na jej dokonanie. Te są zaś z całą pewnością niewielkie i porównanie z testamentem jest tu jak najbardziej zasadne.
    Zresztą marginalna popularność najmu okazjonalnego pokazuje że to jest jakaś bariera, ograniczająca działanie bardzo sensownego przecież narzędzia uelastycznienia rynku wynajmu. A notariusze wcale nie musieliby zarabiać mniej – gdyby 30% (zamiast ułamka %) wynajmujących stosowało najem okazjonalny to nawet przy pięciokrotnie niższej taksie przychód byłby większy.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Bardzo wiele zależy od samej umowy najmu na podstawie której sporządzany jest akt o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Wiele też pewnie zależy od notariusza. W naszych aktach do najmu okazjonalnego sporo jest powtórzeń z umowy, ale nigdy się temu nie sprzeciwiałem bo notarialnie poświadczony podpis pod takim dokumentem znaczy dużo więcej niż dokument prywatny (w rozumieniu prawnym).
      Ustawa niestety nie daje Ci żadnego ubezpieczenia. Wręcz przeciwnie. Na Ciebie – jako wynajmującego – przerzuca obowiązek, który ciąży na organach państwowych. To jest kuriozum, z którym mam nadzieję kiedyś uda nam się wszystkim zmierzyć i osiągnąć zdroworozsądkowy konsensus: by i najemca i wynajmujący byli bezpieczni pod warunkiem wywiązywania się ze swoich zobowiązań. Co do notariuszy i konieczności ich zaangażowania przy najmie okazjonalnym już od dawna twierdzę, że jest to sztuczne i zupełnie niepotrzebne. Sama umowa najmu powinna dać możliwość szybkiej eksmisji nierzetelnego lokatora, ale klimat ku takim rozwiązaniom jest obecnie – delikatnie mówiąc – mało sprzyjający.

      Reply
  3. andi

    Umówmy się jednak, że dotychczasowe +/- 250-300 zł to cena odstręczająca wielu ludzi od najmu okazjonalnego.
    Może w Warszawie i kilku miastach, gdzie realnie czynsze nie spadają poniżej 2 tys. zł/mies jest to do przełknięcia, ale w przypadku małych mieszkań w tanich regionach, gdzie właścicielowi „na rękę” pozostaje kilkaset złotych – z pewnością za dużo.
    Dodajmy, że czynności notarialne ograniczają się w tym przypadku do sprawdzenia dowodu, wpisania nazwiska do gotowego wzoru oświadczenia i odczytania go.
    13,50 to rzeczywiście żart, ale 50-60 zł + koszt odpisów wydaje się rozsądną stawką.
    Skoro za 50 zł da się sporządzić testament – to dlaczego nie proste jednostronicowe oświadczenie?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Masz rację – poza Warszawą taka stawka może wydać się spora, jednak moim zdaniem i tak nie jest ona wygórowana jeśli traktujemy akt notarialny jako swoiste ubezpieczenie wynajmu. Robisz to raz rocznie (co do zasady) albo rzadziej. Mieszkanie też ubezpieczasz za podobną kwotę – mówię tu o dobrym ubezpieczeniu, a nie tylko murach z masą wyłączeń w OWU. Jest to wydatek „na wszelki wypadek”. Nie zrozum mnie też źle – nie lobbuję za wyższymi stawkami dla notariuszy, ale sam wiem, uczestnicząc w dziesiątkach takich aktów notarialnych, że nie jest to tylko sprawdzenie dowodu i wpisanie danych, a samo odczytanie zajmuje niekiedy godzinę. Nie spotkałem się jeszcze z jednostronnicowym oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – te stosowane przez Gestor Home przy zarządzaniu najmem mają ich siedem…

      Reply

Dodaj komentarz