Jak przekonać najemcę do najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny to nadal najlepszy instrument prawny zabezpieczający nas na wypadek nierzetelnych najemców. Każdego miesiąca rośnie liczba wynajmujących świadomych tego rozwiązania, co przekłada się również na większą znajomość tej instytucji wśród samych najemców. Jak jednak przekonać kogoś, kto nie słyszał o najmie okazjonalnym i zderza się z potrzebą dobrowolnego poddania się egzekucji?

Przesłanki najmu okazjonalnego

By najem okazjonalny zaistniał nie wystarczy zawrzeć takiej nazwy w tytule umowy. Ustawa o ochronie praw lokatorów wymaga od nas spełnienia kilku przesłanek, jeśli więc chcemy lepiej zabezpieczyć nasz najem musimy:

  • zawrzeć umowę najmu na czas określony, nie dłuższy aniżeli 10 lat,
  • otrzymać od Najemcy wskazanie lokalu, do którego może się wyprowadzić w przypadku zakończenia umowy najmu i uzyskać od właściciela tej nieruchomości oświadczenie o przyjęciu go pod swój dach,
  • udać się do notariusza, przed którym Najemca dobrowolnie podda się egzekucji w formie aktu notarialnego,
  • zgłosić wynajem do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od jego rozpoczęcia.

Nie spełnienie którejkolwiek z wyżej wskazanych przesłanek skutkować będzie niestety brakiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego, czyli traktowaniem jej przez instytucje państwowe jako zwykłej umowy najmu. Procedura mogłaby być znacznie prostsza i ograniczyć się do pierwszej i ostatniej przesłanki albo ? jeśli już ustawodawca koniecznie chce by odbywała się ona przy asyście urzędnika państwowego ? do zawarcia umowy na czas określony przed notariuszem, który automatycznie informowałby właściwy Urząd Skarbowy o fakcie jej zawarcia. Na razie jednak zmuszeni jesteśmy przejść przez całą ścieżkę w takiej a nie innej formie.

umowa najmuBezpieczeństwo wynajmu

Tym co otrzymujemy w zamian za spełnienie wszystkich wskazanych ustawą przesłanek jest większe bezpieczeństwo naszego wynajmu. W przypadku gdybyśmy chcieli zakończyć współpracę z nierzetelnym lokatorem, znacznie skraca się czas w jakim możemy skorzystać z pomocy komornika i przymusowo eksmitować najemcę. W przypadku zawarcia zwykłej umowy najmu, zanim dojdzie do wydania tytuły wykonawczego będziemy musieli poświęcić mniej więcej 2,5 roku zanim sąd rozpatrzy sprawę. To czas, w którym możemy zapomnieć o czerpaniu pożytków z wynajmu, mierząc się przy tym z rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości. Przy najmie okazjonalnym, cała procedura powinna zamknąć się w ciągu niecałego miesiąca.

Nie oznacza to jednak, że będziemy mogli zakończyć umowę najmu z dnia na dzień. Najem okazjonalny przyspieszy nam drogę do skorzystania z komornika, jednak najpierw umowa powinna zostać przez nas wypowiedziana z zachowaniem wszystkich zapisów ustawowych chroniących najemcę. Przykładowo, jeśli chcemy zakończyć nasza współpracę z najemcą, który nie płaci czynszu, nadal będziemy potrzebować na to około 5 miesięcy. Dlaczego?

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że w wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z miesięcznym terminem wypowiedzenia pod warunkiem, że najemca opóźnia się z płatnością za trzy okresy rozliczeniowe, a przed samym wypowiedzeniem wezwiemy go do uregulowania należności wyznaczając mu na to dodatkowy miesiąc. W praktyce wygląda to więc tak:

  • najemca nie płaci czynszu przez trzy miesiące,
  • wzywamy go do uregulowania należności wyznaczając mu na to miesiąc czasu,
  • w przypadku braku płatności wypowiadamy umowę z miesięcznym terminem wypowiedzenia.

Łącznie mamy 5 miesięcy, w czasie których nie uzyskujemy przychodów z najmu. Jednak gdy już wypowiedzenie będzie skuteczne, a najemca nadal będzie odmawiać wyprowadzenia się z mieszkania w ciągu miesiąca możemy zastosować prawne środki przymusu skutecznie pozbywając się lokatora. Bez najmu okazjonalnego do tych 5 nieszczęsnych miesięcy dodać będziemy musieli kolejne 2,5 roku sprawy w sądzie. Warto więc dmuchać na zimne.

najem okazjonalny

Jak przekonać najemcę?

Jak więc przekonać najemcę do zawarcia umowy najmu okazjonalnego, która wymaga od niego dobrowolnego poddania się egzekucji w formie aktu notarialnego i przedstawienia oświadczenia właściciela innej nieruchomości o przyjęciu go pod swój dach w przypadku zakończenia umowy najmu? Ktoś, kto o tej instytucji nie słyszał, może być mocno wystraszony naszym wymogami związanymi z zawarciem umowy. Nikt przecież nie lubi podpisywać dokumentów, które w przyszłości mogą być podstawą do jakiejkolwiek egzekucji.

Z doświadczenia wiem, że nie jest to jednak takie trudne. Wystarczy, że szczerze i uczciwie przedstawimy najemcy, dlaczego chcemy zawrzeć umowę w takiej właśnie formie. Zawsze motywować nas będzie większe bezpieczeństwo na wypadek gdyby ktoś, komu przekazujemy mieszkanie przestał się wywiązywać ze swoich zobowiązań. Zdecydowana większość najemców ma dobre intencje i chce płacić czynsz oraz dbać o mieszkanie. Sytuacje, w których jest inaczej są marginesem i skrajnością. Powiedzmy więc wprost, że najem okazjonalny nie skutkuje w żaden sposób tym, że moglibyśmy lokatora wyrzuć z mieszkania z dnia na dzień ? wszystkie okresy wypowiedzenia określone umową jak i przepisami prawa nadal muszą być zachowane. Dodajmy przy tym, że najem okazjonalny ma zabezpieczyć nas na wypadek sytuacji patologicznych, które zdarzają się rzadko, ale z racji tego, że przekazujemy najemcom do używania nasz majątek wart kilkaset tysięcy złotych, chcemy mieć pewność, że gdy zakończymy współpracę, opuszczą oni mieszkanie zgodnie z umową.

Intencje najemcy

Jeśli ktoś ma dobre intencje, chce prawidłowo realizować umowę i wywiązywać się ze swoich zobowiązań to nie będzie miał najmniejszych obiekcji by uspokoić wynajmującego i udać się z nim do notariusza celem podpisania aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Jeśli będzie mieć możliwość (a niestety nie każdy ma) to dostarczy nam również oświadczenie właściciela innej nieruchomości o przyjęciu go pod swój dach w przypadku zakończenia umowy najmu. Zrobi to, bo wyjaśniliśmy mu dlaczego jest nam to potrzebne, a sami najemcy pewnie niejednokrotnie słyszeli o przypadkach osób, które bezprawnie zajmują lokal, który wynajmowali.

Decydując się na stosowanie najmu okazjonalnego nadal musimy niestety przejść małą drogę przez mękę. Uświadomienie przy tym samego najemcy, w jakim celu zawieramy właśnie taką umowę ma kluczowe znaczenie dla spełnienia wszystkich przewidzianych ustawą przesłanek. Stawiając sprawę jasno i uczciwie, spotkamy się przeważnie ze zrozumieniem i przystaniem na nasze warunki. Jeśli jednak komuś nie będzie to odpowiadać ? nie żałujmy, być może właśnie uchroniliśmy się przed niepotrzebnymi problemami.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (2 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

Dodaj komentarz