Krzywdząca ochrona praw lokatorów - wyNajemca
Felietony

Krzywdząca ochrona praw lokatorów

21 listopada 2016 4 minuty
Krzywdząca ochrona praw lokatorów

W kulturze europejskiej przyjęło się, że Państwo ma obowiązek zapewnić pewne minimum socjalne niezbędne do życia każdemu człowiekowi – również w zakresie miejsca do życia. Nie inaczej jest w Polsce, gdzie chroni się ludzi przed utratą dachu nad głową. Tak się jednak składa, że w naszym kraju z tego obowiązku nie wywiązuje się Państwo, tylko jego obywatele.

Państwo to my

21 czerwca 2001 roku uchwalona została ustawa o ochronie praw lokatorów. Stanowi ona m.in. o prawach i obowiązkach właścicieli i lokatorów, zasadach podwyżek czynszu, okresach ochronnych oraz rozwiązywaniu umów o używanie lokalu. Do dzisiaj reguluje kwestie związane z wynajmem mieszkań w Polsce, zapewniając najemcom bezpieczeństwo przed nieuprawnionymi działaniami właścicieli nieruchomości. Okazało się jednak, że…?

Bardziej lub mniej świadomie, ten racjonalny ustawodawca – jak w teorii prawa zwykło się określać Sejm i Senat – przerzucił swój konstytucyjny obowiązek zapewnienia swoim obywatelom dachu nad głową na prywatnych właścicieli mieszkań. Dlaczego? W zapisach dotyczących m.in. wypowiedzenia nie stosuje się bowiem rozróżnienia na lokatorów zamieszkujących lokale prywatne i tych korzystających z nieruchomości znajdujących się w zasobach gminnych. W efekcie, każdy właściciel mieszkania może spotkać się z sytuacją, w której będzie zapewniać miejsce do życia osobom, których na wynajem nie stać, ale są szczególnie chronione przez prawo.

Niesprawiedliwa ochrona

Zakres tej ochrony idealnie oddaje art. 11 stanowiący o możliwości wypowiedzenia umowy najmu, w którym znajdziemy zapisy, że właściciel nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego może wypowiedzieć umowę, jeśli najemca:

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Wyżej wymieniony artykuł jednocześnie mocno zabezpieczył najemców przed szybkim pozbawieniem ich dachu nad głową. Równie mocno uderzył też w interesy prywatnych właścicieli mieszkań na wynajem, których największą bolączką pozostają lokatorzy nie wywiązujący się z płatności czynszu.

Droga przez mękę

Wynajmujący, który natrafi na nierzetelnego lokatora ma w zasadzie związane ręce. Aby można było wypowiedzieć umowę najemcy, musi on zalegać z płatnościami przez trzy pełne okresy rozliczeniowe. Dla uproszczenia przyjmiemy sytuacje najczęstsze, gdzie okres ten to jeden miesiąc kalendarzowy. Czekamy więc trzy miesiące, po których możemy uprzedzić najemcę, że wypowiemy mu umowę najmu, jeśli ten nie uiści zaległości w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia na piśmie. Mija miesiąc. Pieniądze nie wpłynęły na nasze konto, możemy więc “nareszcie” wypowiedzieć najemcy umowę miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Długo? Może się okazać, że to jeszcze nie koniec!

Po skutecznym wypowiedzeniu umowy może okazać się, że najemca – który od pięciu miesięcy nie reguluje względem nas swoich zobowiązań – wcale nie ma zamiaru się wyprowadzić. Co wtedy? Długa batalia sądowa. Zapomnijmy, że jakikolwiek organ państwowy pomoże nam usunąć szkodliwego najemcę, nawet jeśli my sami spłacamy kredyt za to mieszkanie i ledwo wiążemy koniec z końcem. Nieważne, że zamieszkujący bezprawnie naszą nieruchomość lokator kupuje w tym czasie nowoczesny sprzęt RTV i nie ogranicza się w zaspokajaniu swoich życiowych potrzeb.

Czas na zmianę

Rozpoczęty program rządowy Mieszkanie Plus ma nieco zmienić sytuację samych najemców (przynajmniej tych korzystających z programu). Słyszy się o umowach terminowych, weryfikacji zarobków i przyspieszonej eksmisji. Ta ostatnia bazować pewnie będzie na najmie okazjonalnym, którego zastosowanie pomaga uniknąć długiego postępowania sądowego przed wydaniem nakazu opróżnienia lokalu. To rozwiązanie ma jednak swoje wady i dalekie jest od ideału. Potrzebne są kompleksowe, przemyślane rozwiązania systemowe. Najwyższy czas rozpocząć rzetelną dyskusję o prawach samych wynajmujących. Najemca to w końcu tylko jedna ze stron umowy najmu.

Oceń artykuł

4.2/5 5 głosów

Podoba Ci się artykuł? Udostępnij znajomemu!


Zainteresuje Cię również

Felietony 17/01/2022

Czynsze najmu rosną, ale czy na pewno

Co jakiś czas przez ogólnopolskie serwisy przewijają się artykuły o rosnących czynszach najmu, które z oczywistych powodów są chętnie czytane…

7 minut Czytaj więcej
Felietony 09/08/2021

Polski (wk)Ład w wynajem nieruchomości

Postanowiliśmy przyjrzeć się nie tylko propozycjom Polskiego Ładu dla rynku nieruchomości, ale skupić się na możliwych konsekwencjach jego wprowadzenia.

9 minut Czytaj więcej
Felietony 05/07/2021

Rynek wynajmu rok po pandemii

Mamy lipiec 2021 roku, czyli od momentu ogłoszenia pandemii w Polsce minęło już przeszło 14 miesięcy. Jak w tym czasie…

6 minut Czytaj więcej

Borysław Pasierbski

O mnie

Nazywam się Borysław Pasierbski i mam ogromną przyjemność prowadzić serwis wynajemca.com.pl

Z wykształcenia jestem prawnikiem. Specjalizuję się w zarządzaniu najmem. Jestem współzałożycielem wielokrotnie nagradzanej Orłami Nieruchomości firmy Gestor Home świadczącej usługi kompleksowej obsługi najmu, doradztwa oraz pośrednictwa w kupnie i sprzedaży nieruchomości. Miałem przywilej szkolić i wdrażać dziesiątki osób rozpoczynających swoją drogę z zarządzaniem najmem.

Czytaj więcej