Polski (wk)Ład w wynajem nieruchomości

10-15 minut

Z każdym dniem jesteśmy coraz bliżej dużych zmian w prawie podatkowym, do którego – jak słychać – rząd zmierza z ogromną determinacją i bez większej refleksji mimo wielu głosów sprzeciwu. Opublikowany na stronach sejmowych projekt ustawy obejmuje również zmiany w zakresie rozliczania podatku od wynajmu nieruchomości. Postanowiliśmy przyjrzeć się nie tylko zawartym w projekcie propozycjom, ale skupić się na możliwych konsekwencjach Polskiego Ładu.

Polski Ład i wynajem na cele mieszkaniowe

Zgodnie z zapowiedzianą zmianą, po wprowadzeniu Polskiego Ładu zarówno osoby fizyczne jak i prawne zapomnieć będą mogły o amortyzowaniu nieruchomości przeznaczonej na wynajem jeśli jest ona przeznaczona na cele mieszkaniowe. Co kryje się pod pojęciem „cele mieszkaniowe”? Chodzi o zaspokojenie potrzeb własnych i rodziny w kontekście zapewnienia sobie dachu nad głową – cel z goła inny od prowadzenia w nieruchomości działalności gospodarczej, czyli uruchomienia biura lub sklepu. Skąd to rozróżnienie?

Polski Ład i VAT przy wynajmie mieszkania

Wynajem na cele mieszkaniowe – niezależnie czy wykonywany przez osobę fizyczną czy firmę – korzysta z preferencyjnej stawki VAT pięknie nazwanej jako „ZW” (zwolnione). Tym samym, jeśli wynajmujemy nasze mieszkanie osobie fizycznej (np. singlowi, rodzinie) nie musimy do naszego czynszu najmu dorzucać VAT. Kwota netto w tym wypadku równa się kwocie brutto. Ta preferencyjna stawka wiąże się ze zrozumieniem przez ustawodawcę wartości jaką są mieszkania na wynajem przeznaczone na cele mieszkaniowe w czasie ogromnego deficytu mieszkań na rynku i ograniczonych możliwości ich zakupu przez większość obywateli.

Polski Ład i amortyzacja nieruchomości

Ta zmiana jest oczywiście przez rządzących przemyślana (przynajmniej pod kątem wpływów do budżetu). Drogi przedsiębiorco, skoro wynajmujesz swoje mieszkania osobom fizycznym to zapomnij o możliwości obniżania podstawy opodatkowania za pomocą amortyzacji, jeśli jednak odprowadzasz VAT wynajmując biura to łaskawie pozostawimy Ci możliwość rozliczania się zasadami ogólnymi i amortyzacji nieruchomości. Proste i uczciwe, prawda?

Dość powiedzieć, że duża część przedsiębiorstw inwestujących obecnie w mieszkania na wynajem na cele mieszkaniowe porzuci taką formę lokaty kapitału bo wyłączenie możliwości amortyzacji będzie skutkowało dla nich znacznym ograniczeniem pobieranych pożytków.

Polski Ład a ryczałt od wynajmu

Na przedsiębiorcach się jednak nie kończy. Oj nie, nie! Również i Ty drogi przedstawicielu klasy średniej (bądź aspirujący do niej) odczujesz zmiany planowane przez wprowadzenie Polskiego Ładu!

Skoro bowiem drogi Bartku wynajmując swoje mieszkanie nie musisz odprowadzać podatku VAT, to my jako państwo nie pozwolimy Ci amortyzować Twojej nieruchomości, a tym samym pozbawimy Cię możliwości obniżenia wartości podatku dochodowego z tego źródła dochodu.

Zgodnie z propozycjami zawartymi w projekcie ustawy najem prywatny rozliczany będzie wyłącznie ryczałtem. Znaczy to ni mniej, ni więcej, że ponoszone przez Ciebie koszty w postaci odsetek od kredytu, napraw czy remontów oraz odpisów amortyzacyjnych będziesz mógł sobie tylko odnotować w prywatnym kajecie (lub excelu), bo nic więcej z nimi nie zrobisz.

Polski Ład a zmiany dla Wynajmujących

Część z czytelników może się w tym momencie zastanawiać czemu te zmiany mają być dla nich istotne, skoro i tak od wielu lat rozliczają się wyłącznie ryczałtem? Skutki ukryte są daleko poza nimi, jednak bezpośrednio odbiją się na nich samych. Jak to możliwe? Już tłumaczę.

Zasadami ogólnymi faktycznie rozliczali się głównie inwestorzy na rynku nieruchomości potrafiący obracać się w polskim prawie podatkowym, a tym samym wykorzystywali oni mechanizmy optymalizacji podatkowej dzięki której zwiększali oni swoje zyski z wynajmu mieszkań. Dotyczy to zarówno osób fizycznych jak i dużych podmiotów profesjonalnych skupiających swoje działania na rynku mieszkaniowym. Likwidacja tejże optymalizacji przyniesie budżetowi państwa większe wpływy (tylko początkowo), ale skutkować będzie zahamowaniem procesu zmiany rynku wynajmu w Polsce.

Polski Ład i odpływ inwestorów

Przez zmianę rynku wynajmu rozumiem jego ucywilizowanie, unormowanie i wprowadzanie pewnych zachodnich standardów takich jak wysokość kaucji, weryfikacja najemcy, jasne określenie praw i obowiązków oraz stosowanie umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego (rygor poddania się egzekucji co do opuszczenia lokalu mieszkalnego). Gdy z rynku znikną nam ci inwestorzy, cofniemy się o kilkanaście dobrych lat i wynajem mieszkania nadal będzie polem walki dla Wynajmującego i Najemcy, gdzie o jakichkolwiek standardach nie ma co słyszeć.

Polski Ład a konsekwencje dla rynku wynajmu mieszkań

Innym skutkiem wprowadzenia Polskiego Ładu będzie… wzrost cen wynajmu. I tutaj pewnie część z nas mogłaby się ucieszyć, prawda? Niekoniecznie. Nie oszukujmy się, gdy Państwo nakłada nowe obciążenia na przedsiębiorców to za ich produkty i usługi finalnie zapłaci więcej konsument. Tak samo ma się rzecz z wynajmem nieruchomości, gdzie koszty (podatek) Wynajmujących zostaną przerzucone na Najemców. Wydawać by się mogło, że pozostaje to bez znaczenia: Muszę zapłacić więcej, to ktoś inny zapłaci więcej i wyjdziemy na zero. Niestety, ten mechanizm działa tak tylko do pewnego momentu.

Wyższe ceny wynajmu = mniejsza liczba Najemców

Im wyższe bowiem będą ceny wynajmu nieruchomości z tym mniejszą liczbą potencjalnych lokatorów będziemy mieli styczność. Ekonomia determinuje możliwość wynajmu mieszkania, a polskie realia wskazują, że przeważającą część Najemców stanowią osoby dopiero rozpoczynające swoje samodzielne, dorosłe życie w czasie gdy wcale nie zarabiają ogromnych pieniędzy. Skoro więc młodego człowieka nie będzie stać na wynajem mieszkania to pozostanie on w mieszkaniu rodziców. Taki będzie pierwszy efekt zmian.

Wyższe ceny wynajmu = strata Wynajmujących

Ten śródtytuł może brzmieć nielogicznie, ale początkowo wyższe ceny wynajmu spowodowane chęcią przerzucenia na Najemców kosztów fiskalnych doprowadzą po pewnym czasie do znaczących korekt czynszów w dół celem ratowania przez inwestorów ich biznesów. Mieszkania ładne, dobrze wyposażone, w dobrych lokalizacjach będą dostępne za mniejsze pieniądze co odbije się na mieszkaniach wynajmowanych przez zwykłe osoby prywatne, które niekoniecznie dokonują inwestycji w ich nieruchomości. Tym samym, nieruchomości inwestorów będą wypychać z rynku mieszkania nie-inwestorów stawiając ich przed decyzją: wydać pieniądze na remont i wyposażenie, zarabiać mniej czy po prostu sprzedać?

Wyższe ceny wynajmu = szara strefa

Ostatecznie, duża część Wynajmujących może zdecydować się na ukrycie swoich dochodów przed fiskusem by zachować wartość wpływów z wynajmu mieszkania bez konieczności obniżania czynszu spowodowanego przez konkurowanie z mieszkaniami inwestorów. Jeśli ten scenariusz miałby się spełnić to niestety zmierzamy do tego, że rozpowszechniający się standard zawierania umów najmu okazjonalnego (chroniących przed lokatorami, którzy nie chcą się wyprowadzić nawet jeśli nie płacą czynszu) przestanie być czymś oczywistym. W rezultacie może dojść do sytuacji gdzie przez chęć oszczędności na podatku Wynajmujący ukręcą sami na siebie bat w postaci późniejszych strat wynikających ze „współpracy” z nierzetelnymi lokatorami.

Polski Ład a wyposażenie mieszkania

Dostrzegam chyba tylko jeden, potencjalny pozytywny efekt wprowadzenia Polskiego Ładu w kontekście podatku od wynajmu nieruchomości. Skoro wynajem prywatny będzie mógł być rozliczany tylko ryczałtem i nie będzie można go obniżyć poprzez ponoszone koszty, a firmy wynajmujące nieruchomości na cele mieszkaniowe nie będą mogły stosować amortyzacji i również wybiorą ryczałt jako formę rozliczania podatku od wynajmu to znacząco… ograniczy się inwestowanie w mieszkania.

Chodzi tu nie tyle o sam zakup nieruchomości, co jej późniejsze wyposażenie. Obecnie bowiem standardem jest, że mieszkania w Polsce przeznaczone na wynajem są wyposażone w meble. Który jednak z inwestorów zamierza wydawać pieniądze na meble, skoro nawet nie będzie mógł ich odliczyć od podatku? W konsekwencji nastąpić może przyrost mieszkań, które wynajmowane będą tak jak na zachodzie – bez mebli, z podstawowym wyposażeniem kuchni i łazienki i niczym poza tym. Najemca będzie zobowiązany do napraw w mieszkaniu, które łatwiej będzie zinterpretować w kontekście obecnych zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów, ograniczymy liczbę potencjalnych sporów co jest, a co nie jest „naturalnym zużyciem” i normalnym stanie się obowiązek odmalowania przez Najemców całego mieszkania po zakończonym najmie. Taka zmiana z pewnością pozytywnie wpłynęłaby na rynek wynajmu.

Wprowadzenie zapowiedzianych zmian wydaje się być nieuniknione. Być może nastąpią jeszcze pewne korekty, jednak nie spodziewam się zejścia z obranej drogi, której jedynym celem jest znalezienie dodatkowych wpływów do budżetu. Brakuje mi przy tym pewnej pogłębionej refleksji po stronie rządzących i jasnego określenia, w którym kierunku idziemy: czy chcemy by wszyscy w Polsce mogli kupić swoje mieszkanie czy chcemy by wszyscy w Polsce mieli gdzie mieszkać? To podstawowe pytanie powinno być punktem wyjścia dla całej gospodarki nieruchomościami i związanej z nimi polityki podatkowej. Obecnie natomiast wydaje się to być zupełnie odwrócone i na pierwszym planie stawiamy podatki, a w ich wyniku kształtuje się przypadkowo gospodarka nieruchomościami.

A Ty jak postrzegasz propozycje zamieszczone w Polskim Ładzie? Odczujesz jakieś zmiany przy wynajmie? Napisz w komentarzu.

Borysław Pasierbski

5/5 - (3 votes)