Rynek wynajmu rok po pandemii

8-11 minut

Mamy lipiec 2021 roku, czyli od momentu ogłoszenia pandemii w Polsce minęło już przeszło 14 miesięcy. Jak w tym czasie zmienił się rynek wynajmu i jak wpływa to na sytuację Wynajmujących i samych Najemców? Postanowiliśmy się przyjrzeć obecnej sytuacji i zwrócić uwagę na kilka najważniejszych różnic.

Niższe czynsze najmu

Dla większości Wynajmujących najbardziej kluczowym pozostaje z pewnością wysokość czynszu najmu, jaką pobierają przy wynajmie ich mieszkań. Szok spowodowany wybuchem pandemii z jednej strony znacząco ograniczył chęci i możliwości oglądania mieszkań przez zainteresowanych Najemców – wszechobecna obawa zarażeniem doprowadziła do stanu, w którym zdecydowanie wydłużył się okres pustostanów, chyba że Wynajmujący wcześniej zainwestowali w swoje oferty i wyposażyli je w Wirtualne Spacery, które umożliwiały prezentacje nieruchomości na odległość, bez konieczności wychodzenia z domu.

Z drugiej strony, stan pandemii wprowadził ograniczenia w zakresie wynajmu mieszkań w modelu krótkoterminowym co wielu Wynajmujących zmusiło do przejścia w segment wynajmu długoterminowego (nie zawsze skutecznie i w sposób przemyślany) przekładając się tym samym na zwiększenie liczby mieszkań dostępnych na rynku.

Nie można też zapominać o tak kluczowym aspekcie jak brak studentów na rynku wynajmu, którzy przeszli na nauczanie zdalne lub hybrydowe – ich fizyczna nieobecność w miastach akademickich jest najważniejszym czynnikiem kształtującym obecnie czynsze najmu i to nie tylko dla nieruchomości, które przygotowane były do wynajmu dla tej grupy Najemców. Brak żaków na rynku spowodował, że mieszkania większe, o wyższym standardzie musiały zacząć konkurować o Najemców z nieruchomościami tańszymi, które wcześniej zajmowane były przez brać akademicką.

Wcześniej bardzo popularny sposób inwestowania w nieruchomości wynajmowane na pokoje niemal umarł. Sytuacja na rynku, w której wzrosła podaż mieszkań przy jednoczesnym spadku popytu wpłynęła również na ceny kawalerek, które stały się zdecydowanie lepszą alternatywą dla współdzielenia mieszkania z innymi lokatorami.

W zależności od konkretnego miasta i lokalizacji czynsze spadły o mniej więcej 20%-30%. Dla finalnej sytuacji finansowej Wynajmujących nie bez znaczenia pozostały przy tym podwyżki opłat eksploatacyjnych takich jak śmieci czy prąd, które uszczuplają ich wpływy.

Większe oczekiwania Najemców

Zwiększona podaż mieszkań, a tym samym możliwości wyboru naturalnie prowadzą do zwiększenia oczekiwań Najemców co do wyboru mieszkania. Wyższy standard nieruchomości pozytywnie wpływa na ograniczenie trwania pustostanu, jednak nie oznacza to przy tym, że wysokość czynszu za takie mieszkanie nie poszła w dół.

Najemcy zwracają większą uwagę na wyposażenie mieszkania, lokalizację, wydzielone (bądź możliwe do wydzielenia) miejsce do pracy zdalnej, ogródek a niejednokrotnie i… klimatyzację. Po tym, jak duża część pracowników przeszła na pracę zdalną lub hybrydową, lokatorzy zaczęli przykładać wagę do tego, jak funkcjonalna jest dla nich wynajmowana przestrzeń, w której zaczęli spędzać więcej czasu.

Pewnym zaburzeniem wynikającym z obecnej sytuacji na rynku jest również co raz częstsze oczekiwanie wyposażenia mieszkań w podstawowe sprzęty jak odkurzacz, żelazko czy telewizor, które pojawiły się w segmencie wynajmu długoterminowego wraz ze zmianą modelu wynajmu przez Wynajmujących, którzy wcześniej wykorzystywali swoje nieruchomości na cele wynajmu krótkoterminowego.

Najem długoterminowy w odwrocie

Zwiększona liczba mieszkań na wynajem i jednoczesny brak pewności co do zatrudnienia Najemców przekłada się również na oczekiwania lokatorów co do długości samej umowy najmu. Co raz częściej słychać pytania o umowę zawieraną na czas nieokreślony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia lub zawieraną na 3-6 miesięcy z opcją przedłużenia. To również wynik pewnych zmian na rynku wynajmu krótkoterminowego, który w odpowiedzi na prawne ograniczenia działalności zdecydował się przejść na wynajem średniookresowy.

Brak doświadczenia ze strony Wynajmujących operujących dotychczas na rynku wynajmu krótkoterminowego oraz wiedzy związanej z prawnymi aspektami wynajmu długoterminowego (kaucja, ubezpieczenie Najemcy, najem okazjonalny, eksmisje) doprowadziły do sytuacji, w której wynajmują oni mieszkania za mniejsze pieniądze, na dłuższy niż zazwyczaj okres, bez zachowania odpowiednich zabezpieczeń i oferując Najemcom większą elastyczność co negatywnie odbija się na rynku wynajmu długoterminowego.

Ryzyko braku płatności

Brak pewności zatrudnienia to również większe ryzyko braku płatności lub opóźnień w uiszczaniu płatności przez Najemców. Jak nigdy wcześniej w XXI wieku ważne jest zweryfikowanie sytuacji finansowej lokatora przed podjęciem współpracy i pobranie od niego kaucji o większej wysokości niż jednomiesięczny czynsz.

Zmęczenie Wynajmujących okresem pustostanu stawia ich w sytuacji, kiedy chcą wynająć mieszkanie niezależnie od wszystkiego i zapominają o zdrowym rozsądku. Gdy przychodzi do problemów z wypłacalnością Najemcy tracą jednak jeszcze więcej: nie tylko nie otrzymują wpływów z wynajmu tak jak zakładali, ale jeśli w mieszkaniu pojawią się szkody wynikające z działań lokatorów ciężej będzie im dochodzić naprawienia szkody co finalnie kończy się jeszcze większym uszczerbkiem dla kieszeni.

Brak możliwości eksmisji

Brak płatności to jedna z przykrych konsekwencji podjęcia współpracy z nierzetelnym lokatorem. Dużo bardziej uciążliwą będzie sytuacja, w której takiego Najemcy nie będziemy mogli eksmitować z naszego mieszkania mimo posiadania tytułu egzekucyjnego.

Niezależnie czy otrzymamy wyrok sądu (po dwuletniej batalii, w której dopozwać będziemy musieli gminę mającą za zadanie zapewnić lokatorom lokal zastępczy), czy skorzystamy z aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez Najemcę stosowanym przy najmie okazjonalnym – w czasie pandemii jesteśmy na przegranej pozycji. Zgodnie z przepisami wprowadzonymi przy okazji jednej z tarcz antykryzysowych, polski rząd zakazał przeprowadzania egzekucji z lokali mieszkalnych do czasu upływu trzech miesięcy od ogłoszenia zniesienia stanu pandemii w kraju. Jak długo ta sytuacja jeszcze potrwa? Tego nikt nie wie.

Pandemia mocno zepsuła rynek wynajmu sprawiając, że dla Wynajmujących jest on jeszcze bardziej niepewny i mniej dochodowy niż jeszcze dwa lata temu. Mimo to szalenie ważnym jest by nie zapominać o zdrowym rozsądku i stosowaniu zabezpieczeń, które niezbędne są do zachowania możliwie jak największego bezpieczeństwa. Tylko chłodna głowa może pozwolić przejść przez ten czas bez jeszcze większych turbulencji.

Borysław Pasierbski

5/5 - (2 votes)