Czynsze najmu rosną, ale czy na pewno

Co jakiś czas przez ogólnopolskie serwisy przewijają się artykuły o rosnących czynszach najmu, które z oczywistych powodów są chętnie czytane zarówno przez Najemców i Wynajmujących. Szkoda tylko, że zdecydowana większość z takich artykułów nijak ma się do rzeczywistej analizy stawek czynszu, a swoich odbiorców zwyczajnie wprowadza w błąd w celu zwiększenia ruchu na stronie i wygenerowaniu zysku z reklam. W konsekwencji wprowadza się wyłącznie chaos i odrealnione oczekiwania niedoświadczonych właścicieli mieszkań na wynajem.

Czynsz najmu

Czynsz najmu to okresowe świadczenie pieniężne należne Wynajmującemu za przekazanie rzeczy do używania drugiej stronie umowy. W przypadku wynajmu nieruchomości, jest to oczywiście mieszkanie (lub lokal niemieszkalny) za które Najemca zobowiązany jest płacić nam określoną w umowie sumę pieniędzy. Jest to w praktyce nasz zysk jeszcze przed opodatkowaniem.

O ile strony nie ustalają inaczej, czynsz najmu jest podawany zawsze w kwocie netto. Nie oznacza to, że automatycznie musimy zacząć doszukiwać się właściwej dla wynajmu stawki podatku VAT (czy będzie on oVATowany to zupełnie inna kwestia). Czynsz najmu netto to profesjonalne określenie zobowiązania pieniężnego Najemcy skierowanego bezpośrednio do Właściciela nieruchomości (Wynajmującego) i nie uwzględnia on opłat do Wspólnoty Mieszkaniowej czy Spółdzielni oraz zużycia mediów.

Opłaty eksploatacyjne

Opłaty eksploatacyjne związane z używaniem nieruchomości w postaci kosztów utrzymania części wspólnych, wywozu śmieci, czy ochrony osiedla są niezależne od czynszu najmu i nie powinny być uwzględniane przy określaniu jego wysokości.

To trochę tak, jakbyśmy szli do wypożyczalni samochodów, wybrali odpowiadający nam model z silnikiem o pojemności X, a po tygodniu byli zdziwieni, że w czynszu nie ma zawartego paliwa. Wynajmujący może nam oczywiście zaproponować kartę paliwową z określoną liczbą litrów do wykorzystania, nie ma jednak wpływu na cenę benzyny ani nasz przebieg.

Tak samo jest z wynajmem mieszkania. Mamy czynsz najmu netto (opłata za wynajem samochodu), do którego dochodzą opłaty eksploatacyjne (paliwo). Oba elementy są ze sobą powiązane, jednak pewni możemy być jedynie wysokości tego pierwszego. Czynsz najmu będzie bowiem co do zasady stały, chyba że w umowie najmu zawrzemy odpowiedni zapis o corocznej jego waloryzacji.

Czynsz najmu brutto

Czynsz najmu brutto to pojęcie szersze. To kwota obejmująca całkowity koszt wynajmu, na który składają się czynsz najmu netto i opłaty eksploatacyjne wraz z mediami. Ta wartość będzie przede wszystkim interesować naszego potencjalnego Najemcę, który poszukując mieszkania na wynajem będzie musiał wziąć pod uwagę własne możliwości finansowe.

Choć Wynajmujący skupiać się będzie na wartości czynszu najmu netto (czyli tym, co wpada faktycznie do jego kieszeni) to nie może być oderwany od tego jaka jest faktyczna wartość czynszu najmu brutto.

Przyda się tu znajomość teorii dwóch percepcji czynszu najmu. Jeśli do czynszu dojdą opłaty do Wspólnoty Mieszkaniowej windujące koszt wynajmu o dodatkowe 20-25% to może się okazać, że nasze mieszkanie jest poza zasięgiem finansowym zainteresowanych. W takiej sytuacji czasami jedynym wyjściem będzie obniżenie oczekiwań co do wysokości czynszu najmu netto.

Brak jednego standardu

Niestety brak nam wciąż jednego standardu w określaniu tego co jest czynszem najmu. Choć zmienia się to na lepsze, wiele osób wciąż nie posługuje się właściwą nomenklaturą prowadząc tym samym do nieporozumień i pomyłek. Konsekwencje tego są nad wyraz widoczne w przygotowywanych później analizach publikowanych w ogólnopolskich serwisach informacyjnych.

Tak jak czynszem nie powinniśmy określać opłat eksploatacyjnych do zarządcy nieruchomości (a tak się powszechnie przyjęło), tak też czynsz najmu rozumiany powinien być wyłącznie jako czynsz najmu netto. W niektórych częściach Polski znany jako „odstępne” lub „komorne”.

Różnica w czynszach

Chcąc przeprowadzić rzetelną analizę rynku w kontekście stawek najmu powinniśmy na bok odsunąć opłaty eksploatacyjne i koszty zużycia mediów. Różnicę najlepiej widać na dwóch przykładach:

Mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 50 m2 znajdujące się w nowoczesnym apartamentowcu. Czynsz najmu 2.000 zł. Opłaty do Wspólnoty Mieszkaniowej w wysokości 400 zł (niski fundusz remontowy).
Mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 50 m2 w kamienicy z lat 50-tych. Klatki i elewacja do remontu. Bez miejsca postojowego. Czynsz najmu 1.750 zł. Opłaty do Wspólnoty 650 zł (wysoki fundusz remontowy).

Gdybyśmy patrzyli wyłącznie przez pryzmat czynszu najmu brutto, to nie ma żadnej różnicy. Wartość czynszu to 2.400 zł. To by znaczyło, że dla Wynajmującego nie ma znaczenia, której nieruchomości jest de facto Właścicielem: tego w starej kamienicy czy tego w nowoczesnym apartamentowcu. 2.400 zł x 12 miesięcy daje w obu przypadkach daje 28.800 zł.

Nie możemy jednak zapominać, że z tej kwoty duża część skierowana zostanie do Wspólnoty Mieszkaniowej:

Mieszkanie w apartamentowcu – opłaty do WM w ciągu roku: 4.800 zł, zysk Właściciela przed opodatkowaniem: 24.000 zł.
Mieszkanie w kamienicy – opłaty do WM w ciągu roku: 7.800 zł, zysk Właściciela przed opodatkowaniem: 21.000 zł.

Różnica rzędu 3.000 zł w ciągu roku jest więc całkiem duża.

Czynsz najmu brutto może również oddawać nierzeczywiste stawki wartości czynszu najmu jeśli uwzględniać będzie zaliczki na wodę albo prognozowane zużycie prądu. Oba te elementy będą zmienne i związane wyłącznie z indywidualnymi preferencjami użytkownika mieszkania, czyli Najemcy – nie mamy na nie wpływu, więc czemu stawki czynszu najmu powinny je uwzględniać? Tu ponownie warto przypomnieć sobie przykład kosztów paliwa przy wypożyczeniu samochodu.

Analiza rynku

Podobnie jak z innymi sprawami w życiu, możemy polegać na sobie lub skorzystać z pomocy profesjonalisty. Możemy sami przeczytać przepisy ustawy gdy mamy wątpliwości co do swoich praw, skorzystać z pomocy Google gdy boli nas gardło, przeanalizować setkę ogłoszeń w serwisach i wyciągnąć wnioski, a następnie podjąć takie bądź inne działania. Jeśli sami zabierzemy się za analizę czynszów i podejdziemy do niej rzetelnie, dogłębnie zaznajamiając się z treścią każdego z ogłoszeń, jest szansa że dojdziemy do wniosków zbliżonych do rzeczywistych stawek rynkowych. Zajmie nam to kilka lub kilkanaście godzin, popełnimy przy tym trochę błędów, ale da się to zrobić.

Pomoc profesjonalisty

Możemy też poprosić o pomoc profesjonalistę: zaufanego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ktoś taki funkcjonując na rynku od wielu lat posiadł ogromną wiedzę co do rynku, jego zawiłości, ukrytych niuansów wpływających na wartość tej czy innej nieruchomości. Innymi słowy zainwestował masę swojego czasu w zdobycie konkretnej wiedzy i z pewnością Ci pomoże. Jest to przy tym wiedza płatna. Dokładnie tak jakbyś poszedł do prawnika lub prywatnego lekarza: porada kosztuje.

Nie chwytaj za słuchawkę telefonu i nie wypytuj pośredników (pod przykrywką chęci nawiązania współpracy) o stawki czynszów w okolicy tym samym myśląc, że analizę rynku będziesz mieć za sobą idąc na skróty. To tak nie działa.

Sporządzając analizy rynku najlepiej posługiwać się pojęciem „kosztów najmu”, a wartości czynszów najmu pozostawiać wyłącznie dla opracowań odnoszących się do rzeczywistych stawek bez opłat eksploatacyjnych. Rosnąca cena śmieci nie równa się przecież rosnącej wartości czynszu najmu. Niestety, przeważnie to my jako Wynajmujący musimy uważnie czytać takie artykuły i weryfikować czy mamy przed sobą rzetelną analizę czy nic niewarty haczyk służący generowaniu ruchu i zysku z reklam w serwisie.