Najem na zasadach ogólnych czy najem okazjonalny?

umowa najmu

Przed wynajęciem mieszkania powinniśmy zastanowić się na jakich zasadach zamierzamy wynajmować naszą nieruchomość. Z reguły osoby trudniące się wynajmem swojego mieszkania nie zastanawiają się nad tym. Co więcej, często nie wiedzą iż mają wybór. Dlaczego ma to tak istotne znaczenie? Wybór podjęty na samym początku determinować bowiem będzie związane z wynajmem koszty oraz przysługujące nam prawa w zakresie wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu.

Rodzaje najmu można podzielić na dwie grupy: najem na zasadach ogólnych (na czas określony i nieokreślony) oraz najem okazjonalny.

Niewątpliwą zaletą najmu na zasadach ogólnych jest jego odformalizowanie. By wynajmować mieszkanie w ten sposób wystarczy, że sporządzimy umowę najmu, która swym zakresem określi strony umowy, mieszkanie, które ma być wynajmowane, wskażemy okres (określony bądź nieokreślony) na który umowa zostaje zawarta oraz wysokość czynszu. Wzory takich umów można z powodzeniem odnaleźć w Internecie w bardziej lub mniej rozbudowanej formie, które dookreślałaby jeszcze dodatkowe postanowienia umowy.
Wskazanie okresu trwania umowy, poza wcześniej wymienionymi elementami nie pozostaje przy tym bez znaczenia. W zależności od tego czy umowa została zawarta na czas określony (np. 1 rok) czy nieokreślony możemy ją wypowiedzieć w różny sposób. Warto pamiętać, że umowy zawierane na czas określony są co do zasady niewypowiadalne, o ile sama umowa nie stanowi inaczej. Warto by Wynajmujący pamiętali o zawarciu takiego zastrzeżenia. Zabezpieczą tym samym swoje interesy i pomoże im to uniknąć nieprzyjemnych sytuacji w przypadku chęci wcześniejszego rozwiązania umowy ? mówi adwokat Kornelia Stolf-Peplińska.
Decydując się na podpisanie umowy z Najemcą na czas nieokreślony, musimy pamiętać, że okresy wypowiedzenia wskazuje nam Kodeks Cywilny, który stanowi, iż najem który jest płatny co miesiąc można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W razie woli stron okres ten można wydłużyć, nie może on jednak zostać skrócony. Pamiętać też musimy o pewnych ograniczeniach, które wymuszają na nas przepisy o ochronie praw lokatorów.

Z drugiej strony, mamy możliwość skorzystania z najmu okazjonalnego, który dla jego zaistnienia wymaga spełnienia kilku przesłanek:

  1. zawarcia umowy na czas określony nie dłuższy niż 10 lat,
  2. zgłoszenia umowy najmu do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od jej rozpoczęcia,
  3. wskazania przez Najemcę nieruchomości, na którą mógłby się wyprowadzić w przypadku wcześniejszego zakończenia najmu, oraz
  4. dobrowolnego poddania się egzekucji przez Najemcę w formie aktu notarialnego.

Pierwsza z nich jest w zasadzie najprostsza do spełnienia. Wystarczy, że w umowie najmu określimy czas na jaki umowa została zawarta. Samo zgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu do Urzędu Skarbowego również nie powinno nastręczać trudności, jeśli gotowi jesteśmy odprowadzać podatek od uzyskanych tą drogą pożytków.
Kłopotliwym natomiast może być oświadczenie Najemcy o wskazaniu nieruchomości, na którą mógłby się wyprowadzić w przypadku wypowiedzenia umowy najmu. Wymaga to oświadczenia właściciela docelowej nieruchomości, iż Najemcę jest gotów przyjąć, ale nie każdy Najemca ma możliwość uzyskania takiej gwarancji.
Najczęściej jednak pomysł na zawarcie umowy najmu okazjonalnego upada przez ostatnią z przesłanek ? notarialne poddanie się egzekucji przez Najemcę. Powodem z reguły nie jest niechęć samego Najemcy do tego rodzaju rozwiązania. Przyczyną, o której mowa są dodatkowe koszty. Poświadczone notarialnie dobrowolne poddanie się egzekucji to wydatek około 200 zł, który musi zostać poniesiony przez którąś ze stron umowy najmu, czego Najemcy zwyczajnie czynić nie chcą, a i samym Wynajmującym z reguły jest to nie na rękę.

umowa najmu

Nasuwa się więc pytanie: czy warto inwestować w najem okazjonalny?

Pomimo wszystkich formalności, których należy dopełnić oraz dodatkowych kosztów z tym związanych, najem okazjonalny pozostaje obecnie najlepszym zabezpieczeniem właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi lokatorami. Przemawia za tym przede wszystkim krótsza procedura eksmisji Najemcy, która pozwala na szybsze opróżnienie lokalu z osób niepożądanych i jak najszybszy powrót do prawidłowego, przynoszącego zysk najmu ? mówi Łukasz Kryle, Członek Zarządu Gestor Home, firmy specjalizującej się w zarządzaniu najmem.
Czym innym jest bowiem zastrzeżenie w umowie wcześniejszego jej wypowiedzenia, a czym innym jest faktyczne zastosowanie się Najemcy do żądania opróżnienia lokalu mieszkalnego. Jak pokazują statystyki Krajowej Izby Komorniczej, w 2013 roku prowadzonych było 8,6 tysiąca spraw o eksmisję lokatorów, co oznacza że problem dotyczy około 1,65% szacowanej liczby Najemców. W odniesieniu do wszystkich funkcjonujących umów najmu wydawać by się mogło, iż to niewielki odsetek, jednak skalę zjawiska nadal traktować należy jako poważną.

Rosnące zainteresowanie

W tej sytuacji tym bardziej cieszy coraz większa świadomość właścicieli, którzy wynajmują swoją nieruchomość w drodze najmu okazjonalnego. W 2013 roku funkcjonowało w obrocie niecałe 4,2 tysiąca takich umów, by rok później osiągnąć poziom 5,12 tysiąca umów. To cały czas niespełna 1% wszystkich umów najmu, ale biorąc pod uwagę iż instytucja ta została wprowadzona raptem kilka lat temu i nadal zyskuje na popularności, można przyjąć, że w stosunkowo niedługim okresie czasu to rozwiązanie będzie coraz częściej stosowane i stanie się naturalnym sposobem wynajmu nieruchomości.

Niezwykle ważnym jest aby mieć wybór. Zawsze pytamy właścicieli na jakich zasadach chcieliby wynajmować swoją nieruchomość, jasno przy tym wskazując plusy i minusy każdego z rozwiązań. Robimy przy tym wszystko, aby jak najbardziej ograniczyć koszty Wynajmujących, którzy zdecydują się na najem okazjonalny. Jeśli natomiast postawimy na najem na zasadach ogólnych to nasze mechanizmy doboru lokatorów mają za zadanie jak najlepiej zabezpieczać interesy właścicieli. Wierzę, że nasze doświadczenie w połączeniu z elastycznym podejściem i profesjonalizmem dalej będzie pomagać coraz większej liczbie osób w bezpiecznym i dochodowym wynajmie ich nieruchomości ? dodaje Łukasz Kryle.

Odpowiadając więc na postawione pytanie ?najem na zasadach ogólnych czy najem okazjonalny?? należałoby powiedzieć, że najem okazjonalny mimo nałożonych przez prawo obwarowań i formalności wydaje się rozwiązaniem lepszym, stanowiąc dodatkowy element zabezpieczenia Wynajmujących przez nieuczciwymi lokatorami, ale jeśli zdecydujemy się na wynajęcie nieruchomości na zasadach ogólnych, to zlecenie tego podmiotowi profesjonalnemu również pomoże nam uniknąć niepożądanych konsekwencji w sytuacjach konfliktowych.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (2 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

Dodaj komentarz