Wzór umowy najmu okazjonalnego z komentarzem

Umowa najmu okazjonalnego z roku na rok staje się coraz bardziej popularnym instrumentem zabezpieczającym wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe. Znajomość przesłanek niezbędnych do jej zaistnienia to jedno, sama umowa powinna przy tym zawierać zbiór postanowień, które ustrzegą nas przed potencjalnymi niebezpieczeństwami możliwymi do napotkania w trakcie wynajmu.

Najem okazjonalny

Umowa najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie o ochronie praw lokatorów i do jej zastosowania wymaga od nas spełnienia kilku prawnie przewidzianych przesłanek. Wedle obowiązujących przepisów do zaistnienia najmu okazjonalnego niezbędne jest:

  1. Zawarcie umowy na czas określony, nie dłuższy przy tym jak 10 lat;
  2. Oświadczenie najemcy w formie pisemnej ze wskazaniem lokalu, do którego może się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu;
  3. Oświadczenie właściciela nieruchomości wskazanej przez najemcę o zgodzie na przyjęcie go pod swój dach po zakończeniu umowy najmu;
  4. Dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę co do opróżnienia lokalu mieszkalnego wyrażone w formie aktu notarialnego;
  5. Zgłoszenie przez wynajmującego najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Co istotne, wszystkie wskazane wyżej przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, to znaczy że niespełnienie któregokolwiek z tych elementów powodować będzie upadek umowy w formie najmu okazjonalnego i uniemożliwi nam zastosowanie przyspieszonej ścieżki eksmisji niepożądanego lokatora.

Zalety umowy najmu okazjonalnego

Sama umowa najmu okazjonalnego jest specyficzną umową najmu gwarantującą nam pewne ułatwienia w razie konieczności dochodzenia naszych praw związanych z eksmisją najemcy. Lokator bowiem, w formie aktu notarialnego godzi się na zrzeczenie się prawa do lokalu zastępczego, który przy zawarciu umowy w formie zwykłej musiałby mu zostać zapewniony. Związane jest to nierozerwalnie z oświadczeniem, w którym wskazał inny lokal, do którego mógłby się wyprowadzić – określenie takiej nieruchomości świadczy bowiem (przynajmniej w domyśle), że ewentualna eksmisja nie będzie polegała na wyrzuceniu go na bruk i pozbawieniu dachu nad głową. Co więcej, nie może się bronić okresami ochronnymi, które funkcjonują przy zwykłych umowach najmu.

Ogromną zaletą najmu okazjonalnego jest to, że po zakończeniu umowy najmu w jakimkolwiek trybie: czy to z powodu wypowiedzenia czy też zakończenia jej z ostatnim dniem na jaki została zawarta, gdyby nasz najemca nie chciał wyprowadzić się z mieszkania, przysługuje nam szybsza ścieżka „uruchomienia komornika”. W pierwszej kolejności musimy skierować do niego pismo, wysłane za pomocą listu poleconego wzywające go do opróżnienia lokalu, wyznaczając mu do tego określony termin. W przypadku, gdyby nie zastosował się on do tego żądania, możemy złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który podpisał najemca. Do aktu powinniśmy załączyć wszystkie dokumenty określone ustawą, tj: oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu, oświadczenie właściciela nieruchomości, w którym zgadza się na przyjęcie najemcy, oraz zgłoszenie najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego. Sąd po zbadaniu wszystkich aspektów formalnych wniosku w ciągu 7 dni powinien nadać klauzulę wykonalności, z która możemy udać się do komornika.

Wzór umowy najmu okazjonalnego

Spełnienie wszystkich przesłanek do zaistnienia najmu okazjonalnego to pierwszy krok w kierunku bezpiecznego najmu. Nie zapominajmy przy tym, że nasz dochód z mieszkania będzie tak chroniony, jak zapisy umowy, którą podpiszemy. Najem okazjonalny zapewni nam szybszą ścieżkę eksmisji, nie będzie miał jednak wpływu na pożądane przez nas zachowania najemcy.

By nasze mieszkanie było zadbane, musimy do umowy najmu wprowadzić odpowiednie postanowienia określające prawa i obowiązki stron. Nie możemy zapomnieć o zachowaniu ciszy nocnej, dbałości o znajdujące się w mieszkaniu sprzęty, zgodzie na zwierzęta bądź jej braku. Sposób rozliczania rachunków za media, możliwość ich przepisania, stan lokalu przy jego zwrocie przez najemcę. Warto odwołać się również do niektórych przepisów o ochronie praw lokatorów, jak i Kodeksu Cywilnego. Sama umowa powinna również przewidywać elementy, które determinować będą naszą podstawę opodatkowania dla dalszych rozliczeń z Urzędem Skarbowym. Dookreślenie tych elementów będzie determinować naszą współpracę z lokatorem. Ich właściwe ujęcie i zrozumienie przez obie strony umowy nie tylko oszczędzi nam nerwów, ale i sprawi że nie będziemy mieli niejasności jak w danej sytuacji powinniśmy się zachować i po czyjej stronie leżą konkretne obowiązki.

umowa najmu

Czynsz do zarządcy w umowie najmu

Ważne byśmy w umowie najmu okazjonalnego określili jak rozliczane mają być media i płatności czynszu do zarządcy (wspólnoty lub spółdzielni). Prawo przewiduje tu pełną dowolność, a do najczęściej stosowanych w Polsce rozwiązań zaliczyć możemy:

  1. Ryczałt, czyli jedna kwota płacona przez najemcę za wszystko. Niezależnie od wysokości czynszu do zarządcy czy zużytych mediów. Przy tym rozwiązaniu najemca zawsze będzie płacił tyle samo.
  2. Ryczałt + liczniki. W tym modelu określamy podstawową wysokość czynszu, który płaci najemca, a jednocześnie zobowiązujemy go do pokrycia wykorzystanych przez niego mediów w postaci wody, prądu czy gazu. Zmiana wysokości czynszu do zarządcy nie będzie miała jednak wpływu na płacony przez najemcę czynsz.
  3. Czynsz najmu + opłaty. Rozwiązanie stosowane przez świadomych wynajmujących i inwestorów, którzy w umowie najmu określają stały czynsz najmu przeznaczony dla nich samych oraz dookreślają, że czynsz do zarządcy oraz rachunki opłaca najemca.

Który model wybrać?

Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Z jednej strony mamy ryczałt, który jest najprostszy dla najemcy i nie komplikuje rozliczeń, ale naraża przy tym wynajmującego na dodatkowe koszty. Najemca, który nie ponosi kosztów za zużyte media nie będzie na nich oszczędzał. Zmiana czynszu do wspólnoty lub spółdzielni zaboli przy takim rozwiązaniu wynajmującego a nie najemcę, który korzysta z mieszkania. Z drugiej strony mamy rozwiązanie najuczciwsze i najpewniejsze. Określając czynsz najmu mamy pewną stałą, która jest przeznaczona dla nas samych niezależnie od innych czynników. Nie ponosimy ryzyka zmiany czynszu do wspólnoty, a najemca sam dba o ekonomiczne wykorzystywanie mediów. Minusem tego rozwiązania może być wytłumaczenie tego najemcy i rzetelne prowadzenie rozliczeń przy większej liczbie nieruchomości, jednak jest to preferowany sposób rozliczeń przy udostępnianych przez nas wzorach umów najmu, najlepiej bowiem chroni interesy wynajmującego.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Bardzo ważne jest również sporządzenie szczegółowego i rzetelnego protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania. Ten element jest nadal traktowany po macoszemu, a ma kolosalne znaczenie dla stanu naszego mieszkania i rozliczenia końcowego kaucji po zakończeniu najmu. Taki protokół nie tylko powinien wskazywać adres nieruchomości, jego powierzchnię, piętro, liczbę przekazanych kluczy czy stany liczników, ale również zawierać szczegółowy opis każdego z pomieszczeń, czystość, ewentualne usterki, stan sprzętów znajdujących się w mieszkaniu oraz dokumentację zdjęciową, która potwierdzi cały ten opis. Dobry protokół zdawczo-odbiorczy to co najmniej kilka godzin pracy przy małym mieszkaniu, ale im lepiej przyłożymy się do protokołu, tym łatwiej będzie nam rozliczyć kaucję bez niebezpieczeństwa potencjalnych zarzutów ze strony najemcy. Jeśli nie chcielibyśmy tego robić sami możemy skorzystać z usług profesjonalistów – protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania wykona dla nas Gestor Home.

Najem okazjonalny i Urząd Skarbowy

Jedną z przesłanek do zaistnienia najmu okazjonalnego pozostaje zgłoszenie takiej umowy do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Zabieg jest banalnie prosty: Państwo daje nam określone możliwości i przewiduje szybsze egzekwowanie przez nas prawa do eksmisji lokatora pod warunkiem, że będziemy odprowadzać podatek od wpływów z wynajmu. Przynajmniej co do zasady, ponieważ jeśli mamy mieszkanie obciążone kredytem, ponosimy co miesiąc jeszcze jakieś koszty, stosujemy przy tym amortyzację, to może się okazać że rozliczając się zasadami ogólnymi zgodnie z prawem nie będziemy mieli podatku do odprowadzenia. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule poświęconym podatkom od wynajmu.

 

Wybór umowy najmu okazjonalnego to jeden z pierwszych kroków dla zabezpieczenia naszych interesów. Wykluczenie okresów ochronnych przy ewentualnej eksmisji oraz znacznie skrócona ścieżka postępowania sądowego przed uruchomieniem działań komornika to niewątpliwie warte uwagi plusy tej instytucji. Nie zapominajmy przy tym o „fundamencie” samej umowy jakim jest dobrze opracowany dokument określający prawa i obowiązki stron. By możliwie jak najlepiej zabezpieczyć wynajem wykorzystaj wzór umowy najmu okazjonalnego, który znajdziesz w naszym sklepie bazujący nie tylko na wiedzy prawnej ale i wieloletnim doświadczeniu.

Borysław Pasierbski

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (5 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

Dodaj komentarz