Obniżenie podatku z wynajmu przy zasadach ogólnych

10-15 minut

Rozliczanie podatku od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych w przeciwieństwie do ryczałtu ma tę zaletę, że możemy poprzez dokonane wydatki obniżyć podstawę opodatkowania, a co za tym idzie – samą wysokość podatku. Właściwa kalkulacja pomoże nam wybrać najbardziej optymalną dla nas formę rozliczania tego przychodu z fiskusem, jednak by jej dokonać trzeba wiedzieć co w tej kalkulacji możemy wpisać po stronie kosztów.

Wydatki i opłaty

Podstawowymi elementami, które pozwalają nam obniżyć podstawę opodatkowania wynajmu przy zasadach ogólnych są naprawy i konserwacje. Zakup lodówki, naprawa zmywarki czy wizyta hydraulika stanowi nasz koszt. Z reguły właściciele mieszkań na wynajem rozliczający się z fiskusem w tej właśnie formie pamiętają o tym fakcie i skrupulatnie z niego korzystają. Warto go przy tym właściwie udokumentować na potrzeby ewentualnych kontaktów z Urzędem Skarbowym. Dobrym sposobem będzie posługiwanie się fakturą imienną lub wskazującą miejsce wykonania usługi.

Oprócz tego mamy możliwość pomniejszenia podstawy o zapłacony przez nas czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, podatek od nieruchomości czy gruntu oraz koszty ubezpieczenia. Co istotne, podatki lokalne możemy podzielić przez liczbę miesięcy do końca roku i rozliczać je proporcjonalnie w każdym kolejnym miesiącu, a roczne ubezpieczenie podzielić przez 12 i tą część traktować jako koszt przez cały okres trwania polisy. Jeśli korzystamy z usług profesjonalisty specjalizującego się w wynajmie mieszkań, każda opłacona przez nas faktura również stanowić będzie koszt uzyskania przychodu.

Odsetki

Jeśli kupiliśmy nasze mieszkanie posiłkując się kredytem, to warto pamiętać że płacone przez nas każdego miesiąca odsetki stanowią nasz koszt. Jest to szczególnie istotne w pierwszych latach spłaty, gdy ich wysokość to dominująca część raty kredytu, a więc pozwoli nam na znaczne obniżenie podstawy opodatkowania od czerpanych przez nas przychodów z wynajmu.

Jak poznać ich dokładną wysokość? Wystarczy zajrzeć do harmonogramu spłaty -znajdziemy tam wyszczególnione wszystkie kwoty, z wysokością odsetek włącznie. Jeśli jednak mamy kredyt z oprocentowaniem zmiennym lub zaciągnęliśmy go w walucie obcej powinniśmy każdego miesiąca być informowani o składnikach raty kredytu. Najprostszą drogą do zweryfikowania wysokości zapłaconych przez nas odsetek jest zalogowanie się do banku poprzez jego serwis online. Informacje takie powinniśmy również uzyskać telefonicznie (po odpowiedniej weryfikacji) na infolinii oraz bezpośrednio w placówce banku.

Amortyzacja

O ile obniżanie podstawy opodatkowania o zapłacone odsetki w świadomości większości wynajmujących jest czymś naturalnym, tak amortyzacja nieruchomości nadal pozostaje czymś nowym i rzadko się ją stosuje. To błąd.

Amortyzacja pozwala zaoszczędzić na podatku od wynajmu ogromne sumy pieniędzy, musimy tylko wiedzieć co i jak amortyzować. Temu zagadnieniu poświęcony będzie zupełnie osobny artykuł, jednak w tym miejscu wspomnę, że dla prawidłowego obliczenia wartości amortyzacji musimy właściwie określić jej podstawę, czyli wartość nabycia (zakupu lub odziedziczenia) pomniejszoną o wartość gruntu, na którym mieszkanie się znajduje. Zastosowanie tylko podstawowej stawki w wysokości 1,5% rocznie pozwala na spore obniżenie podstawy opodatkowania, a czasami można skorzystać ze stawki 2,5% albo zastosować jej indywidualny wymiar, dzięki czemu możemy maksymalnie zoptymalizować wysokość płaconego przez nas podatku.

Zasada jest prosta: jako koszt możemy traktować wszystko co związane z mieszkaniem i jest niezbędne do utrzymania go we właściwym stanie. Należy jednak pamiętać, że by obniżyć podstawę opodatkowania musimy rzeczywiście ponieść określony koszt. Krótko mówiąc: faktycznie wydać pieniądze. Dopiero wtedy będziemy mogli pomniejszyć nasz przychód i zapłacić niższy podatek.

Borysław Pasierbski

5/5 - (1 vote)