Obniżenie podatku z wynajmu przy zasadach ogólnych

Rozliczanie podatku od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych w przeciwieństwie do ryczałtu ma tę zaletę, że możemy poprzez dokonane wydatki obniżyć podstawę opodatkowania, a co za tym idzie ? samą wysokość podatku. Właściwa kalkulacja pomoże nam wybrać najbardziej optymalną dla nas formę rozliczania tego przychodu z fiskusem, jednak by jej dokonać trzeba wiedzieć co w tej kalkulacji możemy wpisać po stronie kosztów.

Wydatki i opłaty

Podstawowymi elementami, które pozwalają nam obniżyć podstawę opodatkowania wynajmu przy zasadach ogólnych są naprawy i konserwacje. Zakup lodówki, naprawa zmywarki czy wizyta hydraulika stanowi nasz koszt. Z reguły właściciele mieszkań na wynajem rozliczający się z fiskusem w tej właśnie formie pamiętają o tym fakcie i skrupulatnie z niego korzystają. Warto go przy tym właściwie udokumentować na potrzeby ewentualnych kontaktów z Urzędem Skarbowym. Dobrym sposobem będzie posługiwanie się fakturą imienną lub wskazującą miejsce wykonania usługi.

Oprócz tego mamy możliwość pomniejszenia podstawy o zapłacony przez nas czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, podatek od nieruchomości czy gruntu oraz koszty ubezpieczenia. Co istotne, podatki lokalne możemy podzielić przez liczbę miesięcy do końca roku i rozliczać je proporcjonalnie w każdym kolejnym miesiącu, a roczne ubezpieczenie podzielić przez 12 i tą część traktować jako koszt przez cały okres trwania polisy. Jeśli korzystamy z usług profesjonalisty specjalizującego się w wynajmie mieszkań, każda opłacona przez nas faktura również stanowić będzie koszt uzyskania przychodu.

Odsetki

Jeśli kupiliśmy nasze mieszkanie posiłkując się kredytem, to warto pamiętać że płacone przez nas każdego miesiąca odsetki stanowią nasz koszt. Jest to szczególnie istotne w pierwszych latach spłaty, gdy ich wysokość to dominująca część raty kredytu, a więc pozwoli nam na znaczne obniżenie podstawy opodatkowania od czerpanych przez nas przychodów z wynajmu.

Jak poznać ich dokładną wysokość? Wystarczy zajrzeć do harmonogramu spłaty ? znajdziemy tam wyszczególnione wszystkie kwoty, z wysokością odsetek włącznie. Jeśli jednak mamy kredyt z oprocentowaniem zmiennym lub zaciągnęliśmy go w walucie obcej powinniśmy każdego miesiąca być informowani o składnikach raty kredytu. Najprostszą drogą do zweryfikowania wysokości zapłaconych przez nas odsetek jest zalogowanie się do banku poprzez jego serwis online. Informacje takie powinniśmy również uzyskać telefonicznie (po odpowiedniej weryfikacji) na infolinii oraz bezpośrednio w placówce banku.

Amortyzacja

O ile obniżanie podstawy opodatkowania o zapłacone odsetki w świadomości większości wynajmujących jest czymś naturalnym, tak amortyzacja nieruchomości nadal pozostaje czymś nowym i rzadko się ją stosuje. To błąd.

Amortyzacja pozwala zaoszczędzić na podatku od wynajmu ogromne sumy pieniędzy, musimy tylko wiedzieć co i jak amortyzować. Temu zagadnieniu poświęcony będzie zupełnie osobny artykuł, jednak w tym miejscu wspomnę, że dla prawidłowego obliczenia wartości amortyzacji musimy właściwie określić jej podstawę, czyli wartość nabycia (zakupu lub odziedziczenia) pomniejszoną o wartość gruntu, na którym mieszkanie się znajduje. Zastosowanie tylko podstawowej stawki w wysokości 1,5% rocznie pozwala na spore obniżenie podstawy opodatkowania, a czasami można skorzystać ze stawki 2,5% albo zastosować jej indywidualny wymiar, dzięki czemu możemy maksymalnie zoptymalizować wysokość płaconego przez nas podatku.

 

Zasada jest prosta: jako koszt możemy traktować wszystko co związane z mieszkaniem i jest niezbędne do utrzymania go we właściwym stanie. Należy jednak pamiętać, że by obniżyć podstawę opodatkowania musimy rzeczywiście ponieść określony koszt. Krótko mówiąc: faktycznie wydać pieniądze. Dopiero wtedy będziemy mogli pomniejszyć nasz przychód i zapłacić niższy podatek.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (5 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

7 Comments

  1. Kasia

    Czy opłata radio i Tv w styczniu za cały rok, pomniejsza przychód jeśli umowa z najemcą zawarta była później?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Pomniejsza dochód (nie przychód) jeśli rozliczasz się na zasadach ogólnych. Jeśli najemca w dalszej części roku pokrywał tą opłatę to w tym wymiarze Twój dochód ulegnie zwiększeniu.

      Reply
  2. Gosia

    Dziękuję za odpowiedź. Czy przy wynajmowaniu mieszkania powinnam prowadzić książkę przychodów i rozchodów? Jeżeli tak, to w jakim terminie powinnam to zgłosić do US? Czy w każdej chwili mogę ją założyć? Jeżeli nie, to w jaki sposób wskazywać koszty przy rozliczaniu się na zasadach ogólnych? Zgłosiłam do US, ze od stycznia będę rozliczać się na zasadach ogólnych z najmu i Pani mówiła, ze nie musze prowadzić książki a znajoma, że muszę bo chce wskazywać w kosztach amortyzację (nowe mieszkanie z 2016, wynajmowane od grudnia). Będę bardzo wdzięczna za pomoc :). Pozdrawiam.

    Reply
  3. Gosia

    Dzień dobry, czy w koszty najmu mieszkania możemy wrzucić cała ratę za kupno mieszkania czy tylko odsetki?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Tylko odsetki mogą obniżyć podstawę opodatkowania. Kapitał nie jest Twoim kosztem – to coś co otrzymałaś pod warunkiem płacenia odsetek.

      Reply
  4. Jacek

    czy w koszty wynajmu mieszkania można wliczyć opłaty za media

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      oczywiście tak, byleby były powiązane z nieruchomością, którą rozliczamy na zasadach ogólnych.

      Reply

Dodaj komentarz