Od około roku pozostajemy świadkami uważniejszego, aniżeli dotychczas, przyglądania się przez rząd dochodom z wynajmu mieszkań. Po latach względnego spokoju ktoś zwrócił uwagę na możliwość większego dokręcenia śruby właścicielom nieruchomości i poszukiwania kolejnych - jakże potrzebnych dla budżetu państwa - wpływów. Czy jednak rządzący nie wyleją dziecka z kąpielą?
Od 2003 roku mogliśmy zauważyć rokroczny przyrost osób wychodzących z wynajmem z szarej strefy i rozliczających podatek od tego dochodu. Jednocześnie, przy wprowadzeniu w 2010 roku preferencyjnej stawki 8,5% od wartości przychodu krzywa ta znacznie przyspieszyła. Paradoksalnie, obniżenie podatku przyniosło efekt w postaci większych wpływów do państwowej kasy. By lepiej to zobrazować, wystarczy powiedzieć, że na początku XXI wieku, wynajem mieszkań rozliczany był ryczałtem przez mniej niż 40.000 osób, by w 2016 roku osiągnąć liczbę prawie 509 tysięcy.
W końcu uznano, że skoro wynajmującym w Polsce jest tak dobrze, to warto "uszczknąć" z tego tortu również coś dla fiskusa. Przepisy, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2018 roku zachowują obniżoną stawkę ryczałtu w wysokości 8,5%, ale wyłącznie dla przychodów do 100.000 zł rocznie. Powyżej tej kwoty, podatnik rozliczający przychód z wynajmu w tej formie będzie zobowiązany do zastosowania stawki w wysokości 12,5%. Dużo? Niedużo? To pewnie nadal lepsze rozwiązanie niż płacenie 18% lub 32% podatku dochodowego, ale czy też na pewno?
Rynekpierwotny.pl dokonał ciekawego opracowania nt. prognozy zwiększenia wpływów do budżetu po zmianie przepisów. I tak: szacuje się, że wprowadzenie nowej stawki przy ryczałcie powyżej 100.000 zł w 2018 roku zapewni budżetowi państwa dodatkowe 50 mln złotych, zwiększając te kwoty każdego roku o mniej więcej 2 mln złotych. Wedle prognoz, w 2028 roku kasa państwa ma zyskać o 69 mln złotych więcej niż dotychczas. Osobiście, szczerze wątpię by ta prognoza się sprawdziła.
Pierwsze przymiarki do zmniejszenia korzyści podatkowych wynajmujących (o ile można je takimi nazwać) można było zaobserwować przy zmianie ustawy i obowiązkowym wykonywaniu operatów szacunkowych przy stosowaniu amortyzacji mieszkań na wynajem. Od 1 września, by amortyzować nieruchomość konieczny jest udział rzeczoznawcy, który wyceni grunt pomniejszając wartość początkową środka trwałego. Dotychczas, taką czynność mógł wykonać każdy z nas - pod warunkiem oczywiście, że wiedział jak to zrobić.
Państwo uznało jednak, że jest to rozwiązanie zbyt powszechne i chyba mocno uszczupla wpływy do państwowej kasy. Skoro bowiem Kowalski, który skorzystał z konstytucyjnie zagwarantowanego prawa do edukacji uważał na lekcjach i liznął trochę matematyki, a do tego jeszcze potrafi czytać ze zrozumieniem i odnalazł w Internecie informacje jak wycenić grunt przed zastosowaniem odpisów amortyzacyjnych to chyba nie dzieje się dobrze?
Zmiana była argumentowana nadużyciami związanymi z wyceną gruntu. Prawdą jest, że rzeczoznawca to jednak inny poziom "gwarancji" rzetelnej wyceny, jednak z drugiej strony powinniśmy pamiętać, że jeśli Urząd Skarbowy chciałby zarzucić wynajmującemu nieprawidłowo zastosowaną podstawę amortyzacji to ma w swoim wachlarzu wszelkie narzędzia by ten błąd skorygować i odzyskać różnicę w odprowadzonym podatku. Jaki cel zatem miało wprowadzenie tego obowiązku? Ukrócenie amortyzacji mieszkań na wynajem.
Kolejną zmianą wprowadzoną w 2018 roku pozostaje brak możliwości amortyzacji nieruchomości, które zostały darowane lub odziedziczone, chyba że nie korzystały z prawa do zwolnienia z podatku od darowizn i spadków. Przekładając to na prosty język: jeśli wynajmujemy mieszkanie odziedziczone po rodzicach lub otrzymaliśmy je w darowiźnie od najbliższych członków rodziny i nie zapłaciliśmy od tego podatku (a tak przeważnie się to odbywa) to zapomnijmy od możliwości stosowania odpisów amortyzacyjnych. Koniec końców: płać podatek albo od wartości nieruchomości, którą nabywasz albo płać go od dochodów z wynajmu.
Ekonomistom powinny być znane założenia koncepcji teoretycznej "Krzywej Laffera", która w uproszczeniu mówi o tym, że podnoszenie stawek podatku może przynieść większe wpływy do budżetu, ale tylko do pewnego momentu. Osiągając bowiem określony poziom, zwiększanie obciążeń podatkowych uzyska efekt odwrotny od zamierzonego, czyli zmniejszeniem dochodu kasy państwa. Dlaczego? Bo gdy obciążenia fiskalne staną się zbyt uciążliwe dla podatnika, ten zacznie szukać innych rozwiązań, z ucieczką w szarą strefę włącznie.
Sama teoria pozostaje kontrowersyjna i bywa podważana przez ekonomistów (chyba przede wszystkim tych rządowych w Polsce), jednak praktyka wydaje się dowodzić jej prawdziwości. Przypomnijmy sobie przykład z początku obecnego wieku, kiedy to zmniejszono akcyzę na... wódkę. Wpływy do budżetu wzrosły. Nie zmalały, mimo że podatek był niższy. Wzrosły. Wracając na podwórko nieruchomości, jeśli weźmiemy pod uwagę rok 2010, w którym to wprowadzono niższą, 8,5% stawkę ryczałtu od przychodów z wynajmu i przyjrzymy się wzrostowi liczby osób, które ten podatek zaczęły odprowadzać to dojdziemy do wniosku, że obniżenie podatku przyniosło skutek w postaci zwiększenia wpływów do budżetu państwa. Nie trzeba być ekonomistą by dostrzec te zależności.
Prawda jest taka, że wprowadzenie nowej stawki ryczałtu w wysokości 12,5% dla przychodów powyżej 100.000 zł rocznie większości wynajmujących w Polsce zupełnie nie dotknie. Zdecydowana część właścicieli mieszkań na wynajem nie osiąga bowiem tak wysokich wpływów. Uniemożliwienie przy tym amortyzowania nieruchomości otrzymanych w spadku lub darowiźnie przyniesie pewne korzyści dla budżetu państwa, ale w krótkiej perspektywie.
Wraz z wyższymi obciążeniami podatkowymi, zwiększy się zainteresowanie optymalizacją podatkową i poszukiwaniem rozwiązań zmierzających do ucieczki przed fiskusem. Ryczałt, dotychczas prosty i jasny, przy dwóch stawkach podatku już nie będzie tak atrakcyjny dla wszystkich, rozliczających się w ten sposób. Gdy zaczną kalkulować, może okazać się, że zasady ogólne będą dla nich korzystniejsze. Może okazać się również, że tego podatku rozliczając się "skalą" wcale nie będą musieli płacić wykorzystując do tego mechanizm amortyzacji, która mimo iż wyłączona w niektórych przypadkach nadal będzie funkcjonować. Doprowadzimy też do tego, że by uniknąć podatku, zaczniemy upłynniać nieruchomości zbywając je i nabywając kolejne co kilka lat w innej formie aniżeli darowizna.
Szkoda, że rządzący nie wykorzystali doskonałej okazji ku temu by zakończyć problemy z interpretacją przez Urzędy Skarbowego tego, kiedy wynajem jest prowadzony prywatnie, a kiedy powinien być już traktowany jako działalność gospodarcza. Wydaje się, że lepszym rozwiązaniem niż wprowadzanie kolejnej stawki podatku przy ryczałcie byłoby jasne określenie, że wynajem nie jest działalnością gospodarczą przy przychodach do np. 100.000 zł. Wszystko powyżej, będąc już działalnością gospodarczą i tak musiałoby być rozliczane progresją lub podatkiem liniowym, zaoszczędzilibyśmy sobie przy tym wszyscy kłopotów interpretacyjnych.
Koniec końców Państwo więcej nie zarobi, zarobią tylko księgowi (i rzeczoznawcy). Parafrazując stare powiedzenie: Polacy nie gęsi i swój rozum przecież mają.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
