Rządowe (prze)kombinowanie w podatkach od wynajmu

Od około roku pozostajemy świadkami uważniejszego, aniżeli dotychczas, przyglądania się przez rząd dochodom z wynajmu mieszkań. Po latach względnego spokoju ktoś zwrócił uwagę na możliwość większego dokręcenia śruby właścicielom nieruchomości i poszukiwania kolejnych – jakże potrzebnych dla budżetu państwa – wpływów. Czy jednak rządzący nie wyleją dziecka z kąpielą?

Ryczałt ulubioną formą opodatkowania przychodów z wynajmu

Od 2003 roku mogliśmy zauważyć rokroczny przyrost osób wychodzących z wynajmem z szarej strefy i rozliczających podatek od tego dochodu. Jednocześnie, przy wprowadzeniu w 2010 roku preferencyjnej stawki 8,5% od wartości przychodu krzywa ta znacznie przyspieszyła. Paradoksalnie, obniżenie podatku przyniosło efekt w postaci większych wpływów do państwowej kasy. By lepiej to zobrazować, wystarczy powiedzieć, że na początku XXI wieku, wynajem mieszkań rozliczany był ryczałtem przez mniej niż 40.000 osób, by w 2016 roku osiągnąć liczbę prawie 509 tysięcy.

Limit przychodów rozliczanych stawką 8,5% od 2018 roku

W końcu uznano, że skoro wynajmującym w Polsce jest tak dobrze, to warto „uszczknąć” z tego tortu również coś dla fiskusa. Przepisy, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2018 roku zachowują obniżoną stawkę ryczałtu w wysokości 8,5%, ale wyłącznie dla przychodów do 100.000 zł rocznie. Powyżej tej kwoty, podatnik rozliczający przychód z wynajmu w tej formie będzie zobowiązany do zastosowania stawki w wysokości 12,5%. Dużo? Niedużo? To pewnie nadal lepsze rozwiązanie niż płacenie 18% lub 32% podatku dochodowego, ale czy też na pewno?

Prognoza wpływów do budżetu po wprowadzeniu stawki 12,5%

Rynekpierwotny.pl dokonał ciekawego opracowania nt. prognozy zwiększenia wpływów do budżetu po zmianie przepisów. I tak: szacuje się, że wprowadzenie nowej stawki przy ryczałcie powyżej 100.000 zł w 2018 roku zapewni budżetowi państwa dodatkowe 50 mln złotych, zwiększając te kwoty każdego roku o mniej więcej 2 mln złotych. Wedle prognoz, w 2028 roku kasa państwa ma zyskać o 69 mln złotych więcej niż dotychczas. Osobiście, szczerze wątpię by ta prognoza się sprawdziła.

Od 2017 roku do amortyzacji nieruchomości niezbędny jest rzeczoznawca

Pierwsze przymiarki do zmniejszenia korzyści podatkowych wynajmujących (o ile można je takimi nazwać) można było zaobserwować przy zmianie ustawy i obowiązkowym wykonywaniu operatów szacunkowych przy stosowaniu amortyzacji mieszkań na wynajem. Od 1 września, by amortyzować nieruchomość konieczny jest udział rzeczoznawcy, który wyceni grunt pomniejszając wartość początkową środka trwałego. Dotychczas, taką czynność mógł wykonać każdy z nas – pod warunkiem oczywiście, że wiedział jak to zrobić.

Państwo uznało jednak, że jest to rozwiązanie zbyt powszechne i chyba mocno uszczupla wpływy do państwowej kasy. Skoro bowiem Kowalski, który skorzystał z konstytucyjnie zagwarantowanego prawa do edukacji uważał na lekcjach i liznął trochę matematyki, a do tego jeszcze potrafi czytać ze zrozumieniem i odnalazł w Internecie informacje jak wycenić grunt przed zastosowaniem odpisów amortyzacyjnych to chyba nie dzieje się dobrze?

Zmiana była argumentowana nadużyciami związanymi z wyceną gruntu. Prawdą jest, że rzeczoznawca to jednak inny poziom „gwarancji” rzetelnej wyceny, jednak z drugiej strony powinniśmy pamiętać, że jeśli Urząd Skarbowy chciałby zarzucić wynajmującemu nieprawidłowo zastosowaną podstawę amortyzacji to ma w swoim wachlarzu wszelkie narzędzia by ten błąd skorygować i odzyskać różnicę w odprowadzonym podatku. Jaki cel zatem miało wprowadzenie tego obowiązku? Ukrócenie amortyzacji mieszkań na wynajem.

Od 2018 roku amortyzacja mieszkań dziedziczonych i darowanych niemożliwa

Kolejną zmianą wprowadzoną w 2018 roku pozostaje brak możliwości amortyzacji nieruchomości, które zostały darowane lub odziedziczone, chyba że nie korzystały z prawa do zwolnienia z podatku od darowizn i spadków. Przekładając to na prosty język: jeśli wynajmujemy mieszkanie odziedziczone po rodzicach lub otrzymaliśmy je w darowiźnie od najbliższych członków rodziny i nie zapłaciliśmy od tego podatku (a tak przeważnie się to odbywa) to zapomnijmy od możliwości stosowania odpisów amortyzacyjnych. Koniec końców: płać podatek albo od wartości nieruchomości, którą nabywasz albo płać go od dochodów z wynajmu.

Krzywa Laffera

Ekonomistom powinny być znane założenia koncepcji teoretycznej „Krzywej Laffera”, która w uproszczeniu mówi o tym, że podnoszenie stawek podatku może przynieść większe wpływy do budżetu, ale tylko do pewnego momentu. Osiągając bowiem określony poziom, zwiększanie obciążeń podatkowych uzyska efekt odwrotny od zamierzonego, czyli zmniejszeniem dochodu kasy państwa. Dlaczego? Bo gdy obciążenia fiskalne staną się zbyt uciążliwe dla podatnika, ten zacznie szukać innych rozwiązań, z ucieczką w szarą strefę włącznie.

Sama teoria pozostaje kontrowersyjna i bywa podważana przez ekonomistów (chyba przede wszystkim tych rządowych w Polsce), jednak praktyka wydaje się dowodzić jej prawdziwości. Przypomnijmy sobie przykład z początku obecnego wieku, kiedy to zmniejszono akcyzę na… wódkę. Wpływy do budżetu wzrosły. Nie zmalały, mimo że podatek był niższy. Wzrosły. Wracając na podwórko nieruchomości, jeśli weźmiemy pod uwagę rok 2010, w którym to wprowadzono niższą, 8,5% stawkę ryczałtu od przychodów z wynajmu i przyjrzymy się wzrostowi liczby osób, które ten podatek zaczęły odprowadzać to dojdziemy do wniosku, że obniżenie podatku przyniosło skutek w postaci zwiększenia wpływów do budżetu państwa. Nie trzeba być ekonomistą by dostrzec te zależności.

Więcej zarobią tylko księgowi

Prawda jest taka, że wprowadzenie nowej stawki ryczałtu w wysokości 12,5% dla przychodów powyżej 100.000 zł rocznie większości wynajmujących w Polsce zupełnie nie dotknie. Zdecydowana część właścicieli mieszkań na wynajem nie osiąga bowiem tak wysokich wpływów. Uniemożliwienie przy tym amortyzowania nieruchomości otrzymanych w spadku lub darowiźnie przyniesie pewne korzyści dla budżetu państwa, ale w krótkiej perspektywie.

Wraz z wyższymi obciążeniami podatkowymi, zwiększy się zainteresowanie optymalizacją podatkową i poszukiwaniem rozwiązań zmierzających do ucieczki przed fiskusem. Ryczałt, dotychczas prosty i jasny, przy dwóch stawkach podatku już nie będzie tak atrakcyjny dla wszystkich, rozliczających się w ten sposób. Gdy zaczną kalkulować, może okazać się, że zasady ogólne będą dla nich korzystniejsze. Może okazać się również, że tego podatku rozliczając się „skalą” wcale nie będą musieli płacić wykorzystując do tego mechanizm amortyzacji, która mimo iż wyłączona w niektórych przypadkach nadal będzie funkcjonować. Doprowadzimy też do tego, że by uniknąć podatku, zaczniemy upłynniać nieruchomości zbywając je i nabywając kolejne co kilka lat w innej formie aniżeli darowizna.

 

Szkoda, że rządzący nie wykorzystali doskonałej okazji ku temu by zakończyć problemy z interpretacją przez Urzędy Skarbowego tego, kiedy wynajem jest prowadzony prywatnie, a kiedy powinien być już traktowany jako działalność gospodarcza. Wydaje się, że lepszym rozwiązaniem niż wprowadzanie kolejnej stawki podatku przy ryczałcie byłoby jasne określenie, że wynajem nie jest działalnością gospodarczą przy przychodach do np. 100.000 zł. Wszystko powyżej, będąc już działalnością gospodarczą i tak musiałoby być rozliczane progresją lub podatkiem liniowym, zaoszczędzilibyśmy sobie przy tym wszyscy kłopotów interpretacyjnych.

 

Koniec końców Państwo więcej nie zarobi, zarobią tylko księgowi (i rzeczoznawcy). Parafrazując stare powiedzenie: Polacy nie gęsi i swój rozum przecież mają.

Borysław Pasierbski

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (12 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

4 Comments

  1. JD

    Dziękuję za odpowiedź. Czy jeśli wynajmuję dwie nieruchomości i nie posiadam innych dochodów, jest bardzo prawdopodobne, że US uzna to za działalność gospodarczą? Czy ma znaczenie, że nie jestem właścicielem jednej z wynajmowanych nieruchomości (udostępnienie przez bliską rodzinę)?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli jest to Twoje jedyne źródło utrzymania to może to zarzucić, ale z drugiej strony nadchodzą przepisy o „małej działalności”, która nie wymaga rejestracji. Co Urząd (albo lepiej: urzędnik) to opinia.

      Reply
  2. JD

    Jakie są okoliczności sprzyjające temu, by urząd skarbowy uznał, że prowadzimy działalność gospodarczą, pomimo tego, że nie przekraczamy dochodu 100k zł rocznie (a nawet jesteśmy daleko od osiągnięcia takiego dochodu z najmu)?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Urzędy Skarbowe bardzo różnie do tego podchodzą. Gdy masz dwie nieruchomości: w jednej zamieszkujesz, a drugą wynajmujesz to nikt Ci nie powie, że powinieneś zarejestrować działalność gospodarczą (albo przynajmniej nie powinien powiedzieć). Co innego gdy będziesz wynajmować dwie nieruchomości – jeden US powie, że to wynajem prywatny, drugi że to już działalność. Bierze się też pod uwagę charakter nabycia nieruchomości i inne źródła dochodu – jeśli pracujesz na etacie i to jest Twoje główne źródło utrzymania to wynajem dwóch nieruchomości pewnie nie będzie traktowany jako DG. Przy trzech nieruchomościach wzwyż już mogą to interpretować jako działalność. Sprawa jest bardzo nieostra, a interpretacji dużo.

      Reply

Dodaj komentarz